建て替えをすると相続税は安くなりますか？不動産評価額の仕組みと節税効果を分かりやすく解説
Q
64歳です。実家を建て替える予定ですが、「建て替えると相続税が安くなることがある」と聞きました。本当でしょうか？また、長男が家を相続する予定ですが、法定相続分も考えると、どれくらい節税になる可能性があるのか知りたいです。
結論
建て替えをしただけで相続税が安くなるわけではありません。
しかし、
建て替え後の
- 土地の利用方法
- 建物の名義
- 二世帯住宅かどうか
- 配偶者や子どもの居住状況
などによっては、
相続税評価額が下がり、結果として相続税が軽減される可能性があります。
ただし、
これはご家族の状況によって大きく異なるため、
「建て替え＝節税」と考えるのではなく、個別に試算することが重要です。
相続税は「時価」ではなく「評価額」で計算
相続税は、
実際の売買価格ではなく、
税法で定められた評価方法によって計算されます。
例えば、
- 土地は路線価などによる評価
- 建物は固定資産税評価額
をもとに計算されます。
そのため、
市場価格と相続税評価額は一致しません。
建て替えで評価額が変わるケース
例えば、
次のような場合です。
- 二世帯住宅として利用する
- 親が住み続ける
- 子どもが同居する
- 賃貸併用住宅にする
利用方法によって、
適用できる制度が変わることがあります。
「小規模宅地等の特例」が重要
自宅を相続する場合には、
小規模宅地等の特例が適用できるケースがあります。
この制度を利用できると、
一定の条件のもとで、
土地の相続税評価額が大きく減額されることがあります。
ただし、
- 誰が相続するのか
- 誰が住み続けるのか
など、
細かな適用条件があります。
シミュレーション（イメージ）
例えば、
土地の相続税評価額が
4,000万円
だった場合でも、
小規模宅地等の特例が適用できるケースでは、
評価額が大幅に減額され、
相続税の負担が軽くなる可能性があります。
ただし、
実際の減額率や税額は、
相続人の人数や他の財産によって異なります。
「○○万円節税できます」と一律には言えません。
法定相続分だけで考えない
法定相続分は、
民法で定められた基本的な割合です。
しかし、
実際の相続では、
- 遺言書
- 遺産分割協議
- 遺留分
なども関係します。
建て替え前から、
家族全員で話し合うことが大切です。
建て替え前に確認したいこと
税理士へ、
次の内容を相談しましょう。
- 小規模宅地等の特例は利用できますか？
- 建物名義は誰にするべきですか？
- 相続税はどれくらいになりますか？
- 法定相続分で問題ありませんか？
- 遺言書も作った方がいいですか？
シニア世代が住宅会社へ相談したいこと
建て替え前に、
次の内容を相談しましょう。
- 相続も考えた建て替えですか？
- 二世帯住宅にするメリットはありますか？
- 将来売却しやすい住宅ですか？
- 税理士や司法書士と連携できますか？
- 長期的な資産価値も考えていますか？
建て替えるなら資産価値も考えた住宅性能を
相続する住宅だからこそ、
おすすめは、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 制震装置
- 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
- UA値0.46以下（山梨県など地域区分5・6の目安）
- 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
- 第一種熱交換換気
- 長期優良住宅
次の世代へ安心して引き継げる住まいになります。
法律・制度の根拠
相続税には、
- 相続税法
- 租税特別措置法
などが関係します。
また、
自宅の土地については、
小規模宅地等の特例が適用できる場合があります。
適用には、
居住状況や相続方法などの細かな要件があるため、
建て替え前に税理士へ確認することが重要です。
デザインハウス甲府からのアドバイス
山梨県でも、
「建て替えるなら相続税も少なくしたい」
というご相談を多くいただきます。
しかし、
私たちは、
「節税のためだけに建て替える」ことはおすすめしていません。
まずは、
- ご家族が安心して暮らせる家
- 老後も維持しやすい家
- 次の世代へ引き継ぎやすい家
を考え、
そのうえで、
相続税や名義について税理士と一緒に検討することが大切だと考えています。
また、
建て替える住宅は、
- 耐震等級3（許容応力度計算）
- 制震装置
- 断熱等性能等級6
- 長期優良住宅
- 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）
を基本仕様とし、
資産価値が長く続く住まいをご提供しています。
相続税対策で本当に大切なのは、「税金を減らすこと」だけではありません。
家族が円満に財産を引き継ぎ、安心して暮らし続けられることが、最も価値のある相続対策だと私たちは考えています。
