Q16. シニア層の建て替え資金では「固定金利」と「変動金利」、どちらを選ぶべきですか？
Q
67歳です。平屋への建て替えを計画しており、住宅ローンを利用する予定です。銀行から「固定金利」と「変動金利」のどちらにするか決めてくださいと言われました。シニア世代の場合は、どちらを選ぶのが安心なのでしょうか？
結論
シニア世代の建て替えでは、「毎月の返済額が変わらない安心感」を重視するなら固定金利、「返済期間が短く、金利上昇にも対応できる資金の余裕がある」なら変動金利が選択肢になります。
ただし、60代・70代では返済期間が15〜20年程度になるケースが多く、金利が低いかどうかよりも、「最後まで安心して返済できるか」が最も重要です。
固定金利とは？
固定金利は、借入時に決まった金利が返済終了まで変わらない住宅ローンです。
例えば、
借入額2,000万円
返済期間20年
固定金利2.0％
なら、毎月の返済額は完済まで原則変わりません。
金利が上昇しても返済額が変わらないため、老後の生活設計が立てやすいというメリットがあります。
変動金利とは？
変動金利は、市場金利の動きに応じて金利が見直される住宅ローンです。
一般的には、年2回金利が見直されます。ただし、返済額の見直し方法は金融機関や商品によって異なります。
借入時の金利は固定金利より低いことが多く、返済当初の負担を抑えやすい反面、将来金利が上昇すると返済額や支払利息が増える可能性があります。
シニア世代はどちらが向いている？
固定金利が向いている方
- 年金収入が中心
- 毎月の支出を一定にしたい
- 金利上昇が不安
- 老後の生活設計を重視したい
固定金利は「安心を買う住宅ローン」と言えます。
変動金利が向いている方
- 退職金など自己資金に余裕がある
- 繰上返済を予定している
- 金利が上がっても返済できる
- 借入期間が短い
ただし、「今は金利が低いから」という理由だけで選ぶのは注意が必要です。
金利が1％上がるとどうなる？
例えば、
借入額2,000万円
返済期間20年
金利が**1.5％から2.5％**へ上昇すると、
毎月の返済額は約9万6,000円から約10万6,000円へ増えることがあります。
年間では約12万円、20年間では大きな差になる可能性があります。
シニア世代では、この差を年金収入だけで吸収できるかを考えることが重要です。
リ・バース60との違い
リ・バース60などの高齢者向け住宅ローンでは、変動金利を採用している商品が多くあります。
そのため、
住宅ローンだけではなく、
金利が1％・2％上昇した場合の返済額を事前に試算しておくことが大切です。
金利より大切なのは「借入額」
住宅ローンで最も重要なのは、
実は金利だけではありません。
例えば、
- 借入額2,500万円
- 借入額1,500万円
では、同じ金利でも毎月の返済額は大きく異なります。
自己資金を適切に活用し、
借入額そのものを減らすことが、老後の安心につながります。
また、退職金はすべて使わず、最低500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金を残しておくことをおすすめします。
法律・制度の根拠
住宅ローンの金利タイプは、各金融機関が定める商品内容によって異なります。
住宅金融支援機構の**【フラット35】**は、全期間固定金利型の代表的な住宅ローンです。
住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、金融機関は金融庁の監督指針に基づいて、利用者へ金利変動リスクなどを説明することが求められています。
デザインハウス甲府からのアドバイス
山梨県でも、「固定金利と変動金利、どちらが得ですか？」というご相談をよくいただきます。
しかし、私たちは**「得か損か」よりも、「安心して返済できるか」**を重視しています。
シニア世代では、
- 年金収入
- 医療費
- 介護費
- 将来の生活費
まで考えた資金計画が必要です。
さらに建て替える住宅は、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
- 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
- 段差5mm以下のバリアフリー設計
など、高性能住宅にすることで、光熱費や将来の修繕費を抑えやすくなります。
住宅ローンは「金利」だけで選ぶものではありません。
住宅性能・生活費・老後資金まで含めた総額で考えることが、後悔しない建て替えにつながります。
