相続した実家は、まず解体した方がよい？
結論 解体前に相続と利用と売却と税の条件を確認する
A 相続した実家は、まず解体すればよいとは限りません。相続の権利や債務、建物の状態、使う予定、売却の需要、土地の税等を確認します。残すだけで安全や管理の問題がある場合も、建物に住む価値が残る場合もあります。相続放棄等を検討する事情があれば、処分を進める前に専門家へ相談します。きれいな更地にすることを、相続全体の解決と混同しないでください。
解体は、建物を残す選択へ簡単には戻れない行為です。相続人と権利、売却・利用、税、費用を確認する前に壊すと、使える家や税の選択肢を失う場合があります。危険な箇所への緊急対応と、建物全体を取り壊す最終判断を分けます。
権利と建物の資料を集める
登記、遺言や分割の状況、借入と担保、図面、修繕、敷地等を確認します。相続登記は義務化されており、対象や期限を法務局等で確認します。代表者一人の判断だけで実家全体を処分できるとは限りません。書類の整理と安全の点検を並行し、急ぐ危険への対応と、将来用途を決める工事を分けてください。[資料22・23]
土地・建物の登記、相続の資料、借入、家の状態、購入時の契約等を整理します。誰が解体を発注できるかと、誰が代金を払うかを確認します。相続人の一人が現地を管理しているだけで、全体の処分権限を持つとは限りません。
相続直後は、解体費の見積もりより先に、誰が不動産を取得し誰が処分を決められるかを確認します。登記が亡くなった人のままでも、家族の一人が代表を名乗れば全て決められるとは限りません。借入や保証、相続放棄を検討する事情がある場合は、処分行為をする前に法律の専門家へ相談します。急いで取り壊すと、建物の調査や家財確認、売却の選択を戻せなくなります。倒壊等の緊急性がある場合は、安全のための対応を別途専門家と行政へ相談します。
建物付きと更地の需要を調べる
仲介へ、現況売却、必要補修、解体して売る案の需要と価格を聞きます。古いから建物価値ゼロとは決めず、再利用できる根拠と改修費を確認します。逆に大きな補修が必要なら、その費用が価格に影響する場合があります。再建築の条件も調べ、古家を壊すと同じ家を再び建てられない可能性がある土地では、先に建築側へ相談します。
建物付きで利用する需要と、更地を求める需要を調べます。建物を解体しても、新築の接道や造成の条件は別に残ります。再建築が難しい土地等では、先に壊すと既存家屋の使い道を失うことがあるため、道路と建築の確認を先にします。
解体費と税と維持を比較する
調査、石綿、撤去、処分、整地、登記等を含めます。解体すると土地の住宅用地の扱いが変わる場合があるため、所在地へ確認します。相続空き家の売却特例も、建築時期、利用、売却や工事の期限等の要件があり、全ての実家に適用されません。税の特例へ合わせるためだけに先に解体せず、売却と工事の順を税理士等へ相談してください。[資料07・30]
仮定例として、建物付き売却の手残り800万円、更地の売価1,100万円から解体・整地250万円と売却費100万円を引けば750万円です。ほかの条件をそろえると、更地の売価が高くても、この条件では手残りが50万円少なくなります。売価と手残りを分けて比べます。
相続空き家の売却特例は、一般の自宅を売る3,000万円控除とは条件が違います。国税庁の案内では、取得した家屋と敷地、建築時期、居住等の履歴、売却期限、相手方、売価等が関わります。一定の売却では買主が翌年2月15日までに耐震改修や取壊し等を行う取扱いもあるため、『特例を使うには売る前に必ず解体』と一律には決めません。確認書等の資料と契約条件が必要になるので、解体前に税理士、所在地、仲介へ具体的な工程を確認します。
家族の合意と工程を整える
誰が費用を払い、売却代金をどう分けるかを確認します。解体の依頼、残す物、近隣への説明、完了資料の受取りも決めます。売却予定があるなら、仲介と解体業者へ同じ撤去範囲を渡します。危険がある場合は行政や専門家へ相談し、相続の話合いが終わるまで何もできないと放置しないでください。緊急対応の権限と費用は個別に確認します。
「建物付きと更地の需要・手残り・期間を比較できますか。相続、解体権限、土地の税、使える売却特例と期限を、壊す前に確認してください」と依頼します。相続空き家の特例は、一般の自宅売却の特例と同じものとして扱いません。
解体する場合は、建物以外の塀、庭木、井戸、浄化槽、配管、残置物を含む範囲を図示し、石綿事前調査や必要な届出、処分と整地まで確認します。更地後に擁壁や接道の課題が残るなら、その解決費も売却手残りへ反映します。建物付きで売る案と更地で売る案は、売価だけでなく、解体費、期間、税、売主が負う条件をそろえます。壊した方が見た目がよいからではなく、利用・売却方針と権利が整い、手残りや負担の根拠が示せてから発注してください。
使う方針を決めて必要な処分をする
解体が合理的な場合もありますが、最初に決めるのは家族がその不動産をどう扱うかです。相談では「残して売る、更地で売る、使う案の手残りと負担を比べたい」と伝えます。権利と税、建築と市場の説明をつなぎ、解体後に利用や売却が進まず負担だけ残る状態を避けましょう。
権利と利用方針、建築条件、税、総額がそろってから必要な解体を発注します。安全上待てない場合も、仮囲い等の対応と取り壊しを専門家へ相談します。「空き家は早く更地にすれば得」という一律の判断で、相続後すぐに契約しないことです。
関連URL
1 [資料22] 法務省 相続登記の申請義務化について
相続登記の義務と手続きを確認できます。相続時期と本人が取得を知った時期に応じて期限を照会します。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
2 [資料30] 国税庁 No3306 相続した居住用財産の空き家売却特例
相続空き家の売却特例の対象 期限 耐震改修や取壊し等の条件を確認できます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
