A ４０年ローンの可否は、今の返済の軽さに加え、退職後も続く支払いを確認して判断します。たとえば３５歳から４０年なら完済は７５歳であり、６５歳の時点では１０年分の返済期間が残ります。
長い期間を借りて必要な現金を残す選択はありますが、借入額まで増やすと余白を失います。退職金で返す案は、その額と受給条件を確認してから比較します。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人35歳で、子どものいる世帯を想定し、月の手取りを40万円、現在の住居費を除く生活費を23万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月5万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を3,600万円、住宅へ入れる自己資金を300万円、取得前に使途を決めていない現金を700万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は400万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
返済期間を長くすると月々の負担を下げられる場合がありますが、元金の減る速度や利息総額、退職後の残債も変わります。期間を延ばした分だけ住宅予算を増やすと、得られたはずの毎月の余裕がなくなります。将来の繰上返済で短くする計画を立てる場合も、原資と実行時期を明示し、実行できない案を残します。完済時の年齢だけで決めつける必要はありませんが、その年齢までの就業、年金、医療などを無視してよいわけでもありません。３５年と４０年、５０年を比較するなら、同じ借入額と利率で返済額、利息、６５歳時点の残債を並べます。年齢や物件などの利用条件は商品によって異なります。希望する期間で借りられるかの確認と、その期間で暮らしを守れるかの確認を分けて行うことが大切です。
借入れは3,300万円です。年1.5％、40年、元利均等、ボーナス返済なし、金利が変わらないという計算条件なら、返済は月約91,467円、期間全体の利息は約1,090.4万円になります。この金利は説明用の仮定で、現在の商品金利や審査結果を示しません。毎月返済だけでなく、75歳まで支払いが続くこと、６５歳時点の残元金が約1,018.7万円になることも確認します。月々を低く見せるために期間を延ばすと、この後半の負担が変わります。取扱可能な年齢、借入期間、費用の融資対象は、金融機関の個別条件で確認が必要です。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約8,533円が残ります。年換算では約10.2万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
退職を境に、現在の給与、再雇用の収入、年金という順番で家計の収入源が変わることがあります。定年年齢だけを入力するのではなく、給与が減る時期、賞与の扱い、社会保険と税の支払いまで確認しましょう。夫婦で退職年が違う場合は、それぞれの段階を分けます。退職金は受給額と時期を確認できた分だけ計上し、住宅ローン完済用と生活費補填用に同じ金額を二度使わないようにします。予定どおりの再就職ができない案も比較すれば、住宅に使える現金の限度が見えます。働き続ける希望があっても、健康や雇用条件で変わる可能性は残ります。退職後も返済するなら、その年の手取り収入と生活費で成立することを確認し、現役時代の返済比率をそのまま使い続けないことが大切です。
同じ借入額と利率で35年にすると、返済は月約101,041円、利息は約943.7万円です。元の40年案との月額差は約9,574円、利息差は約146.7万円になります。長い期間を選ぶことで当面の支払いを軽くできても、その差額まで住宅の追加予算へ使えば、家計の余裕は増えません。差額を教育や現金準備へ回す案と、借入額を減らして期間を短くする案を比べます。将来、繰上返済で短くする予定なら、いつどの資金から実行するかを示します。実行できなかった場合の６５歳以降の生活も、最初から表示しておくことが大切です。
年金の試算は、夫婦合計の額面を１２で割るだけで終わらせません。本人と配偶者の見込額、受給開始時期、税や保険料を差し引いた生活に使える金額を確認します。受給開始までの空白期間があれば、その生活費は別に必要です。受給を遅らせる案を比較する場合も、増える将来収入と、受給前に取り崩す現金を同時に示しましょう。また、夫婦２人が存命の家計だけでは、長い老後を十分に点検できません。どちらかが先に亡くなった後の年金と支出を、別の家計として作ります。生活費が単純に半分になるとは限らず、住宅の維持費は残ります。年金見込額は本人の加入記録と就業条件によって違うため、他人の平均額をそのまま自分の収入にしないことが必要です。
繰上返済には、返済期間を短くする考え方と、毎月の返済額を減らす考え方があります。利息を減らしたいのか、退職後の月々負担を下げたいのかで、合う方法が変わります。実行前には手数料、最低金額、金利の再計算、控除への影響を確認し、使った後の現金残高を出しましょう。近い将来の進学費用を借り直すことになれば、住宅ローンの利息を減らした効果以上の負担が生じる可能性があります。予定表には実行しない案も残し、返済が進む効果と現金を持つ効果を比較します。毎年予定どおり実行できないと返済が成り立たない計画は慎重に扱います。余裕ができたときの選択肢として組み込み、実行できなくても必要な生活費と預金が守れることを、先に確認する順番が合理的です。
３５歳で４０年返済を始めた場合、６５歳から７５歳までの１０年間が退職後に重なる可能性があります。仮に返済が月８万円なら、この１０年間の約定支払額は９６０万円です。これは残元金とは別で、元金と利息を合わせた支払いです。退職時に全額返す案と年金から続ける案では現金の減り方が違います。どちらを選んでも、住宅以外の老後資金が残ることを同時に確認する必要があります。
６５歳時点の残債と、その後の毎月返済を年金家計へ入れてください。退職金を使う案では、完済後の老後資金も同時に確認します。
