Q.リフォーム費用が新築の何割を超えたら建て替え？
金額の割合だけで決めてよいですか？

A.「新築費用の何割を超えたら建て替え」という、どの家にも使える境界線はありません。割合は、両案の工事範囲をそろえた後に使う比較材料です。同じ割合でも、リフォーム後に残る部分の状態、実現できる性能、暮らしの制約が違えば、選ぶ理由も変わります。

割合を出す前に分母を確かめる

よくあるのは、リフォームの総額を、新築の本体価格だけで割る比較です。新築側の解体、付帯工事、仮住まいなどが入っていなければ、新築との価格差は実際より小さく見えます。逆に、リフォーム側から必要な耐震補強や下地補修が抜けていれば、改修が実際より安く見えます。まず入居までの総額を同じ分類で整理してください。

計算のためだけの仮定として、同じ条件で整理したリフォーム総額が1,500万円、建て替え総額が2,500万円なら、割合は60％です。差額は1,000万円あります。しかし、この数字だけでは、リフォームで家族の困りごとが解消するか、残す部分がどんな状態かは分かりません。60％だから必ず改修が得、とは結論付けられません。

例えば、必要な構造補修と断熱改修を含み、間取りも使いやすくできる1,500万円と、設備を新しくするだけで寒さや傾きの問題が残る1,500万円では、意味が違います。建て替え側も、希望より狭い家や、仕様が違う家の金額を分母にしていないか確認します。比較する完成後の状態が違うなら、その差を書き出す必要があります。

割合と一緒に確かめること

・両案とも、必要な工事と入居費用を含んでいるか

・リフォーム後に残す部位の状態が分かっているか

・耐震性、断熱性、間取りの希望をどこまで満たすか

・差額で得られる改善が、家族に必要なものか

ここで大切なのは、新築と同じ性能にできると根拠なく想定しないことです。改修計画の目標と確認方法を説明してもらい、達成できない部分は明記します。一方、希望していない豪華な設備や大きな面積を建て替え案に加えて、差額を広げる比較も適切ではありません。希望の優先順位をそろえてください。

差額を払って何が変わるかを見る

次に、差額の理由を分けます。健全な基礎や構造を利用できるために安くなるのか、今回は直さない部分が多いために安く見えるのかで判断が変わります。後者なら、残した屋根や配管などに将来どんな工事が必要かを別に整理します。先送りした支出も、将来の費用として計上してください。

また、金額の割合が高くても、今の家の面積や残したい特徴を維持できるなら、改修を選ぶ理由になります。建て替えると現在と同じ大きさにできない敷地もあるためです。反対に、工事範囲を広げても重要な不満が残るなら、割合が低くても改修が希望に合うとは限りません。比率と暮らしの評価を一緒に考えます。

予算内で両案を実行できるかも別の問題です。建て替えの方が長期的に有利という試算があっても、必要な手元資金を確保できなければ、そのまま進められません。リフォーム案についても、追加工事への余裕を残した金額かを確認します。将来の便益だけを根拠に、現在の支払いを無理に増やさないようにします。

会社には「何割だから」という説明に加え、残す部分と更新する部分、改善できること、残る制約を示してもらいましょう。割合を目安として使う場合は、その会社が何を含めて計算しているかを尋ねます。別の会社の比率と数字だけを並べても、前提が違えば比較にはなりません。

私は、何割という結論より、差額を支払う意味を家族が説明できることを重視します。1,000万円の差で何が変わり、何を受け入れるのかを具体的に書く。そうすれば、割合に引っ張られず、自分たちの家に合う選択を進められます。

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11　建て替えとリフォームの見積もりは、どの工事範囲を揃えれば公平に比較できますか？

14　リフォーム後も残る屋根・外壁・設備の修繕費を、建て替え費用とどう比較しますか？

18　建て替えと断熱リフォームでは、工事費と工事後の光熱費をどう比較しますか？

参照資料　C01、C02