リ・バース60を使えば、建て替えの予算を増やしてよい？
結論 利息だけの支払いでも予算を増やしてよいとは限らない
A リ・バース六十は、原則として毎月は利息を払い、元金は死亡時等に一括返済する仕組みです。一般の元利返済型より月額を抑えられる場合がありますが、元金が毎月減る仕組みではありません。手元資金を残す目的と、建築予算を増やす判断を分けます。借りられる上限ではなく、利息、維持費、生活費を継続して払える額から考えてください。[資料15]
リ・バース60は毎月の支払いを利息中心にする仕組みですが、元金が減らない前提と、死亡時等の返済を理解する必要があります。月額が低く見えるから工事を大きくするのではなく、同じ工事規模で手元資金を残す方法として他案と比較します。
商品と物件の条件を確認する
取扱金融機関へ年齢、資金用途、担保評価、金利、融資割合、諸費用等を確認します。商品によって条件が異なり、同じ名称ならどこでも同じとは限りません。建て替え費の全額を必ず借りられるわけではありません。解体、着工、中間、完成の支払いへいつ融資が出るかも照会し、工事前に別途資金が必要な場合を予算へ入れます。
取扱金融機関へ、担保評価、融資割合、対象費用、金利、手数料、実行時期を照会します。工事代と同額を必ず借りられるわけではありません。配偶者、連帯債務、年齢等の条件も商品ごとに確認し、工事の契約前に自己資金の必要額を出します。
リ・バース60は工事費が安くなる制度ではなく、支払い方を変える資金調達です。借入限度は希望する工事額そのものではなく、担保評価や本人・物件の条件にも左右されます。『自宅があるから全額借りられる』とは考えず、見込額と正式な審査の違いを確認します。借入額を増やすほど、元金を毎月減らさない方式では利息の基礎となる額も大きくなります。毎月支払いが少ないことと、完成後に余裕があることを同じ意味で扱わないでください。
金利変動と長生きの負担を試算する
説明用に元金二千万円、年利三％なら、単純計算の利息は年六十万円、月五万円です。四％なら月約六万七千円になります。実商品の金利を示す例ではなく、手数料等も別です。変動型なら上昇時を確認し、長く利用する場合の利息総額も比べます。元金が減らない前提なので、同じ金利でも一般の元利返済と総支払が違うことを理解してください。[資料15]
仮定例としての元金2,000万円では、年3％の利息は年60万円、年4％なら年80万円で差は年20万円です。変動金利なら上昇側でも家計を確認します。長く利用するほど利息の支払期間も延びるため、長寿への備えと相続時の元金返済を分けて考えます。
金利条件は現在の取扱いで確認します。機構は変動等に加え全期間固定金利タイプも案内していますが、実際の取扱金融機関、金利、諸条件は個別に照会が必要です。変動等の案で元金2,000万円なら、年1ポイントの金利差は年20万円、月約1万6,667円の利息差という単純例になります。固定する案はその条件で長く払い続けられるかを見ます。どちらも、元金の精算と手数料、税、保険、修繕は別に残るため、月の利息だけを家の維持費にしないことです。
工事総額と手元現金を同時に見る
借入で現金を残せても、家を大きくして維持費が増えれば家計へ影響します。小さな新築や改修、一般の返済方式等と同じ期間で比較します。毎月の利息に税、保険、修繕、設備更新を足します。残す現金が何に必要かも示し、利息が軽いからオプションを追加する進め方を避けます。家計が苦しくなった場合、元金返済や売却等をどう検討するかも聞きます。
仮定例として、元金2,000万円・年3％のまま20年間なら利息だけで1,200万円、元金2,000万円は別に残ります。手数料等は含みません。一般ローンとの比較では毎月額だけでなく、総支払、元金残高、現金残高を同じ期間で並べます。
相続と配偶者の扱いを家族で確認する
死亡時等の返済、配偶者がいる場合、連帯債務、売却の手続き等を商品ごとに確認します。ノンリコース型とリコース型は、担保売却後に残る債務の扱いが異なります。ノンリコースだから手続きや費用等も全てなくなるとは考えません。家族へ家を残す希望がある場合、元金をどう返すかも必要です。書面を使って金融機関の説明を受けてください。[資料15]
「一人になった場合と金利上昇時に払えますか。死亡時の配偶者と相続人の手続き、ノンリコース型等の対象と対象外、家を残したい場合の元金返済を説明してください」と金融機関へ依頼します。
死亡時の扱いは、借入人、連帯債務者、配偶者、相続人の関係を示して確認します。ノンリコース型は、所定の担保処分後に残る債務の扱いに関するもので、家を無条件に相続できる意味ではありません。家を残したい場合に誰がどの資金で元金を返すかも相談します。新居へ使う額を増やす前に、工事を縮小して借入を減らす案と比較し、長く住む場合、一人になる場合、住み替える場合でも必要な現金を残せるかを判断してください。
資金の配分を助ける方法として選ぶ
リ・バース六十は選択肢の一つですが、必要な家の規模を決める前の予算増額装置にはしません。残したい現金と、払える利息を確認します。金融機関へ「金利上昇と一人の年金、死亡時の手続きを含めて比較したい」と伝えます。月額、長期支払、残る元金、家族の意向を理解し、建てた後の生活が成り立つ計画で利用を判断しましょう。
継続利息と維持費を払え、現金を残す目的と相続の扱いを理解できるなら検討できます。ノンリコース型を、家が無条件で残る・全ての費用が消えるという意味で使いません。本人と家族が契約の返済条件を確認し、借りられる額から住宅予算を逆算しないことです。
関連URL
1 [資料15] 住宅金融支援機構 リ バース60の商品概要と条件
金利タイプ 融資条件 元金の精算 ノンリコース型等の取扱いを確認できます。個別条件は取扱先へ照会します。
https://www.jhf.go.jp/kojin/yushihoken_revmo/jouken.html
2 [資料09] 住宅金融支援機構 リフォーム融資の高齢者向け返済特例
高齢者向け返済特例による改修融資の対象工事と条件を確認できます。新築用融資とは分けて照会します。
https://www.jhf.go.jp/kojin/saigai_reformbf_revmo/index.html
