A 毎月の返済が安く見えても、賞与に大きな支払いを移しているだけなら年間負担は軽くなっていません。賞与が減った年に、住宅ローンと他の年払い費用を両方払えるかを確認します。
住宅のボーナス返済に使う前に、賞与で支払っていた車検、税金、旅行の金額を引きます。賞与がなくなった場合の不足を月割りに戻すと、実際に必要な返済力が分かります。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人35歳で、子どものいる世帯を想定し、月の手取りを35万円、現在の住居費を除く生活費を22万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月4万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を3,500万円、住宅へ入れる自己資金を300万円、取得前に使途を決めていない現金を700万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は400万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
賞与は、毎月の給与より変動の影響を受けることがあります。住宅ローンのボーナス返済に組み込む前に、税金、車の維持費、帰省など、現在すでに賞与から払っている出費を洗い出しましょう。使い道が決まっているお金を、住宅ローンにも使えると二重に数えてはいけません。シミュレーションでは、賞与を見込む基本ケースと、賞与が半分または０円になるケースを分けます。賞与がなくなったときに月々の積立で穴埋めできるのか、預金を何年で使い切るのかまで確認します。契約上の返済方法を後から変更できるかは金融機関の条件によるため、困ってから変更すればよいという前提にはしません。賞与が出た年に余裕が増える計画なら、収入が落ちる年にも対応しやすくなります。
借入れは3,200万円です。年1.5％、35年、元利均等、ボーナス返済なし、金利が変わらないという計算条件なら、返済は月約97,979円、期間全体の利息は約915.1万円になります。この金利は説明用の仮定で、現在の商品金利や審査結果を示しません。毎月返済だけでなく、70歳まで支払いが続くこと、６５歳時点の残元金が約566万円になることも確認します。月々を低く見せるために期間を延ばすと、この後半の負担が変わります。取扱可能な年齢、借入期間、費用の融資対象は、金融機関の個別条件で確認が必要です。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約27,979円が不足します。年換算では約33.6万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
収入の欄に入れるのは、原則として税金や社会保険料を引いた後に使えるお金です。額面年収を１２で割った金額を毎月の生活費に使えると考えると、最初から余裕を大きく見積もります。源泉徴収票だけで済ませず、給与明細と通帳で月々の振込額を確認し、賞与は別に扱いましょう。通勤手当のように実際の支出と対応する収入や、残業代のように減る可能性のある部分も分けます。児童手当など期限や対象条件がある収入を、返済終了まで続く給与と同じように置くことも避けます。家計簿がなければ、まず直近１２か月の口座とカードの明細から年間支出を作ります。手取りと実支出の差が預金の増減と合わない場合は、計算に入っていない出費が残っています。
追加費用が100万円増える条件も確認します。現金で払えば、自由な現金は300万円になります。同じ利率と期間で借入れに加える単純計算では、月約3,062円の返済増です。手数料や税、整備工事のように住宅の外へ見えやすい費用も、家計から出ることに変わりはありません。追加費用を払う時期が早ければ、融資前の立替も必要です。費用を削る案では、その後の補償や維持、使い勝手へ影響がないかを確認します。見積書の項目名だけを合わせるのではなく、費用が発生する理由と、何を含むかまでそろえることが、比較を実用的にします。
車と旅行は、住宅を建てた後にも続く生活の一部です。車が必要な地域では、購入代金だけでなく税金、保険、車検、整備、駐車場などを含めて判断します。買替え時に下取りがある場合も、将来の金額を高く見込みすぎないようにします。旅行や帰省は不要な出費として０円にするより、家族が続けたい回数と予算を先に決める方が実際に近い計画になります。たとえば５年後に１５０万円の現金を準備するなら、運用益を見込まない単純計算で月２万５０００円が必要です。ローン返済だけでは余裕があっても、この積立を加えると予算が変わります。車を別ローンで買う予定なら、住宅ローンと同時に返す期間を表示しましょう。別契約であることと、家計が別であることは同じではありません。
預金残高の推移は、返済額だけの表では見えない家計の変化を示します。前年末の預金に、その年の手取り収入を足し、生活費、返済、税、特別支出を差し引いて翌年へつなげます。積立専用口座も含める場合は、口座間の移動を家計全体の支出にしないよう整理します。残高がプラスでも、その多くが翌年の入学金や納税のためのお金なら、自由に使える余裕は少なくなります。グラフには預金全体と用途を決めた資金を区別して表示しましょう。早い時期の大きな出費ほど、その後の積立の余地を奪います。９０歳時点で残高があっても、途中の年に不足する計画は修正が必要です。最低残高の金額だけでなく、下がる原因と立ち直る収入の確実性まで確認すると、見直す場所が分かります。
ボーナス返済を年２回、各１５万円とすれば年間３０万円です。賞与がない年も同じ支払いをするには、月２万５０００円を別に確保する必要があります。月々の表示が低くても、この準備を加えると実際の負担が見えます。賞与を車検や税金にも使っている場合は、その分も別に必要です。月々の返済へ均した案と比較し、給与だけの家計でどちらが管理しやすいかを判断してください。
ボーナス０円でも１年間の支払いが続くかを試算し、毎月の積立で備えられない場合は返済配分か借入額を調整しましょう。
