返済条件を確認しないまま妥協するべきではありません。小さな家のために借入額を減らしても、金利が高い、返済期間が短い、工事中に融資されないなどの条件が重なると、毎月の支払いが重くなることがあります。家の価格を下げた目的が、そこで失われていないかを確認します。
ただし、一般的な住宅ローンと名前が違うだけで、不適切な商品だと決めつける必要もありません。自分の目的に正式に使え、負担が把握でき、返していける商品なら検討対象になります。大切なのは「借りられるから契約する」の順番にせず、その条件で暮らしが続くかを先に判断することです。
何が理由で住宅ローンを使えないのかを分ける
まず、面積が商品条件に合わないのか、所在地や接道等の物件条件なのか、収入や既存借入れなど申込人側の条件なのかを整理します。理由によって、別の金融機関を探す、設計を変える、借入額を減らすなどの対応が変わります。
一行で対象外だったことを、すべての住宅ローンが使えないと受け取らないことです。ただし、条件の合わない同じ商品へ何度も申し込むより、物件資料を示して取扱可否を先に確認します。担当者の説明が曖昧なら、商品要項の該当部分を示してもらいましょう。
同時に、なぜその代替商品を勧めるのかを聞きます。「審査が早いから」だけでは、家計に合う理由になりません。手数料、返済期間、団信、担保、使途の条件まで説明してもらい、提案理由と施主側の利益が一致しているかを見ます。
住宅取得に使える商品かを最初に確かめる
リフォームローン、不動産担保ローン、多目的ローンなどは、商品によって使途や条件が異なります。名前だけで新築や購入へ使えるとは判断できません。本人が住む家の建築費、土地代、諸費用のそれぞれに使えるかを、金融機関へ明確に伝えて確認します。
実際には新築なのにリフォームと申告したり、自分が住む家なのに別の事業目的として申し込んだりする方法は避けてください。融資を通すために説明を変えることは、資金計画を改善する行為ではありません。契約した目的と実際の資金の使い方を一致させることが前提です。
なお、後からフラット35へ借り換えることを期待しても、同商品の借換融資は多目的ローンなど住宅ローン以外の借入れや、リフォームのみのローンを対象外と案内しています。今借りる商品の種類が、将来の借換先にも関係します。（出典：住宅金融支援機構 フラット35 借換融資のご利用条件）
安い家でも月返済が高くなる例を見る
以下は条件差を示す仮定例です。借入2,000万円、元利均等、ボーナス返済なし、金利一定、諸費用を除外すると、年2％・35年は月約6万6,253円。年4％・20年なら月約12万1,196円になります。同じ借入額でも、毎月の負担は約5万5,000円違います。
返済総額は前者が約2,783万円、後者が約2,909万円です。後者は期間が短くても金利が高い条件なので、この例では総額も多くなります。実際の商品を示した数字ではありませんが、「借入額が少ないから大丈夫」という判断だけでは不足することが分かります。
さらに、返済期間が短い商品を選び、月々の生活費が不足して別の借入れを始めれば、建築費を抑えた意味が薄れます。返済額は税金、保険、修繕、車、教育費などと一緒に並べ、引渡し後に使えるお金がどれだけ残るかで判断します。
団信と担保と一括返済条件を読む
代替商品を比べる際は、団体信用生命保険の有無、保障範囲、保険料の負担を確認します。団信がないことだけで利用不可とは言えませんが、返済者に万一のことがあった場合、残債を誰の収入や資金で負担するのかを考える必要があります。
担保を設定する商品では、対象の家だけでなく別の不動産まで求められるかも確認します。小さな家の購入のために、親の家や他の資産を担保へ入れるなら、返済できない場合の影響はその小さな家だけに収まりません。家族が署名する内容も含めて確認します。
また、途中で全額返済するときの費用、期限、据置期間後の返済額、最終回に大きな返済が残らないかを読みます。月々の支払いだけが低くても、後で一括資金を用意する必要があるなら、その原資を「売ればよい」という希望だけに頼らないことです。
商品説明書に分からない言葉があれば、その場で図にしてもらいます。誰が借り、誰が保証し、どの不動産が担保になるかが分からないまま、家族へ署名を頼むべきではありません。建物の価格が小さくても、契約上の責任まで小さくなるとは限らないため、負う範囲を一人ずつ確かめます。
資金が必要な日と受け取れる日を合わせる
建築中には、土地決済、着工金、中間金、完成時の残金など、まとまった支払いが発生します。代替商品が建物完成後しか実行されないなら、その前の費用をどう払うかを決めておかなければなりません。融資額が足りることと、必要な日に用意できることは別です。
つなぎ資金を別に借りる場合は、その利息と手数料、期間が延びたときの負担を加えます。家族から一時的に借りるなら、返す時期と方法も整理します。後で融資が実行される予定だからと、生活用の預金をすべて工事へ移す計画は避けたいところです。
建築会社と金融機関に同じ支払予定表を渡し、各時点の不足額を確認してください。契約後に資金が足りないと判明すると、設計を変える余地が少なくなります。安さを判断する前に、家が完成するまで資金が途切れない仕組みを整えます。
借り方を変える前に計画そのものも比べる
代替融資の条件が重いと感じたら、その商品で強行する以外の案を並べます。対象になる住宅ローンを探す、面積や間取りを調整する、建築時期を遅らせる、購入や賃貸を含め住まい方を見直すなどです。どれが正解かは、家計と暮らしの条件によって変わります。
面積を増やす場合も、総額が上がる以上は慎重な比較が必要です。融資対象になるからと、必要以上の床面積や設備まで増やす必要はありません。複数案を、同じ返済期間、同じ自己資金、引渡し後の預金残高で見れば、違いを把握しやすくなります。
契約前には、商品要項、返済予定表、支払予定表を持って、銀行や家計を確認できる専門家へ相談します。小さく建てる目的が生活の負担を減らすことなら、その目的を借り方でも守るべきです。「何とか借りられる家」より、自分の収入で落ち着いて暮らせる計画を選びましょう。
