耐震等級3相当で後悔する人とは？
「相当」と正式な「耐震等級3」は同じではありません
質問
住宅会社から、「当社の住宅は耐震等級3相当なので、正式な認定を取らなくても地震に強い」と説明されました。
耐震等級3相当でも問題ないのでしょうか？
回答
結論から言うと、「耐震等級3相当」だから危険とは断定できません。
実際に耐震等級3と同水準の設計が行われ、図面どおりに施工されている住宅もあります。
しかし、
耐震等級3相当と、正式に証明された耐震等級3は同じではありません。
「相当」は、住宅会社や設計者が独自に使っている説明であることが多く、第三者機関による正式な評価を受けていない可能性があります。
後悔する人は、「相当」という2文字を聞き流し、次の内容を確認しなかった人です。
- 誰が等級3相当と判断したのか
- どの計算方法を使ったのか
- 基礎や接合部まで検討したのか
- 第三者機関の評価を受けたのか
- 完成時に図面どおり施工されたか
- 耐震等級3を証明する書類が交付されるのか
命を守る性能を、営業担当者の口頭説明だけで決めてはいけません。
耐震等級とは？
耐震等級は、住宅性能表示制度における地震に対する構造躯体の強さを示す指標です。
耐震等級は3段階に分かれます。
耐震等級1
建築基準法が定める最低限の耐震性能に相当します。
数百年に一度程度発生する地震力に対して、倒壊・崩壊しないことを想定した基準です。
ただし、「倒壊しない」と「損傷しない」は同じではありません。
大地震後に建物が大きく傾いたり、継続して住めなくなったりする可能性はあります。
耐震等級2
耐震等級1で想定する地震力の1.25倍に対抗できる水準です。
学校や避難所などで求められることがある水準です。
耐震等級3
耐震等級1で想定する地震力の1.5倍に対抗できる水準で、住宅性能表示制度上の最高等級です。
警察署や消防署など、防災拠点となる建物で求められることがある水準です。
ただし、「震度7の1.5倍まで絶対に壊れない」という意味ではありません。
地盤、地震の揺れ方、施工状態、建物形状、繰り返し地震などによって被害は変わります。
「耐震等級3相当」とは？
耐震等級3相当には、法律上統一された正式な等級名称としての証明が伴わない場合があります。
一般的には、
「耐震等級3と同程度になるよう設計しているが、正式な評価や認定を取得していない住宅」
を指して使われます。
住宅会社が、
- 耐力壁の量を等級3水準に増やした
- 社内計算で等級3相当と判断した
- 過去の類似物件と同じ仕様にした
- 標準仕様として壁や金物を増やした
という理由で「耐震等級3相当」と表現していることがあります。
本当に等級3相当の構造である可能性はあります。
しかし、第三者の確認を受けていなければ、その判断が正しいかを建築主が確認することは困難です。
「耐震等級3相当」がすべて危険とは限らない
ここは正確に考える必要があります。
耐震等級3相当という表現だけで、その家が危険だと断定することはできません。
例えば、設計者が詳細な構造計算を行い、耐震等級3を満たすことを確認していても、費用や手続き上の理由から住宅性能評価を取得していないケースがあります。
その場合、実際の構造性能は高い可能性があります。
問題は「相当」という言葉ではなく、
- 計算書があるか
- 計算の範囲はどこまでか
- 誰が確認したか
- 施工検査を行ったか
- 証明書が残るか
です。
「相当だから危険」ではありません。
「相当の根拠を出せないこと」が危険です。
後悔1｜正式な証明書がなかった
耐震等級3相当と説明されても、正式な評価を取得していなければ、耐震等級3を客観的に証明できない場合があります。
住宅会社の仕様書や営業資料に「耐震等級3相当」と書かれていても、それだけで公的な耐震等級3の証明になるとは限りません。
正式な耐震等級3を確認する代表的な書類には、
- 設計住宅性能評価書
- 建設住宅性能評価書
