災害リスクのある場所で、建て替えて住み続けてよい？
結論 建物の対策と土地に残るリスクを分けて考える
A 災害リスクのある場所で建て替える場合は、何への対策ができ、何が残るかを確認します。耐震性能を上げても浸水や土砂等の危険が消えるわけではありません。今まで被害がないことも将来の保証にはなりません。住み慣れた場所の価値を大切にしつつ、対策後の生活と避難、家計が成り立つかを、住み替え案も含めて比較してください。
新築の耐震・断熱性能を高めても、浸水、土砂、孤立等の土地に起因する条件が全てなくなるわけではありません。現在地へ住み続けたい理由と、対策しても残る危険を別に書きます。工事費を払えば全て解決できるという比較をしないことです。
災害別の資料と現地を確認する
洪水、内水、土砂、地震、液状化等の情報を調べます。一つの地図が白いことを全災害への安全と解釈しないでください。地図の対象、想定、更新日を確認し、自治体の防災資料と現地の地形、周辺道路を重ねます。敷地だけでなく避難先までの経路も確認します。建て替え工事の調査と、防災情報の確認は別に必要です。[資料25]
洪水、内水、土砂、地形等の資料を分け、敷地だけでなく生活・避難の経路も見ます。地図の作成条件、更新、対象外の災害を確認します。過去に被害がないことは一材料ですが、将来の想定を無効にする根拠にはなりません。
ハザードマップは、洪水、内水、土砂、津波等を一枚で全て評価する資料とは限りません。対象災害、想定条件、浸水の深さだけでなく継続時間等も確認し、所在地の資料と現地の高低差や排水状況を照合します。色が付いていないことを安全の保証と扱わず、想定対象外の現象や情報の限界も意識します。設計者へは、土地の条件として何を採用し、どの対策が可能で、どのリスクが残るかを説明してもらいます。耐震性能だけで水害まで解決したとはいえません。
対策後の生活を具体的に聞く
建物や設備を高くする等の案でも、道路の浸水や停電等が残る場合があります。土砂等の区域では構造や開発の規制も確認します。家族が夜や徒歩で避難できるか、支援が必要な人がいるかを考えます。対策を付ければ必ず住み続けられるという説明ではなく、どんな災害条件を想定し、どこまで被害を減らす目的かを設計者へ聞きます。
床や敷地を上げても、道路、車、屋外設備、排水、周辺への流出は別に検討します。平屋を希望する家族では、在宅で上階へ移る案が使えない場合があります。家族の移動能力と警戒情報、避難先への行動を具体化します。
建物を高くする、設備を上へ置く等の対策にも、道路から玄関の段差、避難、設備の手入れとの調整が必要です。浸水への対策で日常の出入りが難しくなるなら、暮らし全体で計画を見直します。被災時には家が残っても電気、水道、道路が使えず、しばらく住めない可能性があります。避難先へ行けるか、支援を誰に頼むか、修理中の住まいをどう確保するかまで確認し、建物の被害を減らすことと生活が途切れないことを分けて考えます。
対策費と住み替え費を比較する
造成、構造、外構、保険、維持管理等を現在地の案へ入れます。住み替え案は売却手残り、新居、移動や生活の変化等を加えます。保険が全ての被害を補うとは限らず、対象と免責等を確認します。安全を金額だけへ換算することはできませんが、対策費を出せるか、被災時にも資金が残るかは確認できます。価格差だけを理由に残る危険を軽く扱わないでください。
仮定例として、現在地の対策工事が300万円、住み替えの追加負担が600万円でも、単純に300万円安い方と決めません。両案で残る危険、保険・維持、被災後の生活資金を確認し、価格で評価しきれない条件を家族の必須事項にします。
家族の避難と再検討条件を決める
警戒情報の確認、連絡、避難先、移動手段等を共有します。親族の支援が前提なら、実際に可能な範囲を聞きます。指定や生活条件が変わった場合に、住み方を再検討する基準も決めます。建築の許可が出ることは、あらゆる災害へ安全と保証することではありません。行政、設計者、保険等の役割を分け、何を確認した回答かを記録してください。
「何の災害にどの設計で対応し、どの危険が残りますか。停電や夜間に家族が避難できる経路はありますか。別の土地へ移る案と、総額・生活条件を比べられますか」と相談します。
保険は加入の有無だけでなく、対象災害、支払条件、免責、家財、仮住まい等の補償を契約で確認します。対策工事と保険があれば全ての損失を回収できるとは限りません。現在地で建て替える案と住み替える案では、工事費の差に加え、移動、家族関係、再建の資金も比べます。必要な避難が本人に難しい場合等は、価格の比較で相殺しない必須条件として扱い、住み続ける案を縮小または見送る判断も含めて専門家と相談してください。
住み続ける理由と残る条件を理解して選ぶ
地域のつながりや仕事等、簡単に移れない事情もあります。だからこそ建物の性能だけで結論を出さず、土地の条件と避難を確認します。「建て替えで変えられない危険は何か」を相談で質問してください。対策を実行し、残る条件を家族で理解できるかを判断します。難しい場合は、工事を縮小して住み替えへ資金を残す案も比較しましょう。
残るリスクを理解し、必要な対策と避難・復旧を実行できるなら検討できます。逃げる方法を確認できず、保険で全て補える説明だけに頼る場合は再検討が必要です。地域の思い出を守ることと、同じ場所へ大きな再投資をすることを分けて考えます。
関連URL
1 [資料25] 国土地理院 ハザードマップポータルサイト よくある質問
ハザード情報の使い方と限界を確認できます。交通や住み替えの候補地でも災害情報を照合します。
https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmapportal/hazardmap/faq/faq.html
2 [資料01] 国土交通省 建築確認と検査の対象の見直しとリフォームの解説
建物の規模と主要構造部の工事範囲から 建築確認の要否を確かめる資料です。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html
