A 現金一括でローンをなくしても、年金で生活費を賄えないなら預金は毎年減ります。預金２８００万円は住宅へ全額使える予算ではなく、その後の暮らしに必要な資金を含む残高です。
６８歳から９０歳までの２２年間は、少額の月間不足でも累計すると大きくなります。年金収支、維持費、医療、片方が亡くなった後の家計まで確認し、一括後の残高を評価します。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人68歳の建て替え世帯を想定し、月の手取りを23万円、現在の住居費を除く生活費を23万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月1万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を2,400万円、住宅へ入れる自己資金を2,400万円、取得前に使途を決めていない現金を2,800万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は400万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
年金の試算は、夫婦合計の額面を１２で割るだけで終わらせません。本人と配偶者の見込額、受給開始時期、税や保険料を差し引いた生活に使える金額を確認します。受給開始までの空白期間があれば、その生活費は別に必要です。受給を遅らせる案を比較する場合も、増える将来収入と、受給前に取り崩す現金を同時に示しましょう。また、夫婦２人が存命の家計だけでは、長い老後を十分に点検できません。どちらかが先に亡くなった後の年金と支出を、別の家計として作ります。生活費が単純に半分になるとは限らず、住宅の維持費は残ります。年金見込額は本人の加入記録と就業条件によって違うため、他人の平均額をそのまま自分の収入にしないことが必要です。
この案は現金一括なので、借入利息とローンの毎月返済はありません。ただし税・保険・修繕の積立と生活費は続きます。現金を住宅へ置き換えた後は、急な支払いのために建物の一部分だけをすぐ現金へ戻すことはできません。将来の売却を考える場合にも、売れる価格、費用、入金までの期間が必要です。ローンがないという利点と、使える現金が減るという条件を別々に評価する必要があります。借入れを併用する案も比較できますが、年齢や健康、収入によって利用条件は異なり、希望額で借りられることを先に決めてはいけません。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約30,000円が不足します。年換算では約36万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
預金残高の推移は、返済額だけの表では見えない家計の変化を示します。前年末の預金に、その年の手取り収入を足し、生活費、返済、税、特別支出を差し引いて翌年へつなげます。積立専用口座も含める場合は、口座間の移動を家計全体の支出にしないよう整理します。残高がプラスでも、その多くが翌年の入学金や納税のためのお金なら、自由に使える余裕は少なくなります。グラフには預金全体と用途を決めた資金を区別して表示しましょう。早い時期の大きな出費ほど、その後の積立の余地を奪います。９０歳時点で残高があっても、途中の年に不足する計画は修正が必要です。最低残高の金額だけでなく、下がる原因と立ち直る収入の確実性まで確認すると、見直す場所が分かります。
年金生活の手取りを月23万円、生活費と住居費積立を今と同じ額に置いた別の確認では、６５歳以降のローンが残る場合の返済を含め、月約2万円の不足になります。これは物価、就業、医療、家族構成の変化をまだ反映しない単純な断面計算です。目的別積立は一度外し、生活の基本部分で不足がないかを見る設定にしています。仮にこの不足が１年続くと約24万円を現金で補う必要があります。将来の貯蓄は途中の収入と支出で変わるため、建築直後の現金だけをこの不足額で割って安全年数を決めることはできません。年ごとの資金表へ戻し、退職までの積立と大きな支払いをつないで確認します。
医療費の備えでは、公的制度や加入保険で補える部分と、実際に現金が必要になる部分を分けます。自己負担の上限がある制度でも、すべての支出が対象になるとは限らず、利用条件と精算時期の確認が必要です。入院中の家族の交通費や、仕事を休むことによる減収も、住宅ローンの返済に影響します。保障が支払われるまでの立替資金を確保しておけば、請求から受取りまでの時間差にも対応しやすくなります。持病の有無や働き方によって備え方は変わるため、他人と同じ予備費を置くだけでは十分とはいえません。将来の治療内容を決めつける必要はありませんが、半年程度収入が減った場合など、期間を区切った家計の試算はできます。健康時に決めた返済額が、療養時にも重すぎないかを見ることが目的です。
どちらかが亡くなった後の家計は、住宅ローンの残高と生活の支出をそれぞれ確認します。団信で対象の債務が消えても、税、保険、修繕、食費、教育費は残ります。ペアローンなどでは、契約によって残る債務の扱いが違うため、夫婦の借入れを合計して一括で消えると考えないことが必要です。遺族年金や保険金も本人の加入状況、家族構成、支給条件を確認して計上します。本人が働き続けられるか、子育てや介護の役割が変わって収入が減らないかも考えます。片方の死後の生活費は２人分の半額にはなりにくいため、住居維持の固定費を残した家計を作ります。死亡時の残債を減らすことと、残された家族が生活資金を持つことは、両方が必要な確認事項です。
２８００万円から２４００万円を払う想定では、残る現金は４００万円です。６８歳から９０歳までは２２年間あり、月２万円の不足でも単純合計は５２８万円です。この計算には物価や医療の変化を含めていません。ローンなしという安心感だけで判断すると、この不足を見落とします。一括の金額を抑える案や現在の住まいを整える案も比較し、現金を使った後の暮らしを先に確認してください。
現金一括後の残額を出し、年間不足額で何年分を補えるか確認しましょう。途中で大きな支払いがある場合は、その時期の残高も別に点検します。
