Q.固定資産税などの税負担まで含めると、
建て替えとリフォームの費用差はどう変わりますか？

A.税金まで含めた費用差は、家の評価、工事内容、完成・入居時期、本人の所得税額などで変わります。建て替えなら必ず損、リフォームなら税金は変わらない、と一律にはいえません。取得や登記に伴う税と、毎年の保有税、条件付きの控除・減額を分け、両案を同じ期間で比較します。

毎年の税と一度の税を分ける

固定資産税は、工事代金に一定の率を掛けたものではありません。家屋の評価に基づくため、営業見積もりの税込総額だけでは税額を確定できません。対象地域では都市計画税も確認します。今の納税通知書を用意し、土地と家屋を分けて、改修後・建て替え後の取扱いを所在地の市町村へ相談してください。

建て替えた家には、新しい家屋の評価が行われます。要件を満たす新築住宅には固定資産税の減額措置がありますが、適用される部分と期間に条件があります。最初の年だけを取り出して、長期の負担と判断しないことが大切です。減額期間中と、その後を分け、例えば10年間や20年間の表にします。

リフォームも、工事の内容によって評価や課税上の確認が必要になります。増築等がある場合は特に、単なる内装更新と同じ扱いとは限りません。一方、一定の耐震・省エネ改修等には減額措置が設けられています。古い家を残すことだけで適用が決まるわけではないため、工事の範囲と要件を照合します。

窓口へ持参したい情報

・現在の納税通知書と、土地・家屋の評価資料

・建て替えまたは改修の図面と工事内訳

・完成や入居の予定日、床面積、認定の予定

・利用予定の補助金、借入れ、必要な証明書

一度発生する税として、不動産取得税や登記に伴う登録免許税等も整理します。不動産取得税では、新築・増築・改築等に該当するかと、住宅の軽減要件を確認します。建て替えで自分の土地をそのまま使うなら、その土地を新たに取得した費用と混同しないようにします。登記を依頼する報酬と税額も分けてもらいましょう。

控除は受け取れる見込みを本人の条件で計算

住宅ローン控除は、借りれば誰でも広告上の最大額が戻る制度ではありません。入居年、対象住宅や工事、返済期間、所得などの要件を確認し、本人の税額も踏まえて見込みを出します。リフォームでも一定条件で対象となるため、建て替え側だけに控除を計上した比較になっていないか確かめてください。

住宅ローンを使わない場合を含め、一定の改修に利用できる所得税の控除等も確認します。ただし、複数の控除や減額がすべて同時に使えるとは限りません。補助金を受ける場合の対象費用の計算、適用の組合せ、申告に必要な証明書を税務署や税理士等に確認します。着工前に準備が必要な認定等も、工事の担当者と共有します。

比較表では、工事時の税・登記費用、毎年の固定資産税等、控除・減額の見込みを別の欄にします。新築住宅の固定資産税の減額を反映した年額を使うなら、同じ減額分をさらに値引きとして差し引かないでください。住宅ローン控除も、銀行への返済額そのものが減るものとして扱わず、税負担の軽減として整理します。

建て替えの解体・完成時期によっては、土地の住宅用地特例の取扱いも確認が必要です。毎年1月1日の状況が関係しますが、建て替え中の取扱いには条件があるため、「年をまたいで更地なら必ず何倍」といった説明で決めないでください。具体的な日程と計画を市町村に示して相談します。

税制は年度によって変わるため、掲載時の制度だけで将来の工事を決めず、実行する年の条件を確認します。税金が安いだけで必要な工事を諦めるのでもなく、控除があるから予算を増やすのでもなく、適用後の負担を工事費と合わせて判断してください。

関連する質問

11　建て替えとリフォームの見積もりは、どの工事範囲を揃えれば公平に比較できますか？

15　リフォームローンと建て替えの住宅ローンでは、金利・期間・総返済額をどう比べますか？

16　補助金が多い方を選んでよい？建て替えとリフォームの自己負担額をどう比べますか？

参照資料　C13、C14、C15、C16、C19