図6 60歳から80歳までの住居費比較と 90歳95歳までの生活資金確認を分ける

年ごとの計算は、年初の金融資産に年間の手取り収入を足し、生活費、住居関連の支払い、医療・介護・車などの臨時支出を引いて、年末の金融資産を出します。年金などで普段の生活費を払うなら、20年間の住居費合計をすべて現在の預金から引く方法では、実際の資金推移を再現できません。

税込年収をそのまま使わず、年金・給与の手取りで確認します。退職金が未確認なら、決まった収入として計上しない。夫婦どちらかの就労終了時期が違うなら、その年から収入を切り替える。配偶者が亡くなった場合の収入も、現在の世帯年金がそのまま続くとは置かず、受給条件を確認します。

試算は、予定どおりのケースに加えて、収入減、物価上昇、工事費増、設備更新の前倒しなども確認してください。最も都合のよい未来だけで成立する計画は、安心の根拠として弱いからです。

老後資金はいくら残せばよいか

「老後資金は2,000万円必要ですか」と聞かれても、世帯条件を見ずに決めることはできません。まず、ご自身の手取り収入と支出の差を出してください。

年金等の手取りが月22万円、通常の生活費が月25万円なら、不足は月3万円です。物価変動を考えない単純計算でも、20年で720万円になります。住宅修繕費を生活費25万円に含めていないなら、その分は別に必要です。この数字も説明用の仮定であり、標準的な年金額や生活費ではありません。

金融資産は、日々の生活費不足を補うお金、近い将来に使う予定のお金、突発的な支出に備えるお金、住宅に使えるお金に分けて整理します。車の買い替え、親の介護、家族への援助などは、金額と時期を確認してください。

図7 預金の全額を住宅予算にせず 生活の不足 予定支出 緊急資金を確保して住宅予算を考える

「貯金が3,000万円あるから、3,000万円の家が買える」。この計算には、家を建てた後の生活が入っていません。預金残高を見る時は、残高の大きさより、すでに使い道が決まっているお金を除いた金額を見てください。

小さな平屋なら必ず安く安全に暮らせるのか

子どもが独立して、2階をほとんど使わなくなった。階段や掃除が負担になってきた。そのような場合、小さな平屋を検討する意味はあります。

ただし、「平屋なら安い」とは限りません。延床面積が同じなら基礎や屋根の面積が大きくなるなど、価格を左右する条件があります。敷地の広さ、形、建蔽率、接道などの確認も必要です。今建っている家と同じ配置・同じ面積で建てられるかは、別に調べます。

小さくする時も、削ってよいのは使わない面積です。必要な収納、通路、寝室からトイレへの距離、家電や家具の置き場所、介助の余地まで削れば、暮らしにくくなります。

平屋を選ぶ理由は、坪数だけではなく、毎日の生活を1階で完結しやすいことにあります。外出、買い物、洗濯、ゴミ出しまで含めて、実際に誰がどう動くかを図面で確認してください。家が小さくても、生活の手間まで小さくなるとは限りません。

山梨で判断するなら耐震と敷地条件を先に確認する

甲府市・甲斐市・南アルプス市・笛吹市などで建て替えを考える場合も、まず既存住宅と敷地を確認します。屋根や外壁の修繕費だけを見て、構造上の課題を後回しにしないでください。

山梨県では、一定条件を満たす昭和56年5月31日以前着工の木造住宅などを対象に、耐震診断や耐震改修・建て替えの支援を案内しています。対象工法、階数、所有・居住条件、市町村独自の条件などがあります。[3]

築年数だけで補助対象と断定できません。所在地の市町村窓口で、対象条件、申請時期、予算、契約や着工前に必要な手続きを確認してください。この記事の確認時点は2026年11月3日です。翌年度も同じ制度が続く前提で、補助額を確定収入にしないことです。

昭和56年6月以降の建物でも、劣化や増改築、施工状況などの確認は必要です。建築時期だけで、現在の建物の安全性を判定することはできません。

敷地では、境界、道路、給排水、造成、擁壁、既存建物の解体条件などが費用と計画に関わります。同じ山梨県内でも、標高や日射、周囲の建物、設備条件で温熱環境や暮らし方は変わります。地域名だけで光熱費や工事費を決めつけないことも大切です。

建て替えを勧められないのはどんな時か

家を新しくできても、その後の生活が苦しくなるなら、計画を見直すべきです。

工事を払うと必要な生活資金が残らない。退職金や相続を未確認のまま当てにしている。年金生活に入ってから赤字が続く。工事費が増えた時の対応がない。こうした状態で契約を急ぐべきではありません。

一方、必要な修繕で当面の生活を支えられ、住宅の状態も確認でき、現金を残せるなら、修繕を選ぶ理由があります。大きな改修で必要な性能と動線を確保できるなら、それも比較すべきです。

