平屋と総二階の費用比較

Q　同じ延床面積なら平屋と総二階はどちらが安い？
基礎・屋根・階段の費用をどう比較しますか？

A　同じ延床面積なら、総二階は基礎や屋根を小さくできるため、建物価格を抑えやすい案になります。ただし、階段・二階の床・外壁・足場などの費用が加わるため、必ず平屋より安いとは限りません。耐震・断熱・気密の目標と設備仕様を揃え、基礎と屋根の減額から二階建てに伴う増額を差し引いて比較しましょう。

面積を揃えて数量の違いを見る

総二階は、一階と二階の外形がほぼ揃う二階建てです。仮に延床面積100㎡なら、平屋は一層で100㎡、総二階は各階50㎡という比較ができます。軒などを除いた単純な形では、基礎を設ける範囲と屋根の水平投影面積は、前者が約100㎡、後者が約50㎡です。これは形の説明であり、基礎費や屋根費がそのまま半額になるという意味ではありません。

基礎は、地盤条件、建物の荷重、立上りの長さ、配筋などでも費用が変わります。屋根も勾配や軒の出によって実際に施工する面積が変わります。一方、総二階は上階の床組や階段が必要で、建物が高くなる分の外壁、足場、配管も確認が必要です。「基礎が小さいから安い」という一点だけでは、総額の差を説明できません。

同じ広さと同じ使い勝手を分ける

同じ100㎡でも、二階建てでは階段や踊り場が必要です。平屋でも、部屋を横につなぐために廊下が長くなる場合があります。各室の面積、収納量、移動に使う面積を一覧にすると、表示面積だけでは分からない差が見えます。寝室の広さや収納量まで同じにした結果、どちらかの延床面積が増えたなら、その面積差も見積もりに反映させます。

たとえば、同面積の比較では総二階の方が安くても、一階で就寝と水回りを完結させたいという希望を加えると、一階が広がることがあります。その場合は当初の総二階とは別の案です。現在の暮らしに加え、将来の階段利用、家族の生活時間、家事の移動を確認し、必要な部屋の配置を決めてから価格を比べると、比較の途中で条件がずれにくくなります。

平屋では、建物を広く置く敷地が必要になりやすく、駐車場や庭との両立も検討事項です。土地をこれから買うなら、建物の差額に土地代、造成、外構の差を加えます。既に土地がある場合でも、建ぺい率、接道、隣家との距離などによって希望の配置が成立するか確認しましょう。建物だけ安い案が、土地を含めた最小の支出になるとは限りません。

減額の根拠を比較見積もりに残す

依頼時は「延床面積だけでなく、部屋の用途と収納量を揃えた平屋案と総二階案をください」と伝えます。価格は、基礎、屋根、外壁、二階床、階段、仮設工事など、変わる項目を分けてもらいます。差額が一式表示なら、数量と工事範囲の変化を説明してもらいましょう。工事内容と仕様を揃える比較方法は、住まいるダイヤルの見積相談事例でも示されています。［C1］

金額を読む際は、片方だけトイレが二か所、もう片方は一か所、といった設備数の違いも取り除きます。外構や空調を別途にした見積もりなら、両案に同じ範囲を加えてください。見積有効期限と税の扱いも統一し、同じ時点の総額で確認します。価格差に含まれない工事を先に把握しておけば、後から「こちらの案だけ追加」という比較の崩れを防げます。

安くするために、必要な耐力壁や接合金物を省く判断はできません。枠組壁工法は、壁・床・屋根などを一体に働かせる構造で、材料や接合の仕様にも基準があります。階数を変えるときも、各案について設計者が構造を確認することが前提です。［C2］断熱材や窓を片方だけ低い仕様に替えた差額は、形状による節約とは分けて扱います。

最終的には、「同じ面積の価格差」「同じ暮らしを収めた場合の価格差」「土地を含めた負担」の順に判断しましょう。担当者への質問は「基礎と屋根で減る金額はいくらで、階段や上階の工事でいくら増えますか」です。差額と暮らしの条件が書面で揃えば、平屋か総二階かを、印象や坪単価だけに頼らず選べます。

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参考資料　C1　C2