Q2. リバースモーゲージと一般的な住宅ローンの決定的な違いは何ですか？
Q
60代で家の建て替えを考えています。銀行から「リバースモーゲージ型住宅ローン」と通常の住宅ローンの両方を紹介されました。何が一番違うのでしょうか？どちらを選ぶべきか迷っています。
結論
最も大きな違いは、「いつ元金を返済するか」です。
一般的な住宅ローンは、毎月「元金＋利息」を返済し、完済すると自宅は資産として残ります。
一方、リバースモーゲージ型住宅ローンは、毎月の返済負担を軽減し、契約者が亡くなった後などに自宅を売却して元金を返済する仕組みです。
つまり、
- 一般的な住宅ローン＝家を資産として残すためのローン
- リバースモーゲージ＝老後の生活を優先するためのローン
という考え方の違いがあります。
一般的な住宅ローンの特徴
一般的な住宅ローンは、住宅を購入・建築する際に最も利用されるローンです。
毎月「元金」と「利息」の両方を返済し、返済が終われば住宅はそのまま自分や家族の資産になります。
近年では借入期間を最長35年または40年とする金融機関もありますが、完済時年齢は80歳前後としているケースが一般的です。
子どもへ住宅を相続したい方には向いているローンといえます。
リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴
リバースモーゲージ型住宅ローンは、自宅を担保に融資を受ける仕組みです。
毎月の返済は利息のみ、または負担を抑えた返済となる商品が多く、契約者が亡くなった後などに自宅を売却して元金を返済します。
住宅金融支援機構の「リ・バース60」では、満60歳以上を対象に、
- 建て替え
- 新築住宅
- リフォーム
- 住宅購入
- 住宅ローンの借換え
などに利用できる制度があります。
毎月の返済額はどのくらい違う？
例えば、
借入額 2,000万円
金利 年2.0％ とした場合
一般的な住宅ローン（35年返済）では、毎月約6万6,000円程度の返済になります。
一方、リバースモーゲージ型住宅ローンでは、商品によっては**毎月約3万3,000円程度（利息分のみ）**となる場合があります。
※実際の金利・返済額・商品内容は金融機関によって異なります。
向いている人
一般的な住宅ローン
次のような方に向いています。
- まだ現役で働いている
- 安定した収入がある
- 子どもへ住宅を残したい
- 将来も資産として家を保有したい
リバースモーゲージ型住宅ローン
次のような方に向いています。
- 年金収入が中心
- 毎月の返済を少なくしたい
- 子どもは独立している
- 相続よりも老後の生活を優先したい
利用前に知っておきたい3つの注意点
① 金利上昇リスク
リバースモーゲージ型住宅ローンは変動金利の商品が多く、金利が上昇すると毎月支払う利息も増える可能性があります。
② 借入額には上限がある
借入可能額は、自宅や土地の担保評価額によって決まります。
建築費の全額を借りられるとは限らず、自己資金が必要になることもあります。
③ 相続への影響
契約終了後は住宅を売却して返済するケースが多いため、家を子どもへ残したい場合は、事前に家族で十分話し合うことが大切です。
法律・公的制度の根拠
リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅金融支援機構の「リ・バース60」をはじめ、多くの金融機関で取り扱われています。
また、住宅ローン契約では、担保権や相続に関する取り扱いは民法に基づいて行われます。
契約内容については金融庁も十分な確認を呼びかけています。
デザインハウス甲府からのアドバイス
山梨県では、60代・70代で「寒い家から暖かい平屋へ建て替えたい」というご相談が年々増えています。
住宅ローンは、「借りられる金額」で選ぶのではなく、「最後まで安心して返済できる金額」で選ぶことが大切です。
さらに建物は、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
- 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
など、性能にも目を向けることで、老後の光熱費や健康面の安心にもつながります。