ただし、建て替えを見送ることと、危険や不具合を放置することは別です。漏水、電気設備、構造など、早期対応が必要な問題は優先順位を付けて対応します。予算が限られる場合こそ、専門家と必要な工事を絞り込みましょう。

「新築だから正解」でも、「ローンがないから現状維持で正解」でもありません。ご家族の暮らしと現金が守れるかが、採用条件です。

相談前にそろえる資料と確認の順番

完璧な資料をそろえてからでなくても構いません。確認できた数字と、まだわからない数字を分けるだけで、相談は進めやすくなります。

図8 資料整理 建物敷地調査 3案の見積もり 20年比較と家計確認 計画選択の五段階

業者への質問は、次のように具体的に伝えてください。

「この工事で改善しない部分はどこですか」「追加費用が出る可能性と、その時の手順を教えてください」「仮住まい・引越し・申請まで含めた支払いはいくらですか」「20年内に想定する次の修繕は何ですか」。

そして、資金計画では「いくら借りられますか」だけで終わらせず、「退職後もこの返済を続けた時、何歳で現金がいくら残りますか」と確認します。月々の返済額だけでは、老後の安心は判断できません。

住宅ローン完済後の修繕と建て替えでよくある質問

ローンを完済した持ち家の維持費はいくらですか

一律の金額では示せません。光熱費、税金・保険料、点検・修繕、設備更新、敷地管理などを合算します。直近の実績と建物点検に基づく今後の工事見積もりを使い、支出の時期も確認してください。

修繕費が高くなったら建て替えた方がよいですか

修繕費の金額だけでは決められません。修繕後も残る不具合、必要な性能、今後の居住期間、建て替えの総額、工事後の現金を同じ条件で比較します。修繕費が大きくても、建て替えで老後資金が不足するなら計画の変更が必要です。

リフォームと建て替えは何万円差なら判断できますか

共通の金額基準はありません。対象範囲と得られる性能が異なるためです。初期費用だけでなく将来の維持費も比べ、同時に、必要な安全性や使いやすさを満たすかを確認します。

高断熱の家なら光熱費の差で建て替え代を取り戻せますか

必ず取り戻せるとは言えません。仮に月1万2,000円削減できても20年で288万円です。工事費の差額と比較し、料金・使用量・暖房範囲などの条件を確認します。光熱費削減と暮らしやすさの価値は分けて考えてください。

60代で現金一括なら資金シミュレーションは不要ですか

現金一括でも必要です。工事後の預金、年金等の手取り、生活費、将来の修繕、医療・介護などを確認します。借入がないことは、老後資金が足りることと同じではありません。

新築に建て替えれば20年間修繕費はかかりませんか

かからないとは言えません。新築でも点検や設備の更新、建物の維持管理が必要です。保証の対象、期間、免責、維持管理条件も確認し、将来修繕を0円と決めつけないでください。

20年間の支出が最も安い案を選べばよいですか

費用だけでなく、安全性と暮らしへの適合を確認します。また、20年合計を支払えても、途中で現金が不足することがあります。年ごとの資金残高と、20年より先の生活も確認してから判断してください。

山梨県で古い木造住宅の耐震診断を相談できますか

山梨県は、一定条件を満たす住宅を対象とする市町村と連携した支援制度を案内しています。建築時期・工法などの対象条件と、その年度の受付状況は所在地の市町村に確認してください。[3]

何を決めてから住宅会社に相談すればよいですか

建て替えと決めてから相談する必要はありません。今の家の状態、維持費、収入・資産、将来の暮らし方を整理し、修繕・改修・建て替えのどれを比較すべきかから相談してください。

家を新しくする前に暮らしを続けられる数字を出す

古い家はタダではありません。しかし、新しい家もタダではありません。

だからこそ、今の家の修繕費を曖昧にしたまま「まだ住める」と決めることも、本体価格だけを見て「建て替えられる」と決めることも避けてください。

当社が大切にしているのは、建てた後に家族が困る家を売らないことです。本体価格や月々の返済だけでなく、必要な工事を含めた総額、工事後の現金、退職後の家計まで確認して、計画を考えます。

建て替え資金シミュレーションの事例では、ご自身に近い条件と、見直しが必要な条件を確認できます。事例の数字をそのまま当てはめず、ご家族の数字へ置き換えてください。

修繕か、改修か、建て替えかで迷っている方は、建て替えの窓口からご相談ください。解体・仮住まい・引越しなどを含め、必要な確認事項を整理します。

相談時には「今の家の維持費と、建て替え後に残る現金を比較したい」とお伝えください。 直近12か月の光熱費、わかる範囲の修繕履歴、年金や退職時期の資料が、具体的な比較の手掛かりになります。

借りられる限度額まで家に使うのではなく、暮らしを続けるために残す額から考える。その順番を、間違えないでください。