- 長期優良住宅の認定関係書類
- フラット35の適合証明関係書類
- 耐震等級を確認できる所定の証明書
などがあります。
どの書類が交付されるのかを、契約前に確認してください。
「耐震等級3で建てます」ではなく、
「完成後にどの書類で耐震等級3を証明できますか」と聞くことが重要です。
後悔2｜地震保険の耐震等級割引を受けられなかった
地震保険には、耐震性能に応じた割引制度があります。
耐震等級割引は、所定の確認資料を提出することで、
- 耐震等級1：10％
- 耐震等級2：30％
- 耐震等級3：50％
の割引を受けられる制度です。日本損害保険協会「地震保険の保険料割引制度」
耐震等級3相当であっても、等級3を確認できる所定の書類がなければ、50％の耐震等級割引を受けられない可能性があります。
建築費を数万円から数十万円抑えるために正式な評価を取らず、長期間の地震保険料で差が出れば、結果として節約にならない場合もあります。
ただし、認定取得費用と実際の保険料差は、建物所在地、構造、保険金額、保険期間によって異なります。
契約前に実際の保険料で比較してください。
後悔3｜売却時に耐震性能を説明できなかった
将来、自宅を売却する際に、
「この家は耐震等級3相当です」
と説明しても、買主や不動産会社から証明書を求められることがあります。
そのとき、
- 営業担当者から説明を受けただけ
- 住宅会社のカタログに書いてあるだけ
- 計算書を受け取っていない
- 第三者評価を取得していない
- 建築した会社がすでに廃業している
という状態では、客観的に説明できません。
耐震等級3だから必ず高く売れるわけではありません。中古住宅の価格は立地、築年数、建物状態、需要にも左右されます。
しかし、正式な証明書がなければ、等級3として比較されるための入口に立てない可能性があります。
売却時に評価されるのは、当時の営業トークではなく、残っている書類です。
後悔4｜壁量だけで「等級3相当」と言われていた
木造住宅の耐震性は、耐力壁の量だけで決まるものではありません。
確認する必要があるのは、
- 建物全体の重さ
- 耐力壁の量
- 耐力壁の配置バランス
- 柱や梁の強度
- 柱脚・柱頭の接合金物
- 床や屋根の水平構面
- 吹き抜けや大空間の影響
- 基礎の強度
- 地盤の状態
- 屋根や太陽光パネルの重量
などです。
耐力壁を多く配置しても、その力を伝える床や接合部、基礎が適切に設計されていなければ、建物全体の安全性は判断できません。
契約前に、
「耐震等級3相当というのは、壁の量だけですか。それとも建物全体の構造計算を行っていますか」
と確認してください。
計算方法によって確認範囲が違う
木造住宅の構造安全性を確認する方法には、複数の考え方があります。
住宅会社が「構造計算をしています」と説明していても、何をどこまで計算しているかは同じではありません。
確認したいのは、少なくとも次の項目です。
- 壁量
- 壁の配置
- 柱の接合部
- 床・屋根の強さ
- 梁のたわみや応力
- 柱の軸力
- 基礎
- 積雪荷重
- 太陽光発電設備の重量
デザインハウス甲府では、耐震等級3という数字だけでなく、許容応力度計算によって構造を確認することを重視しています。
許容応力度計算とは？
許容応力度計算は、建物に加わる固定荷重、積載荷重、積雪荷重、地震力、風圧力などを想定し、柱、梁、耐力壁、床、接合部、基礎などが、その力に耐えられるかを確認する方法です。
例えば、
- 大きな吹き抜け
- 広いLDK
- 大開口の窓
- ビルトインガレージ
- 重い屋根
- 太陽光パネル
- 複雑な建物形状
- 山梨県内でも積雪を考慮すべき地域
では、建物ごとに力の流れを確認する重要性が高くなります。
同じ間取り、同じ面積でも、窓の位置、壁の配置、屋根の重さによって必要な構造は変わります。
「標準仕様で等級3相当」だけでは、その建物固有の条件が十分に検討されているか分かりません。
