金融機関へ確認せず、そのまま賃貸へ変えてよいとは考えないでください。住宅ローンは、契約で決められた居住目的を前提にしています。毎月きちんと返済しているから、貸し方を自由に変えられるわけではありません。借主の募集や賃貸契約より先に、返済中の金融機関へ相談する必要があります。
「転勤なら貸せると聞いた」という話も、そのまま住み替えへ当てはめないことです。転勤後に戻る予定なのか、今後は別の家に住み続けるのかで事情が違います。家が狭くなったので永久に転居する計画なら、そのままの内容を説明し、適用される条件を確認しましょう。
家を所有する権利と融資契約の約束を分ける
自分名義の家であっても、住宅ローンの契約には用途や届出に関する条件があります。貸家へ変えると、借入時に説明した居住の状況が変わります。「自分の家だから自由」という感覚で契約上の確認を省かず、金融機関がどの条件で融資しているかを読み直します。
確認する書類は、金銭消費貸借契約、銀行の取引約定、商品説明などです。分からない条項は金融機関へ直接聞きます。住宅会社や不動産会社が一般論として「大丈夫」と言っても、実際の借入契約を変更する権限があるわけではありません。
一時的な賃貸の例外を恒久的な転居へ広げない
フラット35の公式案内では、転勤等のやむを得ない事情で一時的に居住できず、戻ることを前提に賃貸する場合について説明があります。一方、投資用としての目的外利用が判明した場合には、全額を一括返済するよう求められることがあると案内されています。（出典：住宅金融支援機構 返済中の融資住宅を賃貸にする場合）
これは民間銀行の商品もすべて同じという意味ではありません。金融機関ごとの契約と判断を確認する必要があります。本人が転居しても家族が住み続ける場合と、第三者へ家全体を貸す場合も、事実を分けて伝えます。事情を都合よく言い換えて承諾を得ようとしないことです。
相談時には、転居理由、転居予定日、戻る予定の有無、賃貸期間、現在の残高、次の住まいの資金計画をまとめます。何を確認し、どの条件で認められたかを記録として残してください。担当者との雑談と、必要な正式手続が完了した状態を区別します。
銀行へ相談する前に広告を出してしまった場合も、説明を取り繕わず、現在どこまで進んでいるかを伝えます。入居者との約束があるのか、申込みだけなのかによって対応が変わります。返済が続いているから見つからなければよいという考え方では、後で一括返済や契約の問題が生じた際に、家計と入居者の両方へ影響が及びます。
条件が変わるなら毎月の収支も作り直す
現契約で貸すことが認められず、別の融資を検討する場合は、金利、期間、担保評価、手数料を確認します。住宅ローンとは違う返済条件になれば、現在の月額を前提にした家賃収支は使えません。借換えできること自体も、当然の前提にはできません。
例えば1,200万円を年2％・三十年で借りると月約4万4,400円、年3％・十五年なら月約8万2,900円です。元利均等、ボーナス返済なし、諸費用別の仮定比較です。金利だけでなく期間も違うための差ですが、条件変更によって家賃では返済をまかなえなくなる可能性を示しています。
今の家と次の家の支払いを同時に持つなら、家賃が入らない月も両方を払えるか確認します。賃貸募集の費用、修繕、税、保険を入れた後に現金が残るかを計算してください。二件の家を持つことが、必ず資産を増やす行動になるわけではありません。
戻る予定があるなら賃貸契約も合わせる
将来自分が戻る予定でも、貸主の希望する日に自由に退去してもらえるとは限りません。普通借家と定期借家では契約の扱いが異なります。定期借家を使う場合にも、事前説明や契約の方法など必要な手続があります。国土交通省の標準契約書等を参考に、仲介会社へ仕組みを確認します。（出典：国土交通省 定期賃貸住宅標準契約書）
期間を短く区切ると、借り手が限定されたり、家賃へ影響したりする可能性があります。「銀行には戻ると説明し、借主とは長く住める契約を結ぶ」という食い違いをつくらないことです。金融機関へ説明する居住計画と、実際の募集・契約条件を一致させます。
家を貸した後で売る場合も、入居中の状態で買う人と、空き家として自分が住みたい人では候補が変わります。貸すことで売却の自由度が増えるとは限らないため、戻る、貸し続ける、売るという三つの予定を、契約前に整理します。
定期借家を選ぶ場合、期間が終われば何の手続もなく全て片付くと考えず、通知など必要な対応を仲介会社へ確認します。契約期間と戻る日程にずれが出た場合にどうするかも、あらかじめ考えます。適切な契約書と説明を整える費用を節約して、知人へ口約束で貸すような進め方は避けたほうがよいでしょう。
税と保険を居住中のままにしない
賃貸を始めると、不動産所得に関する計算や申告の確認が必要になります。国税庁は、不動産所得を総収入金額から必要経費を差し引いて計算する仕組みを案内しています。受け取った家賃がそのまま自由に使える利益になるわけではありません。記録を残し、税務上の取扱いを確認します。（出典：国税庁 不動産収入を受け取ったとき）
住宅ローン控除の居住要件や、加入している火災保険の使用状況の変更も確認します。家族が残る場合など条件によって扱いが異なるため、単純に継続できる、必ず使えないと決めつけません。銀行、税務の相談先、保険会社へ、それぞれ実際の居住と賃貸の予定を伝えます。
貸す判断は募集前の順番が大切
進め方は、金融機関の条件確認、地域の賃貸需要の確認、必要工事の見積もり、税や保険を含む収支比較、賃貸契約の検討です。先に借主を決めてから銀行へ相談すると、断られたときに相手との契約問題まで抱える可能性があります。準備を急いでも、この順番は省かないでください。
小さな家を建てる際の「貸せばよい」は、出口の保証ではありません。建築時から金融機関へ将来の利用変更の条件を聞き、現金を残し、売却案も持っておくことが役立ちます。住み替えをしたいときに初めて契約の制限を知ることがないよう、借りる段階で確かめておきましょう。
次の家の融資を申し込む際にも、今の借入と賃貸計画は正確に伝えます。入るかどうか分からない家賃を、確実な給与収入と同じように自己判断で足してよいわけではありません。金融機関がどの資料を使い、家賃をどう扱うかを確認し、二つの家の借入を家族が把握できる形でまとめておくことが大切です。
