Q9. 住宅金融支援機構の「ノンリコース型」リバースモーゲージとは？

Q

70歳で自宅を建て替えたいと思い、住宅金融支援機構の「リ・バース60」を調べていたら、「ノンリコース型」という言葉が出てきました。普通のリバースモーゲージと何が違うのでしょうか？子どもに借金を残さないためには、ノンリコース型を選んだ方が良いのでしょうか？

結論

ノンリコース型とは、契約者が亡くなった後に自宅を売却しても借入金を完済できなかった場合、その不足分を相続人が返済する必要がない仕組みです。

一方、リコース型では、自宅を売却しても借入金が残った場合、その残債を相続人が返済しなければならない可能性があります。

そのため、「子どもに借金を残したくない」と考える方には、ノンリコース型は大きな安心材料となります。

ノンリコース型とは？

「ノンリコース（Non-Recourse）」とは、日本語で**「請求権を限定する」**という意味です。

リバースモーゲージでは、契約終了後に自宅を売却して借入金を返済します。

例えば、

借入額が2,000万円

契約終了後に住宅を売却したところ、

売却価格が1,700万円だった場合、

通常であれば300万円不足します。

しかし、ノンリコース型なら、この300万円を相続人が返済する必要はありません。

金融機関は、売却した住宅の代金だけで返済を終了します。

リコース型との違い

リコース型では、

同じように売却価格が1,700万円だった場合、

不足した300万円は相続人へ請求される可能性があります。

つまり、

ノンリコース型

• 売却代金で返済終了
• 相続人へ不足分を請求しない

リコース型

• 売却代金だけでは足りない場合
• 相続人へ不足分を請求する場合がある

この違いは、契約前に必ず確認しておくべき重要なポイントです。

なぜ売却価格より借入額が多くなるの？

住宅価格は将来も同じとは限りません。

例えば、

• 地価が下がる
• 建物が老朽化する
• 地域の人口が減少する

などの理由で、売却価格が予想より低くなることがあります。

その結果、借入残高を下回るケースも考えられます。

特に地方都市では、将来の不動産価格も考慮した資金計画が重要です。

ノンリコース型の注意点

安心できる制度ですが、注意点もあります。

一般的には、

ノンリコース型は、

• リコース型より金利がやや高い
• 借入可能額が低く設定されることがある

などの条件になる場合があります。

これは、金融機関が将来の価格下落リスクを負担するためです。

契約前には、

• 金利
• 借入可能額
• 返済方法

を十分比較することが大切です。

子どもに家を残したい場合は？

ノンリコース型であっても、

契約終了後は住宅を売却して返済するケースが一般的です。

そのため、

「家を子どもへ相続したい」

という場合には、

一般的な住宅ローンや親子リレーローンなど、他の方法も比較検討した方がよいでしょう。

一方、

「子どもへ借金を残したくない」

「老後の生活を優先したい」

という方には、ノンリコース型は適した選択肢の一つです。

利用できる制度

住宅金融支援機構の**「リ・バース60」**では、金融機関によってノンリコース型を選択できる商品があります。

対象は主に、

• 満60歳以上
• 建て替え
• 新築
• リフォーム
• 住宅購入
• 住宅ローン借換え

などです。

ただし、取り扱い金融機関によって条件や商品内容は異なるため、事前確認が必要です。

法律・制度の根拠

「リ・バース60」は、住宅金融支援機構法に基づき住宅金融支援機構が提供する高齢者向け住宅ローン制度です。

住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約であり、担保権や相続に関する取り扱いも民法の規定が適用されます。

また、金融機関は金融庁の監督指針に基づき、利用者へリスクや契約内容を説明することが求められています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、60代・70代で平屋への建て替えを希望されるお客様から、「子どもに迷惑をかけたくない」というご相談を多くいただきます。

そのような場合は、

• ノンリコース型
• リコース型
• 一般的な住宅ローン
• 高齢者向け返済特例

それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで選ぶことが大切です。

また、住宅はローンだけではなく、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 段差5mm以下のバリアフリー設計

など、老後も安心して暮らせる性能を備えることで、将来の医療費や光熱費の負担軽減にもつながります。