建替え後の固定資産税は「前の古い家」と比べてどれくらい高くなりますか？
A. 建て替え後は、家屋分の固定資産税が年間5万～15万円以上高くなることがあります。古い家の税額が非常に低かった場合や、新居が大きく設備も豪華な場合は、それ以上の差になる可能性があります。
築30年、40年を超えた家は、経年によって家屋の評価額が下がっています。その家を解体して新築すると、新居の評価額で固定資産税が計算されるため、税額が上がるのは一般的です。
建築費に1.4％を掛けるわけではない
家屋の固定資産税は、住宅会社へ支払った建築費に、そのまま税率を掛けて計算するものではありません。
市町村が、屋根、外壁、基礎、内装、設備などを確認し、「同じ建物を再建する場合に必要な価格」を基に評価額を決定します。
基本的な考え方は次のとおりです。
家屋の固定資産税＝課税標準額×税率1.4％
市街化区域などでは、別に都市計画税が課税される場合があります。
税額の一例
仮に新居の家屋評価額が1,000万円だった場合は、次のようなイメージです。
| 内容 | 年額の概算 |
|---|---|
| 固定資産税1.4％ | 14万円 |
| 新築住宅の減額適用中 | 約7万円 |
| 都市計画税0.3％の場合 | 約3万円 |
| 減額期間中の合計 | 約10万円 |
| 減額終了後の合計 | 約17万円 |
実際には、床面積、設備、所在地、市町村の税率、評価内容によって異なります。
古い家の家屋分が年間3万円だったなら、新築直後は年間約7万円、減額終了後は年間約14万円増える計算例になります。
新築住宅の軽減は家屋の一部が対象
一定の要件を満たす一般的な新築戸建住宅は、新たに課税される年度から3年度分、居住部分の床面積120㎡までに相当する固定資産税が2分の1に減額されます。
認定長期優良住宅の戸建住宅は、基本的に5年度分です。ただし、都市計画税や土地の固定資産税まで半額になる制度ではありません。
また、120㎡を超える住宅は、超えた部分が減額されません。
4年目以降の税額上昇に注意
一般住宅では4年度目、認定長期優良住宅では6年度目に軽減が終了します。
そのため、納税通知書を見て「固定資産税が急に2倍になった」と感じることがあります。実際には税率が上がったのではなく、新築時の減額が終わったことが主な原因です。
資金計画では、最初の3年間の税額ではなく、軽減終了後の金額を月割りして考えます。
年間18万円なら月1万5,000円です。住宅ローン返済額に、この金額を加えて家計を確認してください。
建物を大きくすると税金も維持費も増える
家屋評価は坪数だけでは決まりませんが、一般的に建物が大きく、設備や仕上げが増えるほど高くなる傾向があります。
評価へ影響する可能性があるものとして、次のような設備があります。
- 床暖房
- ビルトイン空調
- 高額な造作家具
- タイル仕上げ
- 大型の浴室や洗面設備
- 建物と一体となった設備
シニア夫婦2人の建て替えなら、使わない子供部屋や客間を残すより、24～28坪程度に整理した方が、建築費だけでなく固定資産税、光熱費、修繕費も抑えやすくなります。
土地の税金も確認する
建て替えで土地の所有者や面積が変わらなければ、土地の固定資産税が大幅に変わるとは限りません。
ただし、古い家を年内に解体し、翌年1月1日時点で新居が完成していない場合、住宅用地の特例が一時的に外れる可能性があります。建て替え中の土地として特例を継続できる条件もあるため、解体時期を決める前に市町村へ確認してください。
年間税額を事前に確定することはできない
最終的な評価額は、新居完成後に市町村が決定します。住宅会社が正確な税額を保証することはできません。
それでも、同じ地域で建てた、面積と仕様が近い住宅の実績を基に概算することは可能です。見積もり時には、次の3つを確認しましょう。
- 新築軽減中の税額
- 軽減終了後の税額
- 土地を含めた年間納税額
デザインハウス甲府では、住宅ローン返済だけでなく、固定資産税、保険、光熱費、将来の修繕費まで月額化して資金計画を確認します。
古い家の税額を基準にすると、建て替え後の負担を見誤ります。重要なのは「今年いくら安いか」ではなく、軽減が終わった後も年金収入で無理なく払い続けられるかです。
