Q.2030年に家を売ることになったら？住宅ローン残高と売却後の手取りをどう比較しますか？

A.売却価格だけでなく、売る時点のローン残高と、売却に必要な費用を差し引いて手取りを確認します。価格が残債を下回る場合は、不足をどう扱うかを金融機関へ相談します。2030年の売値を断定することより、複数の価格で住み替えが成立するかを見ます。

売却予定日に残る債務を調べる

まず返済予定表と金融機関の照会で、売却する時期の残高を確認します。借入当初の金額から、支払った返済額をそのまま引いてはいけません。毎回の返済には利息も含まれるため、元金がいくら減ったかを確認する必要があります。

次に、現在の地域の成約事例と査定を調べます。売出価格と、実際に成約した価格は分けます。2030年までに必ず上がる、何割下がると決めず、基準の価格、低く売る場合、売却が遅れる場合を比較します。

売るための費用には、仲介、登記、ローンの完済手続、測量や補修などが関係する場合があります。税金は売却代金そのものと同じではなく、取得等の条件に基づいて確認します。特例を必ず使える前提にせず、個別に試算します。

仮に売却代金が二千五百万円、残債が二千二百万円、売却関連の費用を百万円と置けば、差し引きは二百万円です。これは相場や税引後の確定額ではありません。次の住宅へ使える金額は、残る税金や引越し等も確認して決めます。

不足する案と支払時期も確認する

同じ例で売却代金が二千万円なら、残債と費用の合計に三百万円不足します。売れたから自動的にローンがなくなるわけではありません。抵当権の抹消と完済等の条件、自己資金で補う範囲を、契約前に金融機関へ確認します。

売却と残債の比較表

・売却予定日、その日のローン残高と手数料。

・複数の売却価格、根拠となる成約と査定。

・仲介、登記、税、補修、引越し等の支出。

・手元資金、次の住居費と決済までの資金繰り。

売却を先にする案と、購入を先にする案では、資金の流れが変わります。仮住まいや二重の住居費が必要になる場合もあります。売却代金を受け取る前に次の代金を払うなら、その資金をどう用意するかを確認します。

買い替えの融資を使う提案では、不足分が消えるのか、新たな債務へ組み込まれるのかを区別します。審査、金利、期間、年齢、総返済額を確認します。別の借入へ移しただけの負担を、解決した利益として扱わないようにします。

売却までの管理費も残ります。税金、保険、光熱費の基本部分、庭や建物の管理、返済をいつまで払うかを置きます。早く売れる予定だけで予算を組まず、数か月等の待つ期間を仮定して現金残高を確認します。

売りやすくするために補修する案は、その費用と価格への影響を不動産会社へ確認します。高いリフォームをすれば同額以上高く売れるとは限りません。現況で売る案と、必要な補修をする案を手取りで比較します。

建築時には、価格が下がる可能性も含めた出口を考えます。住み続ける期間が短くなる予定があるなら、借入残高の減り方と売却価格の幅を確認します。ただし、資産のためだけに現在の暮らしを犠牲にするのではなく、使う価値と両方を見ます。

住宅金融支援機構の残高照会等を利用する場合も、実際の手続は借入先へ確認します。売却の見積もりと、完済するための金額の資料を同じ時点へ揃えます。金融機関と不動産会社の説明を、一つの資金表へつなげることが必要です。

売る可能性が生じたら、価格の相談と同時に残債を調べてください。売却代金の大きさへ安心するより、次の暮らしへいくら持って移れるかを確認することが、住み替えの選択肢を守ります。

関連する質問

42　建築費をかけた分だけ高く売れる？土地価格・建物評価・売却費用はどう分けて考えますか？

43　土地が安い理由は将来の売りにくさ？周辺の成約事例と買い手の需要をどう調べますか？

47　転勤したら自宅を貸せばよい？住宅ローンの条件と賃貸の収支を確認していますか？

参照資料　P33、P21、P26