売主に解体してもらうか、買主で解体するか？
結論 解体後の状態と責任と総額で比べる
A 売主に解体してもらう方法と、古家付きで買って自分で解体する方法のどちらが得かは、価格と工事範囲で変わります。土地の売買価格だけでなく、調査、撤去、処分、整地、新築への引継ぎまでを同じ条件にそろえて比較します。売主解体なら価格が高い、買主解体なら必ず安い、とは限りません。どちらへ工事リスクが残るかも条件の一部なので、撤去範囲と追加時の扱いを同じ表へ示します。
比べる基準は、買主が家を建て始められる同じ状態です。売主解体は買主の手配を減らせる一方、撤去範囲や地下設備の記録を買主が管理しにくい場合があります。買主解体は工事をまとめやすくても、追加費や工事中の責任、資金の支払いが買主側へ移る可能性があります。
比較の出発点は、解体後に同じ状態の土地を得られるかです。売主の更地渡しが建物本体だけ、買主解体の見積もりが塀や舗装まで含む、という違いをなくします。残す境界標や水道、地下設備の処理、地面の仕上がりを対象図へ示します。買主が解体する方が内容を把握しやすい面はありますが、追加工事の調整も引き受ける場合があります。売主が発注する案も、必要資料を受け取れる条件にすれば確認しやすくなります。発注者の名前だけで、有利不利や工事の品質を決めないでください。
現況と撤去対象を共通にする
古家、増築部、物置、塀、庭木、地下設備、残置物等を一覧にします。売主の更地渡しが建物のみの解体なら、買主側で外構の撤去が残る場合があります。買主が解体する場合も、どの設備と境界標を残すかを住宅会社へ確認してください。更地の写真だけで解体の範囲を確認せず、地下設備や古い基礎の扱いも聞きます。残す物は、何のために残すかまで新築の設計者と共有しておくと手戻りを防ぎやすくなります。
資料では、対象物の図面と写真、残置物、石綿等の調査、残す水道と境界標を照合します。
古家の状態は、図面と現地で確認します。増築部分、家財、地下設備、石綿の調査、ライフラインの停止等が必要かを同じ条件で見積もります。売主解体の土地価格が定額でも、未知の地中物を買主負担とする条項なら、その不確実性は残ります。買主解体の案では、購入前に調査できる範囲と、取得後でなければ分からない部分を分けます。解体の発注者を変えるだけで、すべての地中物や石綿の責任が自動的に片方へ移るとは判断せず、売買と工事の各契約を確認してください。
調査と契約上の責任を確認する
買主が解体業者を選べば工事を把握しやすい一方、発見時の追加対応を自分で調整する場合があります。売主解体でも、工事が適切に済んだ資料が重要です。石綿の事前調査等は、どちらの発注でも必要な条件を省かないでください。[資料24]売主の業者でも必要な調査記録や処理記録を受け取れるかを相談します。買主が直接発注しないから工事の情報を何も確認できないと、最初から諦める必要はありません。
担当者には、調査の実施、工事の発注者、追加発見時の連絡、処理記録と完成確認を質問してください。
費用の支払い時期も比較します。土地代の融資へ解体費を含められるか、解体業者へ先に払う金額、工事完了後の精算時期を金融機関と業者へ聞きます。家が残る土地を先に取得しても、解体費の資金が準備できなければ新築へ進めません。既存の住人や賃借人がいる場合は、明渡しの見通しも必要です。所有権を得る前に解体する提案には、所有者の同意、売買が不成立の場合、物を失った場合の責任が関係するので、一般的な工事開始と同じ感覚で進めないようにしてください。
土地取得から新築までの金額を比べる
土地代、解体、調査、処分、整地、登記や保有に関係する費用等を分けます。税金は所有や建物の状態、時期等で扱いが変わるため、該当する自治体や税の専門家へ確認します。値引きと解体費を重複して差し引かないよう、支払う額で比べましょう。解体前後の保有期間が長くなるなら、維持と税等の負担が変わる可能性も考えます。個別の制度は窓口へ照会し、単純な本体価格の差だけでお得と決めないでください。
