A 金利タイプで違うのは、目先の返済額と、将来の変動をどこまで引き受けるかです。現在の最安金利だけで決めず、返済額を確定する価値と手元資金の余裕を一緒に比較します。
固定期間選択型の当初期間が終わるときの条件も確認します。固定と変動の比較では、手数料や団信をそろえないと、金利以外の差を取り違えることがあります。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人35歳で、子どものいる世帯を想定し、月の手取りを40万円、現在の住居費を除く生活費を23万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月5万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を3,400万円、住宅へ入れる自己資金を300万円、取得前に使途を決めていない現金を700万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は400万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
全期間固定、一定期間だけ固定、変動では、家計が引き受ける不確実性が異なります。一定期間だけの固定を、返済終了まで金額が変わらない商品と混同しないことが出発点です。選択するときは、返済額の差を払ってでも支出を確定したいのか、手元資金と継続的な収入で変動に対応できるのかを整理します。低い当初金利で生まれた差額を毎月使い切る計画では、上昇時の対応力は育ちません。逆に固定にしたため必要な預金を作れないなら、そもそもの借入額を見直す余地があります。金利タイプだけで安全性が決まるわけではなく、借入額、完済年齢、現金残高との組み合わせで判断します。比較の時点では、団信や保証の条件、融資実行時の金利決定方法も同じ表で確認しておきましょう。
借入れは3,100万円です。年1.5％、35年、元利均等、ボーナス返済なし、金利が変わらないという計算条件なら、返済は月約94,917円、期間全体の利息は約886.5万円になります。この金利は説明用の仮定で、現在の商品金利や審査結果を示しません。毎月返済だけでなく、70歳まで支払いが続くこと、６５歳時点の残元金が約548.3万円になることも確認します。月々を低く見せるために期間を延ばすと、この後半の負担が変わります。取扱可能な年齢、借入期間、費用の融資対象は、金融機関の個別条件で確認が必要です。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約5,083円が残ります。年換算では約6.1万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
金利の比較は、当初の返済額だけで終わらせません。借入額と期間をそろえ、金利が変わらない場合、途中から上がる場合、早めに上がる場合を別々に試算します。金利上昇の時期が早いほど、残元金が多い状態で利息負担が増えます。逆に返済が進んでからの上昇は、同じ上昇幅でも影響が違います。変動金利の商品では、適用金利の見直しと返済額の見直しが同時とは限りません。返済額が据え置かれていても、その内訳で利息が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。将来の金利を当てる作業ではなく、想定を変えたときに家計が持つかを確認する作業です。上昇時の差額を今の家計から別口座に積み立ててみれば、机上の余裕と実際に続けられる余裕を比較できます。
さらに、５年後から金利が１ポイント上がり、残る30年間で返済額を再計算する条件では、月約108,669円となり、当初より約13,752円増えます。これは残元金から再計算する単純モデルで、５年ルールや返済額上限を適用した実契約の予定表ではありません。返済額の据置きがある商品を検証する場合は、その商品の元金と利息の内訳へ置き換えます。この増額を、もともとの毎月の余力と比べてください。増えた額を払うために進学資金の積立を止めるなら、金利の問題が教育資金へ移るだけです。借入れを減らす案や、返済額を確定する案まで比べることに意味があります。
金融機関を比べるときは、利率の小さな差に加え、事務手数料、保証料、登記関連費用、つなぎ融資などを確認します。借入額に一定割合を掛ける手数料と、定額の手数料では、借入額によって差が変わります。保証料も一括払いか金利に含む方式かで、当初の現金と毎月返済の両方に影響します。名称が似ていても費用の中身は同じとは限りません。諸費用を借入れに含めれば、現金支出を抑えられる一方、その金額にも利息がかかります。比較表には借入時、５年後、１０年後など、保有期間に応じた累計負担を置きましょう。短期間で住み替える可能性がある家庭と、長く返済する家庭では、費用を回収できる条件が異なります。金利だけで順位を付けず、実際に払い出す金額で比べることが大切です。
手元に残す現金は、頭金を払った残りで偶然決めるものではありません。毎月の必須支出、収入が止まった際に立て直すまでの期間、近い将来に確定している支払いから必要額を積み上げます。たとえば必須支出が月２５万円で６か月分を確保するなら１５０万円ですが、これは計算例であり、全家庭に十分な金額という意味ではありません。片働き、自営業、介護負担がある家庭では、回復までに必要な期間も違います。教育資金や納税資金を同じ口座に置いている場合は、その分を自由に使える預金から除きましょう。保険金や給付金も、支給決定までの時間を確認します。すぐ使える現金が残っていれば、小さな収入減や設備故障のために金利の高い借入れを追加する事態を避けやすくなります。
固定の案が変動の当初額より月１万円高いなら、まずその１万円を払っても必要積立が続くかを確認します。次に、変動でその差額を使わず貯めた場合と、生活費へ使った場合を分けて比較します。５年間で６０万円を準備できる案と準備０円の案では、上昇時の対応力が違います。利率の見た目より、選択後にどのような家計運用をするかまで決めることが重要です。
変動の基本案と上昇案、全期間固定の案を同じ借入額で用意し、預金の最低残高まで見て選んでください。誰にでも同じタイプが正解とは限りません。
参考情報 住宅金融支援機構 住宅ローンシミュレーション
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/
参考情報 住宅金融支援機構 金利のタイプとは
https://www.flat35.com/hajimete/atoz/01.html
