建て替えると固定資産税は必ず大きく上がる？
結論 建物と土地と軽減期間を分けて試算する
A 建て替えで固定資産税が増える場合はありますが、必ず大幅に上がるとはいえません。新しい建物の評価、規模、構造、軽減措置、土地の扱い等で変わります。工事費へ一定率を掛ければ税額が分かるものでもありません。古家と新築の建物分、土地分、都市計画税がある場合はその分を分け、所在地の税の担当へ確認します。軽減中の税額だけを長期の負担として使わないことが重要です。
固定資産税は、建物が新しくなる影響と、土地の扱い、新築等の減額期間を分けます。工事代へ一定率を掛けただけでは、個別の税額を決められません。「今より何倍」という比較も、建物と土地、減額中と終了後のどの金額かで変わります。
現在の課税資料を確認する
納税通知書と課税明細で、土地と家屋の評価や税額を確認します。新築の面積、構造、認定等の計画と合わせて担当窓口へ相談します。山梨県は家屋の評価や課税の考え方を案内していますが、個別の税額は所在地へ照会が必要です。販売価格や建築費と評価額は同じとは限らないため、現在の税額を建築費の比率だけで増減させないでください。[資料10]
現在の納税通知書と課税明細で、土地・建物の評価額、課税標準、税額、適用されている特例等を読み分けます。予定建物の構造・面積・仕様と解体・完成時期を示し、市町村へ課税の考え方と試算の可否を確認します。
比較の第一歩は、今の納税通知書の土地と家屋を分けることです。家屋が古く税額が低いからといって、現在の年税額全体が建て替え後に何倍になるという計算はできません。家屋の固定資産評価と建築の請負金額、土地の固定資産税と不動産取得税も別です。新築や改修の減額を使う場合は、建物全部か一定面積分か、固定資産税と都市計画税のどちらへ適用されるかを確認します。家計表では軽減期間中と終了後を別の行へ記入してください。
新築と改修の軽減を区別する
条件を満たす新築には一定期間の軽減が関係し、改修にも対象の制度があります。全額や全期間が軽減されると考えず、面積、工事や認定、申請等の条件を確認します。甲斐市等の案内も参考に、入居する年の制度を調べます。耐震や断熱の工事をしただけで自動的に適用されるとは限らず、必要な証明と申告の期限も確認してください。[資料11]
新築住宅の減額を、土地税や都市計画税を含む全額が一律に減る仕組みと混同しません。解体後の土地は賦課期日と建て替え中の扱い等を確認します。家がない期間を挟む場合も、年末に壊せば必ず有利等の単純な説明は使わないことです。
解体中の土地の税も含める
建物を取り壊した時期と建て替えの計画によって、土地の住宅用地の扱いを確認する必要があります。建て替え中の特例等が使える場合も、全て自動適用とは決めません。税を避けるためだけに無理な工事日程へせず、所在地へ早めに相談します。新築後の数年と軽減終了後、解体を挟む年度を別々に並べると、いつ負担が変わるかを把握できます。
仮定例として、現在の年税額8万円、新築後のある期間を12万円、その後を17万円と置けば、増額は年4万円と年9万円で時期が違います。これは税率や実際の減額制度を示す例ではありません。家計表へ各期間の仮の額を別に入れ、行政等の回答で更新します。
解体する年度をまたぐときは、1月1日の土地・家屋の状況と、建て替え中の住宅用地の取扱いを所在地へ照会します。更地にすれば住宅用地の扱いが変わる可能性がありますが、土地の税額が必ず一律に六倍になるとは限りません。面積区分、負担調整、所在地の取扱い等が関わるためです。建て替え中に従前の扱いを継続できる条件があるかも確認し、解体日だけを動かせば得という判断はしません。必要な届出と確認資料を、着工工程と一緒に整理します。
工程と申告の担当を決める
解体や新築、改修、認定等について、誰が何を届け出るかを確認します。登記したから税の全手続きも終わると考えないでください。軽減の申告書や証明、工事完了の資料を保管します。住宅会社の概算税額を使う場合は、何を含み、どの年度の条件かを明示してもらいます。正式な評価前の概算は確定額ではなく、家計の予備費も含めて扱います。
「この建物と工程では、土地・建物それぞれの課税と減額はどう変わりますか。申告が必要なものと期限、減額が終わった後の見込額も確認できますか」と所在地へ照会します。
税だけで住まいの選択を決めない
税負担が増えても、修繕や光熱費、生活の負担が減る場合があります。逆に、建て替え後の継続費が重いなら計画の縮小も考えます。固定資産税だけ低い古家を残すことが、住居費全体で安いとは限りません。相談では「現在、建築中、軽減中、終了後の税負担を分けたい」と伝え、工事総額と今後の維持費に重ねて判断してください。
税額だけで改修・新築を決めず、光熱、修繕、保険、必要な暮らしと合わせて評価します。新築の減額中だけの数字で長期家計を組まないことです。申告や判定が未了の部分は未確定とし、営業担当の口頭試算を確定通知として扱いません。
例えば新築で税が年7万円増える一方、修繕と光熱費の支出差を年15万円減らせる想定なら、当該二項目の差だけでは年8万円の負担減です。これは税や光熱費の実額予測ではなく、税単独で結論を出さないための仮定例です。実際には保険、借入利息、設備交換等も含め、行政や見積もりで得た数字へ置き換えます。税が安いことを理由に必要な修理を先送りする案と、軽減のある数年だけを見て建て替える案の両方を避け、継続できる総支出で判断します。
関連URL
1 [資料10] 山梨県 家屋に対する課税
家屋の評価と固定資産税等の考え方を確認できます。個別の税額は所在地へ照会します。
https://www.pref.yamanashi.jp/zaisei-k/kaokukazei.html
2 [資料11] 甲斐市 固定資産税等のよくある質問
住宅用地や家屋の課税等について所在地へ相談する際の参考例です。甲斐市以外は各市町村で確認します。
https://www.city.kai.yamanashi.jp/page/3609.html
