「子どもは土地を担保に出すだけだから、負担はない」という説明では足りません。担保提供だけを行う人と、借入金の返済を保証する人では責任が異なります。しかし、返済を直接負わない立場でも、親の返済が滞れば担保にした不動産を失う可能性があります。署名する役割と対象財産を、本人が理解することが出発点です。[25]
家族だから話が早い、という理由で確認を省かないでください。今は親の建て替えに賛成していても、子どもの結婚、転勤、自宅購入、相続によって事情は変わります。今回の融資が成立することだけでなく、その不動産を将来どう使うかまで話しておく必要があります。
担保提供者と連帯保証人を同じ扱いにしない
物上保証人は、他人の借入れに対して自分の財産を担保として提供する人です。原則としてその立場だけなら、債務を自分の収入や別の預金から返す義務を負うわけではありません。一方、連帯保証人には借主に代わる返済責任があります。契約書でどちらの立場になっているかを確認します。[26]
金融機関や申込条件によっては、担保提供に加え、連帯保証など別の責任を求められる場合があります。「担当者は担保だけと言っていた」という記憶で判断せず、申込書、保証の契約、抵当権の設定書類を一緒に確認してください。書類ごとに役割が違わないかも見ます。
土地の所有者と建物の所有者が違う住宅ローンでは、土地所有者による担保提供が必要になる商品があります。例えばSBI新生銀行の説明も、親の土地に子が建てるケースについて、担保提供と収入合算による保証を区別しています。個別の商品条件を家族全員に説明してもらいましょう。[27]
どの不動産のどこまでを担保にするか見る
仮定例として、子が土地を所有し、親が1,500万円を借りて建物を建てる計画を考えます。子がその土地を担保提供する場合、子に住宅ローンの毎月返済がないとしても、親が返せなくなれば土地の処分につながる可能性があります。「支払いがない」と「財産のリスクがない」は別です。
敷地が広い場合は、家を建てる部分だけか、別の用途に使う部分も含むのかを図面で確認します。境界や分筆、進入路、給排水の関係によって、希望する一部分だけを簡単に切り離せるとは限りません。融資の相談と土地の使い方の相談を別々に進めると、後で条件が食い違います。
担保設定の内容は登記でも確認します。対象となる土地建物、順位、債権額などを、書面の言葉を使って説明してもらいます。難しい用語を理解できないまま署名する必要はありません。司法書士や金融機関に、自分の財産に何が設定されるのかを具体的に聞いてください。
子どもの住まいと資金計画も先に聞く
子どもが数年後に自宅を買う予定なら、その計画も一緒に相談します。担保を提供した不動産を将来の資金調達や売却に使う場合、既存の担保との関係を調整する必要があります。担保提供だけで必ず別の住宅ローンが組めなくなるとは言えませんが、無関係と決めつけることもできません。
連帯保証まで負う場合は、負担の意味がさらに変わります。親の返済が困難になったとき、子どもの家計へどんな請求があり得るかを理解し、自分の住宅費や教育費と両立できるか考えます。親の予算不足を補うために、子どもの将来の選択肢を無制限に差し出す契約にはしません。
子どもが同意しにくい様子なら、親孝行の問題へ置き換えないことです。担保を出さない案、借入れを減らす案、建物規模を調整する案を先に比較します。家族の協力を前提にする場合ほど、断ったときにも検討できる別案を用意しておくと、本人が落ち着いて判断できます。
相続で土地と建物と借金がどう動くか整理する
親が亡くなった場合は、建物の相続、住宅ローン、団信による保障、土地の担保を分けて確認します。団信があるから全員の問題が自動的に終わるわけではありません。誰のどの借入れを保障する契約か、保険金の支払条件に該当するかを確認し、必要な手続を進めます。
土地の所有者である子が先に亡くなる可能性も考えます。担保付きの土地が相続され、親が住む建物との関係を次の相続人が引き継ぐ場面です。家族の順番を一つに決めず、親が先の場合、子が先の場合の両方で、住み続ける人と手続をする人を整理しておきます。
土地を提供した子と、提供しなかったきょうだいの間で、将来の受取り方の認識が違う場合もあります。ただし、協力の見返りとして相続分が自動的に増えると考えてはいけません。希望があるなら早い段階で共有し、権利や税金への影響を専門家に確認して具体的な形にします。
途中で売る場合と返済が苦しい場合も決める
親が施設へ移る、子が遠方へ転居するなど、建てた家を使わなくなる可能性もあります。売却するなら、売却代金で借入れを完済し担保を外せるか、足りない場合に何を協議するかが問題になります。将来の売値を高く置くだけで、出口の計画ができたことにはなりません。
返済が苦しくなったときは、滞納が続く前に金融機関へ相談できるよう、家族間の連絡方法を決めます。親の預金残高を子が常時監視する必要はありませんが、どの状態になったら知らせるかを合意しておくことはできます。問題を隠して悪化させない仕組みが大切です。
同意を得る場面では、子ども本人に説明を受ける時間を確保します。親や営業担当が先に話をまとめ、最後に署名だけ頼む進め方は避けます。質問への回答と必要書類を持ち帰れるようにし、家族の会話と金融機関による契約説明を混同しないことが必要です。
家族の約束だけで銀行の契約は変わらない
親子で「返済は親がする」「困ったら土地を返す」と合意しても、それだけで金融機関の担保権や保証契約が変更されるわけではありません。将来の担保解除、名義変更、借換えなどは、金融機関の条件と必要な手続を確認します。家族の覚書だけで解決すると考えないでください。
また、親子の立替えや返済援助を行う場合には、贈与や貸付けとしての扱いを確認します。金額だけでなく、お金の移動の理由、返済の約束、実際の返済状況を記録しておくことが重要です。困ってから帳尻を合わせるのではなく、資金計画の段階で税理士等に相談します。
必要な書類を家族で保管する場所も決めます。借入れと担保の契約、返済予定表、登記、保険、相談窓口が分かれば、担当者や家族の状況が変わっても確認できます。誰か一人の記憶だけに頼らず、本人の同意の下で必要な情報を共有しておきましょう。
署名前に「私は担保提供者だけですか。連帯保証や連帯債務もありますか。返済が止まった場合、どの財産が対象ですか」と確認してください。子どもの協力で家が建つ場合ほど、土地の将来と家族の合意を丁寧に整えることが必要です。協力を頼む側の安心だけで契約を進めないようにしましょう。