見積もりは、売買代金、解体と調査、取得後の維持、税等の確認、新築へ残る付帯工事をそろえて比べます。
前の更地1,000万円と古家付き800万円、買主解体230万円の例では後者が30万円多い計算です。買主側の段取りで家賃月8万円が二か月増えるなら、差は46万円へ広がる想定です。一方、買主解体が同条件で180万円なら土地と解体は980万円となり、20万円少なくなります。いずれも実額の相場ではありません。価格差200万円を利益と数えた後に、解体費から同じ200万円を再度差し引かないよう、実際に支払う土地代と工事費を一回ずつ足して比較します。
引渡しと着工の順序を決める
売主解体では、完成状態と引渡しまでの工程を明記します。買主解体では、所有権と発注、着工できる時期を整理します。売買が完了する前に工事する案は、所有者の合意や中止時の責任も関係するため、専門家へ相談して進めてください。古家に賃借人や居住者がいる場合、明渡しも工程の条件になります。解体の予約を入れたことだけで、所有と引渡しと着工の準備が全て整ったとは考えないでください。
契約前には、解体と決済の順序、所有者の承諾、完成状態、遅延と追加工事の扱いを整理します。
具体例で分かる購入への影響
仮定例として、更地渡し1,000万円と、古家付き800万円を比べます。買主解体が調査・処分等込みで230万円なら後者は1,030万円です。さらに工期延長時の家賃や資金費用も比較します。土地代が200万円安いことと、入居までの総額が200万円安いことは違います。石綿や地中物の条件もそろえて計算します。
買主解体へ変える交渉では、更地価格から減った金額と、自分が新たに負担する工事を一回ずつ計上します。値引き後の土地代から解体費をさらに控除する計算はしません。資金表の支払先と時期までそろえると、総額と一時的な手元資金の不足を見つけやすくなります。
仲介会社と住宅会社に聞く言葉
「売主解体と買主解体を、同じ撤去範囲で比較できますか。石綿・地中物・塀等の追加と工期延長を誰が引き受けますか。土地代金と解体費の支払い時期を融資計画へ入れていますか」と聞きます。
税金、登記、保険、保有中の管理は、物件と時期に応じて関係窓口へ確認します。建物を壊す日で取扱いが変わる項目があっても、だれでも同じ額の節税になるとはいえません。税の見込みを入れる場合は、対象年度、所有者、建物の状態、適用条件を明記します。古家の滅失登記等を誰がいつ行うかも、工事の発注先だけでなく売買の担当者とそろえます。家がなくなったことと、必要な登記や使用停止の手続きが完了したことを分けて確認してください。
購入を進める条件と止める条件
更地渡しなら完了後の現地確認、買主解体なら購入前の調査と追加条件を重点にします。安い方を選ぶ前に、不明な費用と責任がどちらへ移るかを把握してください。古家の利用や取り壊しの時期が税や融資に影響する場合もあるため、個別の適用を関係窓口へ確認し、節税効果を一律に見込まないことです。
引渡しの条件は、売主解体なら完了の確認と記録、買主解体なら調査への協力と未知の追加条件を重点にします。どちらの案も、新築の担当者が基礎と設備の計画へ進める状態を確認する工程が必要です。安い土地代へ目を向け過ぎず、解体の確度、追加の負担、支払い時期、着工までの日数を並べます。費用と責任が明確で、必要な資料を受け取り、自分の総予算へ収まる案を選びます。売主がどこまで行い、買主が何を引き受けるかを、同じ対象図と契約で読める状態にしてから購入してください。
関連URL
1 環境省 建築物の解体 改修と石綿の事前調査
発注者が売主でも買主でも確認すべき、解体前の石綿調査等の案内です。同じ撤去範囲と処理条件で費用を比較する際に使います。
https://www.env.go.jp/air/asbestos/index6.html
2 住まいるダイヤル 戸建住宅取得時の確認ポイント
契約と工事変更、金額・記録の確認事項です。解体の発注者変更に伴う工事範囲と追加条件を、売買・工事の資料へ反映する参考です。
