夫婦の共同出資で建て替える際、持分割合を間違えると贈与税がかかりますか？
A. 実際の資金負担割合と、登記する建物の持分割合が異なると、夫婦間の贈与と判断される可能性があります。
夫婦だから、建物を当然に2分の1ずつ登記できるわけではありません。誰がいくら負担したのかを確認し、その割合に合わせて持分を決めるのが基本です。
3,000万円の建物を建てる例
建築資金の負担が次の場合を考えます。
- 夫：自己資金1,000万円＋住宅ローン1,000万円
- 妻：自己資金1,000万円
- 合計：3,000万円
夫の負担は2,000万円、妻は1,000万円なので、基本的な建物持分は次の割合です。
- 夫：3分の2
- 妻：3分の1
ところが、建物を夫婦2分の1ずつで登記すると、妻は1,500万円分の持分を取得したのに、実際の負担は1,000万円です。
この差額500万円について、夫から妻への贈与と判断される可能性があります。国税庁も、実際の負担割合と登記持分が異なる場合は贈与税の問題が生じると説明しています。国税庁「共働きの夫婦が住宅を買ったとき」
住宅ローンは「借りた人」だけでなく返済者も確認
夫名義の住宅ローンを、実際には妻の収入から返済している場合も注意が必要です。
持分だけを合わせても、その後の返済負担が登記内容と大きく異なれば、毎年の返済について夫婦間の贈与と判断される可能性があります。
ペアローンや連帯債務では、次の内容を一つの表にして確認します。
- 夫婦それぞれの自己資金
- 夫婦それぞれの借入額
- 実際に返済する金額
- 親などから受ける資金援助
- 建物の登記持分
土地と新しい建物の持分は別
建て替えでは、「土地は夫名義、新しい建物は夫婦共有」というケースもあります。土地と建物の所有者が異なること自体が、直ちに問題になるわけではありません。
ただし、夫所有の土地を妻の共有名義に変更すれば、土地持分の贈与になる可能性があります。建て替えるからといって、土地まで安易に夫婦共有へ変更してはいけません。
配偶者控除は自動適用ではない
婚姻期間が20年以上の夫婦には、居住用不動産などの贈与について、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円の配偶者控除があります。
しかし、要件を満たしたうえで贈与税の申告が必要です。また、不動産取得税や登録免許税、将来の相続への影響もあるため、「特例があるから持分は自由」とは考えない方が安全です。国税庁「夫婦間で居住用不動産を贈与したとき」
登記前に資金の流れを確定する
持分を間違えて登記した後に修正すると、税務上の説明や登記費用が必要になる場合があります。
契約前から次の資料を残しておきましょう。
- 夫婦それぞれの通帳
- 振込記録
- 住宅ローン契約書
- 親からの贈与に関する申告書類
- 建築代金の支払明細
デザインハウス甲府では、建物の完成直前ではなく、資金計画の段階で「誰がいくら出し、持分をどうするか」を確認します。
**夫婦だから半分ずつではありません。実際に負担した金額に合わせて登記することが、余計な贈与税を避ける基本です。**最終的な持分は、契約前に税理士と司法書士へ確認してください。
