建て替えをライフプラン表（キャッシュフロー表）へ入れる時、シニア世代が絶対に見落としてはいけない項目は何ですか？

Q

62歳です。建て替えを検討しており、ファイナンシャルプランナーからキャッシュフロー表を作ることを勧められました。住宅ローンや建築費だけではなく、シニア世代ならではの項目もあると聞きました。どんなことを必ず入れてシミュレーションすればよいのでしょうか？

結論

シニア世代のキャッシュフロー表では、「建てるお金」よりも「建てた後のお金」を細かく入れることが重要です。

若い世代との一番の違いは、

**「収入が増えにくく、支出は増えやすい」**ことです。

そのため、

建築費だけではなく、

医療・介護・相続・住宅維持費まで含めたライフプランを作ることが大切です。

シニア世代が必ず入れたい10項目

① 年金収入

• 老齢基礎年金
• 老齢厚生年金
• 遺族年金（配偶者が亡くなった場合）

将来の収入の中心になります。

② 建て替え費用

• 建築費
• 解体費
• 外構工事
• 仮住まい
• 引っ越し

総額で考えます。

③ 住宅ローン

• 毎月返済額
• 完済年齢
• 団体信用生命保険

ローン終了まで確認します。

④ 医療費

高額療養費制度を利用しても、

自己負担や保険適用外の費用があります。

⑤ 介護費

介護保険を利用しても、

自己負担や施設費用などが発生します。

⑥ 修繕積立

建て替え後も、

• 外壁
• 屋根
• 給湯器

などの修繕費が必要になります。

⑦ 固定資産税・保険

毎年かかる費用です。

• 固定資産税
• 火災保険
• 地震保険

も忘れないようにしましょう。

⑧ 車の維持費

高齢になると、

車を手放すタイミングも考えます。

その場合は、

タクシー利用費などへ置き換えて試算する方法もあります。

⑨ 相続・贈与

建て替えでは、

• 生前贈与
• 相続税
• 建物名義

も重要です。

⑩ 空き家・解体費

将来、

誰も住まない場合は、

• 解体費
• 空き家管理費

まで考えておくと安心です。

「夫婦どちらか一人」も試算する

一番重要なのは、

ご主人が亡くなった場合

または、

奥様が亡くなった場合

それぞれの家計を作ることです。

これを行うことで、

本当に無理のない建て替えかが分かります。

建て替え前に確認したいこと

ファイナンシャルプランナーへ、

次の内容を相談しましょう。

• 90歳までシミュレーションしていますか？
• 遺族年金も反映していますか？
• 医療・介護費も入っていますか？
• 修繕積立も考えていますか？
• 相続まで含めていますか？

建て替えるなら毎月の支出を減らせる住宅性能を

キャッシュフロー改善には、

住宅性能も重要です。

おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（山梨県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

光熱費や修繕費を抑え、

長期的な家計改善につながります。

法律・制度の根拠

キャッシュフロー表の作成方法を定めた法律はありません。

一方で、

シミュレーションでは、

• 公的年金制度
• 介護保険制度
• 高額療養費制度
• 相続税法

などを踏まえて作成することが望まれます。

制度改正があるため、

定期的な見直しも重要です。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

私たちが建て替えをご提案する際は、

「建築費の見積書」だけでは終わりません。

必ず、

90歳〜95歳までを想定したライフプランを一緒に考えています。

そして、

「もしご主人が先に亡くなったら」

「介護施設へ入ることになったら」

「車を手放したら」

というように、

さまざまなケースをシミュレーションします。

また、

住宅は、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とし、

建てた後の家計まで考えた住まいづくりを行っています。

建て替えで一番大切なのは、「今の予算が合うこと」ではありません。

90歳になった時でも、「建てて良かった」と思える家計になっていることです。

そのためには、

建物だけではなく、

人生全体を見える化したキャッシュフロー表を作ることが、後悔しない建て替えへの第一歩になると私たちは考えています。