Q：お金持ちは住宅ローンをどう考える？
A：借金ではなく「手元資金をどう配分するか」で判断します
資産が多い人でも、必ず現金一括で家を買うわけではありません。
住宅へ現金を入れすぎず、事業資金、教育費、老後資金、投資資金、生活防衛資金を残すために、あえて住宅ローンを利用する場合があります。
ただし、これは「住宅ローンを長く借りて、投資すれば必ず得」という意味ではありません。
現金一括払いのメリット
現金で購入すれば、次の負担を減らせます。
- 住宅ローンの利息
- 融資手数料
- 保証料
- 抵当権設定費用
- 金利上昇への不安
- 毎月返済の心理的負担
例えば3,000万円を金利1.5％、35年、元利均等返済で借りると、毎月返済額は約9万2,000円、総利息は約858万円です。
現金で支払えば、この利息は発生しません。
ただし、住宅へ3,000万円を使えば、その現金は簡単には取り戻せません。病気、会社の資金不足、教育費、親の介護などで現金が必要になっても、住宅の一部だけを売って資金化することはできないからです。
住宅ローンを利用する理由
1．手元資金を残せる
住宅ローンを利用すれば、現金を一度に住宅へ固定せず、急な支出や収入減へ備えられます。
特に会社経営者は、個人資産が多くても、事業環境によって必要な資金が変わります。住宅ローンの利息だけでなく、手元資金を失う危険まで比較する必要があります。
2．団体信用生命保険を利用できる
団体信用生命保険へ加入していれば、契約者が死亡または所定の状態になった場合、保険金で住宅ローン残高が返済されます。住宅金融支援機構「新機構団信」
現金一括で購入した場合、この保障はありません。
ただし、団信の保障内容、上乗せ金利、既存の生命保険との重複まで確認してください。
3．住宅ローン減税を使える場合がある
一定の要件を満たす住宅では、年末の住宅ローン残高を基に所得税などから控除を受けられます。
2026年以降の認定長期優良住宅では、原則として年末残高の0.7％、最長13年間が制度の基本です。ただし、借入限度額、所得、入居年、家族構成などで実際の控除額は変わります。国土交通省「住宅ローン減税」
納めている税額以上に戻る制度ではないため、「0.7％が必ず全額戻る」と考えてはいけません。
「借りてNISAで運用」が必ず得とは限らない
よくあるのが、
住宅ローン金利より投資利回りの方が高いから、現金を入れずに借りた方が得
という説明です。
理論上は可能ですが、住宅ローン金利と投資の想定利回りを、そのまま比較してはいけません。
- 住宅ローンの利息は確実に発生する
- 投資利益は保証されない
- 必要な時期に相場が下落する可能性がある
- 変動金利は上昇する可能性がある
- 融資手数料や団信費用もかかる
- 運用益には商品によって税金や手数料がかかる
住宅ローンは確定した負債ですが、将来の運用益は未確定です。
「運用すれば返せる」のではなく、運用しなくても返せる借入額に抑えることが基本です。
俺流結論
本当に資金に余裕がある人ほど、「借りられるだけ借りる」「すべて現金で払う」という極端な判断をしません。
おすすめは、次の順番です。
- 建築後に残す現金を決める
- 教育費・老後資金・事業資金を分ける
- 住宅ローン減税と団信の効果を確認する
- 金利3％でも返済できる借入額に抑える
- 残った資金の範囲で頭金を決める
お金持ちの住宅ローンで重要なのは、利息を1円でも減らすことではありません。
住宅へ現金を入れすぎて、人生や事業の選択肢を失わないことです。
一方で、住宅ローンを使えるからといって、住宅予算まで引き上げてはいけません。資産がある人にも、必要以上に高い家を買わない判断が必要です。
関連FAQ
現金があっても住宅ローンを利用できますか？
収入、年齢、返済負担率などの審査を通過すれば利用できます。資産額だけで融資が決まるわけではありません。
頭金はいくら入れるべきですか？
割合で決めず、建築後に残す現金を先に決め、その余剰資金から判断します。
住宅ローン減税が終わったら完済すべきですか？
金利、手元資金、残りの返済期間によって異なります。減税終了だけを理由に全額返済する必要はありません。