後悔5｜基礎まで計算されていなかった
建物の壁や柱を強くしても、その力を地盤へ伝える基礎が適切でなければ意味がありません。
確認すべき内容には、
- 基礎形状
- 鉄筋の太さと間隔
- 立ち上がり位置
- 人通口周辺の補強
- アンカーボルトの位置
- ホールダウン金物
- 地盤調査結果
- 地盤改良の必要性
があります。
「耐震等級3相当」と説明されたら、基礎も構造計算の対象になっているか確認してください。
基礎伏図が一律の標準図面だけで、建物ごとの力を反映していない場合には注意が必要です。
後悔6｜太陽光パネルの重さが反映されていなかった
高性能住宅では、大容量の太陽光発電を搭載することがあります。
太陽光パネルや架台の重量は屋根へ加わります。
構造計算後に太陽光パネルを追加したり、計算時と異なる屋根材へ変更したりすれば、当初の計算条件と完成した住宅が一致しなくなる可能性があります。
契約前に、
- 太陽光パネルの重量を構造計算へ入れているか
- 瓦など実際の屋根材を反映しているか
- 積雪荷重と同時に検討しているか
- パネル枚数を変更した場合に再計算するか
を確認してください。
計算書があっても、完成した家の重量条件と違えば安心できません。
後悔7｜設計上は等級3でも、施工を確認していなかった
構造計算や設計評価は、図面上の安全性を確認するものです。
実際の建物が図面どおりに施工されなければ、設計上の性能は発揮できません。
現場では、次の内容を確認する必要があります。
- 耐力壁の種類と位置
- 指定された釘の種類
- 釘の間隔
- 構造用面材の施工
- 柱脚・柱頭金物
- アンカーボルト
- ホールダウン金物
- 筋かいの向きと金物
- 床の施工
- 基礎配筋
- 現場で開けた配管穴
釘の種類や間隔が違うだけでも、構造用面材が設計どおりの性能を発揮できない可能性があります。
そのため、設計住宅性能評価だけでなく、施工段階の検査や建設住宅性能評価についても確認する価値があります。
「第三者評価があるから絶対安心」でもない
正式な耐震等級3を取得しても、大地震で損傷しないことが保証されるわけではありません。
耐震等級3は、あらゆる地震に対して無被害を保証する制度ではありません。
実際の被害は、
- 震源からの距離
- 地盤
- 地震動の周期
- 繰り返し回数
- 周辺地形
- 液状化
- 土砂災害
- 施工状態
- 経年劣化
などにも左右されます。
正式な耐震等級3は重要ですが、それだけで安全対策が終わるわけではありません。
土地選び、地盤調査、構造計算、施工検査、制震、維持管理まで組み合わせる必要があります。
繰り返す地震への備えも必要
耐震は、建物が地震力に耐えるための考え方です。
しかし、大きな地震では本震の後に何度も余震が発生することがあります。
一度目の揺れで耐力壁や接合部が損傷すると、その後の地震に対する性能が低下する可能性があります。
そのため、耐震等級3に加えて、揺れのエネルギーを吸収する制震装置を検討する考え方があります。
ただし、制震装置を付ければ耐震等級が不要になるわけではありません。
基本となる構造を耐震等級3で確保したうえで、制震を追加することが重要です。
耐震と制震は、どちらか一方を選ぶものではありません。
「耐震等級3なら間取りは自由」ではない
耐震性能を高めるためには、十分な壁量とバランスのよい配置が必要です。
一方で、住宅では、
- 南面全面を大開口にしたい
- 柱のない広いLDKが欲しい
- 大きな吹き抜けが欲しい
- ビルトインガレージが欲しい
- 壁の少ない開放的な間取りにしたい
という希望があります。
これらがすべて不可能という意味ではありません。
しかし、構造的な負担が増えるため、梁、柱、壁、床、基礎などの詳細な検討が必要です。
デザインを優先し、後から「等級3相当にしておきました」という説明だけで済ませる住宅会社には注意が必要です。
