Q12. 団体信用生命保険（団信）に加入できない場合でも建て替え費用を借り入れる方法はありますか？
Q
70歳です。持病があり、団体信用生命保険（団信）の審査に通りませんでした。「団信に入れないと住宅ローンは組めません」と言われたのですが、本当に建て替えはあきらめるしかないのでしょうか？他に建て替え資金を借りる方法があれば教えてください。
結論
団信に加入できなくても、建て替えをあきらめる必要はありません。
一般的な住宅ローンでは団信加入を融資条件としている金融機関が多いものの、団信への加入を必須としていない住宅ローンや、高齢者向けの融資制度もあります。
特に60代・70代の建て替えでは、
- 【フラット35】（団信は任意加入）
- リ・バース60
- 高齢者向け返済特例
- 自己資金との併用
などを活用することで、建て替えを実現できるケースがあります。
方法① 【フラット35】を利用する
住宅金融支援機構の**【フラット35】**は、団信への加入が任意です。
そのため、
健康上の理由で団信へ加入できなくても、住宅ローンを利用できる可能性があります。
ただし、
契約者に万一のことがあった場合でも、住宅ローンは残るため、
生命保険や預貯金などで家族への備えを考えておくことが重要です。
方法② リ・バース60を利用する
満60歳以上であれば、
住宅金融支援機構の**「リ・バース60」**を利用できる可能性があります。
この制度は、
- 建て替え
- 新築
- リフォーム
- 住宅購入
- 住宅ローン借換え
などに利用できる高齢者向け住宅ローンです。
商品によっては団信への加入を前提としていないものもあります。
また、毎月の返済を利息のみとする商品もあり、年金生活でも利用しやすい制度です。
方法③ 高齢者向け返済特例を利用する
住宅金融支援機構には、
高齢者向け返済特例という制度があります。
この制度では、
毎月の返済を利息のみとし、
元金は契約終了後に返済する仕組みです。
年金生活でも毎月の返済負担を軽減できるため、シニア世代の建て替えでは有力な選択肢になります。
方法④ 借入額を減らす
団信の有無にかかわらず、
借入額が少ないほど審査に通りやすくなる傾向があります。
例えば、
建替え費用が2,500万円の場合、
- 自己資金 1,000万円
- 借入額 1,500万円
とすることで、
返済負担も軽くなります。
また、退職金をすべて建築費に使うのではなく、最低500万円、できれば1,000万円程度の生活予備資金は残しておくことをおすすめします。
方法⑤ 子どもと一緒に借りる
場合によっては、
- 親子リレーローン
- 親子ペアローン
を利用できることもあります。
ただし、
子どもの住宅ローン審査や将来の借入可能額に影響することがあるため、
家族全員で十分に話し合ってから利用することが重要です。
団信に加入しない場合の注意点
団信がない場合、
契約者が亡くなっても住宅ローンはなくなりません。
そのため、
- 配偶者
- 相続人
が返済を引き継ぐか、
住宅を売却して返済することになります。
そのリスクを理解したうえで、
生命保険や預貯金などを活用し、家族が困らない資金計画を立てることが大切です。
法律・制度の根拠
団体信用生命保険は、法律で加入が義務付けられている制度ではありません。
加入の要否は金融機関ごとの住宅ローン商品によって異なります。
住宅金融支援機構の**【フラット35】**では団信は任意加入となっています。
また、リ・バース60や高齢者向け返済特例は、住宅金融支援機構法に基づく高齢者向け住宅ローン制度です。
住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、金融機関は金融庁の監督指針に基づいて審査を行っています。
デザインハウス甲府からのアドバイス
山梨県でも、「団信に加入できなかったので建て替えをあきらめようと思っていました」というご相談をよくいただきます。
しかし、実際には団信だけが選択肢ではありません。
お客様の年齢や健康状態、ご家族の状況に合わせて、
- 【フラット35】
- リ・バース60
- 高齢者向け返済特例
- 自己資金との組み合わせ
などを比較し、最適な資金計画をご提案することが大切です。
また、建て替える住宅は、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
- 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
- 段差5mm以下のバリアフリー設計
を備えることで、老後も安心・快適に暮らせる住まいになります。
住宅ローンだけではなく、「建てた後の暮らし」まで考えることが、シニア世代の建て替え成功のポイントです。
