Q 変動金利の「5年ルール・125％ルール」があれば安心？
返済額と利息の違いは？
回答範囲 商品の適用条件と返済方法を確認し、返済額の見直しと元金・利息の動きを分けて説明する。
A 5年ルール・125％ルールがあっても、金利上昇による利息の負担は増えます。これらは一定の条件で毎月の返済額の変化を抑える仕組みで、金利や総返済額の上限ではありません。採用していない住宅ローンもあるため、申込商品の返済方法と約款を確認し、返済額と残高の両方を試算しましょう。
金利の変更日と返済額の変更日を分ける
5年ルールが適用される商品では、金利が変わっても、毎月の返済額は所定の見直し時期まで据え置かれます。その間も利息の計算には変更後の金利を使うため、返済額のうち利息が増え、元金に回る分が少なくなることがあります。引き落とし額が同じでも、借入残高の減り方は変わります。
125％ルールは、返済額を見直すときの増額を、従前の返済額の1.25倍までとする仕組みです。仮に月8万円なら、対象となる見直し時の上限は10万円です。これを「完済まで月10万円が上限」と受け取らないでください。その次の見直しの扱いや最終回の支払いも、契約条件で確認します。
これらのルールは全国共通の法定制度ではなく、住宅ローンの商品条件です。SBI新生銀行は、変動金利でもすべての商品に適用されるわけではなく、同銀行では採用していないと説明しています。固定期間終了時や返済方法を変える場合の扱いも、個別に聞きましょう。［J3］
同じ返済額でも元金の減り方は変わる
仮に借入残高が3,000万円、返済額が月8万円で、月の利息を残高×年利÷12で単純計算すると、年1％の利息は2万5,000円、年2％なら5万円です。返済額が据え置かれれば、元金に回る分はそれぞれ5万5,000円と3万円になります。実際の計算日数や端数処理等は商品で異なります。
| 仮の年利 | 月の利息 | 月8万円のうち元金分 |
| 1％ | 2万5,000円 | 5万5,000円 |
| 2％ | 5万円 | 3万円 |
| 3％ | 7万5,000円 | 5,000円 |
| 4％ | 10万円 | 利息だけで2万円不足 |
同じ仮定で年3％なら利息は7万5,000円となり、元金に回るのは5,000円です。この例の段階では、利息は月8万円の中で払えているため、未払利息が発生しているとは言えません。返済を後へ送った元金と、その月に払い切れなかった利息を混同しないことが大切です。
年4％なら、同じ残高での利息は月10万円です。返済額が月8万円のままなら、利息だけでも2万円不足する計算になります。未払利息が生じる場合の処理や支払いの順序、最終返済への影響は約款で確認します。実際に金利がこの水準になるという予測ではなく、仕組みを見るための仮の例です。
返済予定表と家計の余力を確認する
金融機関には「金利がいつ変わり、利息へいつ反映されますか」「返済額が変わる日はいつですか」「元金が減りにくくなった場合、最終回はどうなりますか」と聞きます。返済額が据え置かれる期間の残高と、次回見直し後の返済額が分かる資料を依頼すると、説明を具体的に確かめられます。
試算では、金利が変わらない案に加えて、途中から上がる案を用意します。上がる幅だけでなく、借入直後なのか、元金が減った後なのかでも負担は違います。各案の月額、年間返済額、一定年数後の残高、完済までの総額を同じ条件で比較しましょう。広告の当初金利だけで家計を決めないことが必要です。
家計側では、返済が増えた場合に毎月いくら確保できるかを確認します。教育費や育休、定年後の収入と重なる時期も見ます。「5年間は変わらないから使ってよい」と考えず、増額に備えた預金を残せるか検討してください。繰上返済をする場合も、生活資金まで使い切らないようにします。
固定金利へ変更すれば問題がすべて解決するわけでもありません。変更時の適用金利、手数料、選べる固定期間を確認し、同じ残高と残期間で試算します。今の低い返済額を保つことだけを優先せず、将来も払える額と、残る元金を合わせて判断しましょう。
契約前には、ルールの適用の有無、見直し日、未払利息と最終回の扱いを控えます。借入後も返済予定表の元金と利息の内訳を見れば、引き落とし額だけでは分からない変化に気づけます。ルールがある安心感を、残高を確認しない理由にしないことが大切です。
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参考資料 J3
