Q.変動金利が上がっても暮らせますか？契約前にどんな金利条件で返済額を試算すべきですか？

A.契約前には、金利が変わらない場合に加え、返済途中で上がる条件でも試算します。いつ、何％へ変わるかは予測と分け、家計が耐えられる幅を確認するために使います。借入先の返済額の見直し方法も、金利の変更とは別に確認することが必要です。

残高と残り期間を使って計算する

借入額が同じでも、金利が変わる時点の残高と残り年数で負担は変わります。初めから高い金利で借りた例だけでは、途中の上昇を正しく比べられません。返済予定表を使い、変わる時点からの計算を金融機関へ依頼します。

計算例として、三千万円を三十五年、年一％、元利均等、ボーナス払いなしで借り、五年間金利が変わらないと置きます。手数料等を除く月返済は約八万四千七百円、五年後残高は約二千六百三十三万円です。実際の商品金利を示す例ではありません。

その時点で残り三十年を再計算すると、年二％なら月約九万七千三百円、年三％なら約十一万一千円です。以後その金利が続く仮定で、返済額の据置等は反映していません。将来の金利予測でも、特定の銀行の返済方法を再現した例でもありません。

このように条件を置くと、月に増える金額と、残したい貯蓄への影響を見られます。高い金利の例で生活が苦しくなるなら、借入額、期間、金利タイプ、自己資金を比較します。将来借り換えればよいという前提だけで契約しないようにします。

金利の見直しと返済額の見直しを分ける

商品によっては、返済額の見直しを一定期間ごとに行う仕組みや、増加幅の上限があります。ただし、すべての変動金利に同じルールがあるわけではありません。適用があっても、利息そのものの増加がなくなる意味ではありません。

金融機関へ依頼する試算

・現行の条件が続く返済予定と残高。

・数年後に金利が上がる複数の仮定。

・返済額と元金、利息の配分、最終回の扱い。

・手数料、団信、借換えや繰上返済の条件。

住宅金融支援機構も、金利が上がる条件を置いた試算を示し、将来予測とは区別しています。上がると決めつけるためではなく、上がったときに必要な余力を把握するためです。下がった場合にどうなるかも、商品の条件で確認します。

全期間固定と比較する際は、当初の月額だけを並べません。金利が固定される範囲、引下げ期間、手数料、保障、総返済額を揃えます。固定なら何も変わらないという意味ではなく、住宅の税金や生活費は別に準備が必要です。

変動金利を選ぶなら、収支の見直し時期も決めます。適用金利、返済額、元金の減り方、家計残高を定期的に確認します。毎月の引落額が変わっていないため、負担も変わっていないと思い込まないことが大切です。

借換えでは、審査、年齢、健康状態、担保、諸費用等を確認します。将来必ず現在と同じ条件で別の銀行へ移れるとは限りません。費用を含む効果と、実際に利用できる条件をその時点で比較します。

繰上返済の資金を用意する案も、生活の備えを残して考えます。金利上昇を心配して預金を全部返済へ回すと、収入減や補修へ対応しにくくなる場合があります。教育や退職の時期を含め、年別の現金残高を確認します。

試算表には作成日と借入商品の名称も残します。金利や手数料が変更された場合、以前の数字と同じ条件かを確かめて再計算します。営業資料の一例を、実際の契約条件と取り違えないようにします。

相談するときは、「この年にこの金利へ変わったら」という条件を指定してください。返済額、残高、利息の表が揃えば、金利の低さへ期待するだけでなく、家計の余力に合う借入条件を選べます。

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