古家を解体して更地にした後、年をまたぐと固定資産税は上がりますか？
A. 1月1日時点で住宅がなく、更地のままの場合は、土地に対する住宅用地の特例が外れ、翌年度の固定資産税・都市計画税が上がる可能性があります。
ただし、建替え工事へ着手しているなど一定の要件を満たせば、建替え中でも住宅用地の特例が継続される場合があります。
「年内に解体したら必ず税金が6倍になる」という説明は正確ではありません。
固定資産税は1月1日の状態で決まる
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の土地・建物の所有者と利用状況を基準に、その年度分が課税されます。
例えば、12月に古家を解体し、翌年1月1日時点で新居へ着工していない場合、その土地は原則として住宅用地ではなく、更地として扱われます。
一方、1月2日に解体した場合、その年の1月1日には住宅が存在していたため、土地の住宅用地特例は、原則としてその年度分には適用されます。
固定資産税は日割り計算ではないため、解体日が年末年始のどちら側になるかで、翌年度の課税が変わる可能性があります。
住宅用地の特例とは？
住宅が建っている土地には、税負担を軽くする特例があります。
一般的な一戸建ての場合は、次のように課税標準額が軽減されます。
住宅1戸につき200㎡までの部分
- 固定資産税：評価額の6分の1
- 都市計画税：評価額の3分の1
200㎡を超える部分
- 固定資産税：評価額の3分の1
- 都市計画税：評価額の3分の2
このため、住宅を解体して特例が外れると、土地の課税標準額が大きくなります。名古屋市「住宅用地の特例措置」
ただし、実際の納税額には税率、負担調整措置、都市計画区域の内外なども影響します。固定資産税額が単純に6倍になるとは限りません。
建替え中なら特例が続く場合がある
1月1日時点で古家がなく、新居が工事中の場合でも、継続した建替えと認められれば、住宅用地の特例が適用される場合があります。
一般的には、次のような条件が確認されます。
- 前年1月1日時点では住宅用地だった
- 同じ敷地で住宅を建替えている
- 1月1日時点で新築工事に着手している
- 一定期間内に新居が完成する
- 土地所有者が原則として同一、または一定の親族関係にある
- 旧住宅の所有者と新住宅の建築主が原則として同一、または一定の親族関係にある
- 必要な申告を期限内に行っている
例えば仙台市では、旧住宅を取り壊した翌年1月1日時点で住宅建築に着手していることなど、5つの要件を満たす場合に特例を継続すると案内しています。仙台市「住宅建替え中の土地における住宅用地の特例」
ただし、着工の判断や必要書類は自治体によって異なります。建築確認済証を取得しただけでは着工と認められず、基礎工事などへ実際に着手していることを求められる場合があります。
甲府市内の建替えでは、解体時期を決める前に甲府市資産税課へ確認してください。
親から子への建替えは注意する
親名義の古家を解体し、子ども名義で新居を建てる場合は、建替え中の住宅用地特例について、所有者・建築主の要件を慎重に確認する必要があります。
土地を親から子へ移転する場合や、相続を挟む場合も、単純な同一所有者の建替えとは扱いが異なる可能性があります。
次の内容を整理して自治体へ伝えてください。
- 土地の所有者
- 古家の所有者
- 新居の建築主
- 解体予定日
- 着工予定日
- 完成予定日
- 建築確認の状況
- 親子間の贈与や相続の有無
「古家の税金」と「土地の税金」は別に考える
古家を解体すれば、翌年1月1日時点で建物が存在しないため、原則としてその古家の固定資産税は翌年度から課税されません。
一方で、土地の住宅用地特例が外れれば、土地の税負担は上がります。
したがって、建物分の税金がなくなる一方で土地分が増えるため、納税額全体がどの程度変わるかは、土地と建物の課税明細を使って計算しなければ分かりません。
税金だけで解体を遅らせない
固定資産税を抑えるために解体を1月以降へ遅らせても、必ず得になるとは限りません。
工事が遅れれば、次の費用が増える可能性があります。
- 仮住まいの家賃
- 住宅ローンやつなぎ融資の利息
- 引越し時期の変更費
- 建築資材の値上がり
- 工事待ちによる工程の遅延
- 補助金期限に間に合わないリスク
例えば土地の税金を数万円抑えるために、仮住まいが1か月延びて家賃や駐車場代が10万円増えれば、全体では損になります。
固定資産税だけを見るのではなく、仮住まい・融資・工期を含めた建替え総額で判断してください。
解体前に確認すること
安全な順番は次のとおりです。
- 固定資産税の課税明細を確認する
- 土地と建物の所有者を確認する
- 解体日・着工日・完成日を工程表にする
- 市町村へ建替え中の特例要件を確認する
- 必要な申告書と提出期限を確認する
- 特例が外れた場合の税額を試算する
- 仮住まい費や融資利息と比較する
- その後に解体時期を決める
デザインハウス甲府では、建物だけでなく、解体、仮住まい、往復引越し、住宅ローン、固定資産税まで含めて建替え工程を確認します。
危険なのは、年をまたぐこと自体ではありません。税務上の「着工」に該当するか確認せず、12月に古家だけを解体してしまうことです。
