売却価格より住宅ローン残高が多くても、住み替えられる？
結論 不足分と抵当権の整理方法が確保できるかで決まる
A 売却価格より住宅ローン残高が多い場合でも、差額を自己資金等で補い、必要な担保の整理ができれば住み替えを検討できます。ただし、不足分が自動的に免除されたり、新居のローンへ必ず加えられたりするわけではありません。売買代金と残高だけでなく、諸費用も加えた不足額を先に確認します。[資料28]
最初に、売却見込額、完済額、諸費用、不足する資金、担保と新規融資を整理します。現在の資料で分かることと、追加で専門家へ確かめることを分けてください。提案の名称だけでなく、解決したい困りごとを家族の言葉で記してください。
正確な完済額と売却条件を調べる
金融機関へ、予定日に必要な元金、利息、手数料等を確認します。査定は成約額ではないため、販売の根拠と値下げの可能性も仲介へ聞きます。売却費用を引く前の額で不足を計算すると、実際の差が広がる場合があります。土地と建物の担保、共有者、ほかの権利も調べ、誰が決済へ参加するかを確認します。
資料では、指定日の完済額、査定と販売条件、売却費、抵当権と共有関係を照合します。説明と現況が違う部分は、見積もりや契約を進める前に確認してください。分からない部分は未確認と記し、調べる担当と回答が出る時期も確認します。
不足を補う方法を金融機関へ相談する
現金で補う案、新居の取得に合わせた住み替え向け融資等を相談します。商品と審査の条件で利用可否が違い、既存の借入が必ず引き継がれるとは限りません。担保を整理する了承と、新しい融資の承認も別です。返済が難しい場合は、借入先や専門家へ早めに相談し、勝手に家を売って残債の対応を後回しにしないでください。[資料28]
担当者には、自己資金、住み替え融資、担保の整理、新規審査、返済が難しい場合の窓口を質問します。できる範囲とできない範囲、判断した根拠を具体的に説明してもらいましょう。書類や数字の名前だけで判断せず、今回の条件への具体的な反映を聞きましょう。
新たな借入の負担を試算する
旧債務の不足分を含めると、新居の価格以上の借入になる場合があります。金利、期間、総返済、退職時の残高を確認します。説明用に、売価二千万円、完済二千二百万円なら差は二百万円ですが、売却費用が別に必要です。これは仮定の数字です。不足を借りれば解決とせず、新居の規模を小さくする案や時期を変える案も比較してください。
比較は、不足と諸費用、新借入、返済期間、金利変化、手元資金と代替案をそろえて行います。総額だけでなく、何が含まれ、何が残る案なのかも確認することが大切です。期間や完成状態の違う案を、そのまま安い・高いと評価しないようにします。
契約と融資の順序を決める
売却代金の受領、完済、抵当権抹消、新居の決済をどうつなぐかを金融機関と司法書士等へ確認します。必要な条件が整う前に、新居の支払いを確約しないようにします。査定額が下がる場合の上限不足額も決めます。契約上の条件や期限により対応が違うため、不足したら後で解除できるという想定ではなく、署名前に条項を確認してください。
進める前に、完済と抹消、融資、各決済、価格低下時の条件、契約の期限を決めます。担当者、期限、費用負担を明確にし、家族と関係者が同じ条件を共有してください。口頭の予定と書面で決まったことを分け、支払い前に残る条件を確かめます。
住み替え後の家計まで成立させる
旧債務を整理できても、新居の返済で生活が苦しくなるなら計画の再検討が必要です。借りられる額と返せる額を分けます。相談では「売却費用を引いた不足額と、移った後の家計を両方見たい」と伝えます。売却、新居、融資を一つにし、担当者の見込みではなく確認済みの条件で進めることが重要です。
最後は、不足の処理、資金の確定、返済と生活、価格変化へ対応できる余力を説明できるかを確かめます。目先の手続きの完了に加え、その後の生活を無理なく続けられることが大切です。次の相談へ持参する資料と質問をまとめると、具体的な検討へ進められます。
