1期だけ赤字でも、住宅ローンは難しい？
結論 :一期の赤字だけで全国一律には決まらない
A 一期だけ赤字がある場合も、住宅ローンが必ず無理とはいえません。ただし、何期の実績を求め、赤字をどう扱うかは銀行や商品で異なります。個人事業の所得が赤字なのか、会社が赤字で役員報酬は出ているのかでも確認する資料が違います。最初に赤字の対象を明確にしてください。
希望する商品の申込条件に合わない場合は、その事実を受け止めて別の商品や相談時期を検討します。「一時的だから書かなくてよい」と自己判断することはしません。銀行が必要とする決算・申告資料を提出し、赤字の理由とその後の状況を正確に説明することが重要です。
一期の赤字でも、その理由、継続性、本人の立場、商品条件等で確認事項は異なります。個人事業の所得が赤字なのか、役員が経営する法人が赤字なのかも分けます。どちらも一律に不可能、または一時赤字なら問題なしとはいえません。銀行へ申込対象と必要期間を聞き、赤字のある年だけを省くのでなく、実態が分かる資料で相談することが重要です。
赤字になった理由を資料と結び付ける
売上減、休業、設備の更新、一度だけの損失等、何が赤字につながったかを整理します。税務上の減価償却等が関係していても、「現金はあるから赤字ではない」と言い換えず、決算上の数字と現金の動きを別々に示します。銀行がどこまで考慮するかは銀行の判断です。
説明資料には対象年度、売上、主な経費、所得・利益、現預金、翌期以降の状況を入れます。数字の根拠が申告書や帳簿にあるかも確認してください。赤字の理由を長く語るだけでなく、通常の事業へ戻ったことを何で示せるか、まだ不確定なことは何かを整理すると、相談の焦点が明確になります。
過去に赤字だった年度と、申告書で繰越等の処理をしている年度は、同じ話とは限りません。どの数字が何を表すかを税理士へ確認し、銀行が採用する欄を照会してください。申告書の一つの控除後金額だけを見て、事業全体の収益や審査年収を本人が断定しないようにします。
理由は、売上減、原価増、開業費用、設備更新、特定取引の終了等に分け、申告・決算とつなげます。仮定例で設備の購入が大きかった年でも、代金が一括支払いか借入かで現金への影響が違います。減価償却等の会計処理と現金支出の時期も区別します。「特殊要因です」という一言だけにせず、資料と数字で説明し、銀行がどう評価するかを確認してください。
必要な期間の決算を省かず提出する
銀行が求める年数の申告書や決算書をそろえます。例えば直近三年を求められているのに、黒字の二年だけ提出することはしません。公式な必要書類案内でも、会社経営者や確定申告をする人に複数年の資料を求める例があります。必要な期間は申込先へ確認してください。[資料03]
赤字の年が対象期間から外れるまで待つ案もありますが、年が過ぎれば必ず通るという保証はありません。その間の新しい収入、借入、納税、物件条件も確認されます。待つ場合は「いつ、どの資料がそろえば再相談するか」を決め、ただ年月だけを数える状態にしないようにしましょう。
必要な年数を示されたら、その全てを提出します。前年が赤字、今年が回復中なら、確定決算と月次資料、まだ確定していない見込みを区別します。受注残や契約を補足できても、売上の計上や入金が確定しているとは限りません。銀行の質問へ回答する担当と、税理士等から取得する資料を整理し、資料の追加がいつ可能かを伝えると、相談の見通しが立ちやすくなります。
黒字回復と返済できる現金を分けて見る
翌期が黒字でも、事業借入の返済や納税で現金が減る場合があります。売掛金の回収、仕入れ、設備費、税金、生活費、住宅返済を月別に並べてください。決算の利益と、実際に家族へ回せる金額を区別すると、審査だけでなく入居後の安全な予算も考えやすくなります。
例えば黒字が回復しても、過去の不足を埋める返済が毎月続いていれば、家計の余裕はまだ小さいかもしれません。住宅の頭金を増やすために事業の運転資金を使う前に、売上が下がった場合の資金繰りを試します。住宅ローンが承認される可能性と、今建てるべきかは別に判断しましょう。
黒字に戻っても、借入元金、納税、売掛金増等で現金が残らない場合があります。仮定例で利益200万円でも、事業返済と必要な投資等で現金が大きく減れば、その全額を住宅返済へ充てられません。家計に移せる現金と事業に残す資金を月別に確認します。回復した利益だけを年換算し、すぐ住宅予算を引き上げるのでなく、入金と支払いの継続性を見てください。
所得や決算を見せかけで変更しない
赤字を消すための架空売上、実際にない役員報酬、日付や金額を変えた資料は提出しません。会計や税務の誤りを正式に訂正する場合は、税理士等へ確認し、銀行にも修正理由を説明します。住宅会社が「銀行向けの決算を作る」と持ちかけた場合は、事実と一致する資料なのか確かめてください。
適切な経営改善は、受注、利益率、固定費、借入管理等の実態を整えることです。自宅の取得に合わせて無理な設備売却や資金移動を行い、事業の継続を弱めないようにします。家の予算を抑える、購入時期を待つといった調整も、仕事と住まいを両立させるための選択肢です。
決算を融資向けに見せかけで直すのでなく、正しい処理かを税理士へ確認します。誤りがあれば正式に対応し、変更理由を説明します。融資のためだけに架空の売上や返済済みの証明を作る提案は避けます。住宅を先に契約してから審査に必要な黒字を何としても作ろうとすると、事業判断まで無理が出るため、契約時期と審査の準備を分けることが重要です。
赤字の事実と次の確認時期を示して相談する
銀行への質問は「この赤字年度がある場合に申込対象か」「どの資料で事情を説明するか」「次の決算を待つ必要があるか」です。赤字があることを冒頭で伝え、対象外商品へ申込みを重ねないようにします。希望額を下げた場合の相談が可能かも、条件に沿って確認してください。
住宅会社には、審査の見通しが立つまでの設計範囲と費用を確認します。土地契約や工事契約を急ぐ前に、事業の立て直しと住宅の返済を同じ資金計画で見てください。一期の赤字だけで諦める必要はありませんが、理由と回復を資料で説明し、無理な借入を避ける姿勢が大切です。
再相談の目安は、何期待てば必ず承認されるかではなく、どの実績と資料がそろうかで決めます。赤字原因への対策、改善後の収支、返済、納税、手元資金を整理します。待つ間の家賃と事業・家計の貯蓄も比較します。減額して今進める案、実績を積んで後に進める案を、返済後に残る資金と契約上の負担で比べてください。
関連URL
1 SBI新生銀行 審査のお申し込み方法および条件
確定申告書等の提出資料を確認できます。赤字の年度を抜かず、必要な期間と説明資料を照会します。
https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/flow/examination/?intcid=hou1_snavi_34
2 国税庁 事業所得の課税のしくみ
税務上の所得の基本を確認できます。赤字の原因と翌期の見通しを整理する際の前提資料です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1350.htm