間取りを決めた後に構造を合わせるのではなく、間取りと構造を同時に考える必要があります。
正式な耐震等級3にも費用はかかる
正式な耐震等級3を取得するには、
- 構造計算費用
- 図面作成費用
- 住宅性能評価の申請費用
- 審査対応費用
- 現場検査費用
- 構造材や金物の追加費用
がかかる場合があります。
耐震等級3相当にすることで、申請費用を抑えられる可能性はあります。
しかし、比較すべきなのは申請費用だけではありません。
- 第三者による確認
- 地震保険料の割引
- 売却時の説明力
- 住宅会社が廃業した後に残る証拠
- 設計ミスを発見できる可能性
まで考える必要があります。
数千万円の住宅で、最も削ってはいけないのが、構造を確認して証明する費用です。
契約書に「耐震等級3相当」としか書かれていない場合
営業担当者が口頭で、
「実質的には耐震等級3です」
「認定は紙代にすぎません」
「当社はこれまで地震で倒壊していません」
と説明しても、契約内容は契約書や仕様書で確認します。
契約前に、少なくとも次の内容を明記してもらってください。
- 耐震等級3を取得すること
- 構造計算の方法
- 計算対象となる範囲
- 住宅性能評価を取得するか
- 交付される証明書
- 太陽光・屋根・積雪を計算条件へ含めること
- 設計変更時に再計算すること
- 現場検査の内容
「耐震等級3相当」という表現だけでは、どこまで実施するのか分かりません。
契約前に確認したい12の質問
- 「耐震等級3相当」ではなく、正式な耐震等級3を取得しますか
- 耐震等級3を証明する書類は何ですか
- 第三者機関の評価を受けますか
- 設計住宅性能評価と建設住宅性能評価のどちらを取得しますか
- 構造計算は許容応力度計算ですか
- 基礎まで構造計算しますか
- 梁や柱、床、接合部を確認しますか
- 太陽光パネルと屋根材の重量を反映していますか
- 山梨県内の地域ごとの積雪荷重を反映していますか
- 間取り変更時に再計算しますか
- 構造計算書を引渡し時に受け取れますか
- 地震保険の耐震等級3割引に使える書類が交付されますか
この質問に対して、
「大丈夫です」
「今まで倒壊していません」
「皆さん相当で建てています」
としか答えない住宅会社には注意が必要です。
デザインハウス甲府の考え方
私たちは、「耐震等級3相当」という曖昧な表現ではなく、正式な耐震等級3を基本としています。
さらに、耐震等級の数字だけではなく、
- 許容応力度計算
- 基礎の構造検討
- 柱・梁・床・接合部の確認
- 屋根と太陽光パネルの重量
- 地域の積雪条件
- 制震装置evoltz
- 第三者による確認
- 構造関係書類の保存
を重視しています。
耐震性能は、完成後に見えなくなる部分です。
キッチンや床材は完成後に交換できますが、基礎、柱、梁、耐力壁を簡単に交換することはできません。
だからこそ、建築前に計算し、建築中に確認し、完成後に証明を残す必要があります。
まとめ
耐震等級3相当だからといって、必ず危険な住宅とは限りません。
本当に耐震等級3と同水準の設計と施工が行われている住宅もあります。
しかし、正式な評価や証明書がなければ、
- 本当に等級3の基準を満たしているのか
- どの計算方法を使ったのか
- 基礎まで検討したのか
- 図面どおりに施工されたのか
- 地震保険の割引を受けられるのか
- 将来の買主へ説明できるのか
を建築主が判断できません。
後悔しないために必要なのは、「等級3相当です」という言葉を信じることではありません。
正式な耐震等級3を取得し、計算書・評価書・検査記録を受け取ることです。
そして、より重要なのは、耐震等級の数字だけではなく、どの方法で計算し、現場でどのように確認したかです。
「相当」は住宅会社の主張です。
「耐震等級3」は証明できる性能です。
家族の命を守る構造に、
「たぶん同じ」「実質的には同じ」という説明を残してはいけません。
