ハザードマップが白い土地なら、安全？
結論 ハザードマップが白いことは安全の保証ではない
A 色が付いていない土地でも、災害の危険がないとは限りません。その地図が扱う災害、想定した条件、調査範囲、更新時期を確認します。洪水の図で白くても、内水、土砂、地震、液状化、火山等を同時に確認したことにはなりません。地図の白い部分が、調査して危険がないと判定した場所かは凡例等で確認します。データのない部分を、被害の想定がない部分と同じ意味で扱わないことが重要です。
地図の白い場所には、想定の対象外、未作成・未表示、想定の条件では着色なし、といった異なる意味があり得ます。洪水、内水、土砂、液状化等は別の資料で確認し、凡例と作成条件を読みます。一枚の地図で全ての災害を評価したつもりにならないことが重要です。
ハザードマップは、何の災害について、どの条件を想定した地図かを先に読みます。洪水の色を見ているのに、内水、土砂、液状化まで確認済みと考えないようにします。地図の更新時期、対象河川、表示している情報の層も確認します。検索した住所の点が実際の敷地中心にない場合があるため、地番と形を照合してください。白いことを安全の証明とするより、その地図で分かる範囲と分からない範囲を一覧にすると、追加でどの資料を調べるかが明確になります。
地図の凡例と対象を読む
色がない理由には、想定の範囲外、対象河川等の違い、未調査等も考えられます。国のポータルと自治体の資料を併用し、避難情報や地域の説明も確認します。住所検索のピンが道路側等へずれていないか、地番や現地と照合してください。[資料27]国の重ね合わせ地図と自治体の地図で見え方が違う場合は、対象と作成年月を聞きます。どちらか都合のよい図だけを選ばず、差が生まれる理由を確認してください。
資料では、洪水と内水等の各図、凡例、調査した範囲、自治体の最新の防災資料を照合します。
色の境目へ近い土地では、境界線を数m動かせば危険が消えるような読み方をしません。地図は一定の条件と解像度で示された情報です。敷地や道路の細かい高低差、排水施設、局所的な水の流れを別に確認します。重ねる地図と自治体の地図で異なる表示がある場合は、資料の作成年、対象災害、想定条件を窓口へ聞きます。都合のよい方だけを採用せず、何の違いによる表示かを整理します。地図を大きく拡大できることを、敷地内の水位や安全性をその精度で確定できることと混同しないでください。
敷地と周辺の地形を確認する
低い場所、谷、斜面、側溝、水路等は現地でも調べます。古い地図や過去の災害記録は参考ですが、これからの被害を確定するものではありません。地図の色と現地の印象が違う場合は、自己判断で安全側へ解釈せず自治体へ照会します。[資料19]水路や斜面は敷地外にあっても影響する場合があります。自分の地番だけで調べ終えず、周辺の地形と避難先までの経路を図面や現地で確認しておきましょう。
担当者には、地形と高低差、水の集まり方、斜面、地図と現地の相違、過去の記録を質問してください。
生活の確認範囲は、土地の丸印から通勤・通院・買い物・避難の経路へ広げます。敷地に色がなくても、周囲の道路や橋が使えなくなれば孤立する可能性があります。家族が車を使えない場合、夜間に歩く場合、介助が必要な場合の行動を具体的にします。建物内で待機する案が適切かは、災害の種類や建物の条件に応じて自治体の防災情報等を確認します。住宅会社が床を高くする工事を見積もったことだけで、道路と生活インフラの問題まで解決したとは扱わないでください。
対策と避難の費用も考える
建物を高くする、設備を上げる等の対策でも、交通の途絶や停電、避難の難しさが残る場合があります。土地と建物の費用に加え、保険の補償条件や備えを確認します。災害への対策を付ければ、その土地のリスクが全て消えるとは考えないでください。保険の水災補償を付けたから、被害と費用の全てを補えるとは限りません。補償と免責等の条件は契約先へ確認し、災害を防ぐ対策とは分けて考える必要があります。
見積もりは、建物と設備の対策、避難経路、停電や断水、保険と維持に関わる費用をそろえて比べます。
対策と所有中の費用も別に比較します。仮に建物・設備の対策100万円、防災の準備10万円、同条件で比較した保険料差が年2万円なら、十五年固定の単純差額は計140万円です。保険の現行料金、災害確率、将来の値上がりを示す例ではありません。補償内容が違う保険同士の料金を並べても比較にならないので、対象事故、支払条件、免責等をそろえます。対策費を払うことと被害が必ず防げることも分け、費用と残る条件を理解して土地価格の差を評価してください。
不動産の説明と照会結果を整理する
重要事項説明等で示される資料と、自分が調べた防災情報を照合します。地図の名称や作成時点を確認し、対象外の災害についても必要に応じて調べます。仲介の安全という表現だけでなく、何を確認した回答なのかを明確にしてください。今後区域や想定が更新されることもあります。購入時点の資料を保管しつつ、暮らし始めた後も自治体の防災情報を確認する方法を、家族で共有しておいてください。
契約前には、説明に使う地図、確認日、自治体の回答、資料にない災害と追加調査を整理します。
具体例で分かる購入への影響
仮定例として、河川洪水の地図は白くても、敷地入口が周囲より低く、強い雨で道路の水が集まる形なら別の確認が必要です。敷地が浸水しなくても、通勤路や避難経路の橋が使えなくなる場合があります。地図を敷地の丸印だけで見ず、避難先までの線と、電気・水・交通が止まった場合の暮らしまで確認します。
災害情報を比べるときは、地図の表示条件と作成年をそろえます。古い資料で色がなく、新しい資料で色が付く場合も、差の理由を確認します。購入時点の説明を保存し、今後の情報更新では避難と備えを見直す資料として使い、永久の安全証明として保管しないでください。
仲介会社と住宅会社に聞く言葉
「どの災害、どの想定条件の地図ですか。内水や液状化等は別に調べましたか。現地の高低差、過去の被害、避難経路を合わせると何が残るリスクですか」と質問します。
仲介会社には、重要事項説明で使う地図の名称と時点、示す範囲を確認します。自分で見た地図を持ち込み、異なる点を質問します。「安全です」という回答には、何を確認してそう判断したかを聞きます。購入時点の資料と照会結果を保存し、将来更新されたら避難等の計画も見直します。購入直前には、建物位置、床、設備、避難経路の前提が住宅会社と一致しているかを確認してください。災害情報を読んだ担当と、対策を設計する担当が別でも、同じ敷地と想定条件を使うことが必要です。
購入を進める条件と止める条件
複数の資料と地形を照合し、残るリスク、対策費、避難の実行可能性を家族で判断します。白いから安全と断定する説明は不足ですが、色があるから全て同じ危険という判断もしません。土地の価格差に対し、避難や復旧の負担を引き受けられるかという購入後の生活から選びます。
家族で判断するときは、許容する費用だけでなく、許容しにくい生活停止を決めます。通院が欠かせない、階段移動が難しい、仕事の通信が必要等の条件によって、同じ地図でも選ぶ基準は変わります。色の付く土地を一律に除外する話でも、白い土地なら調査を省く話でもありません。複数資料と現地を照合し、対策できる範囲、避難の行動、残る不確実性を理解できることが大切です。その条件が予算や家族の行動と合わないなら、建物へ追加費を掛ける案だけでなく、別の土地を同じ総額で比較します。
関連URL
1 国土地理院 ハザードマップポータルサイト よくある質問
表示している災害や想定条件、地図の読み方を確認できます。白い部分を安全保証とせず、対象外・未表示等の条件を調べる資料です。
https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmapportal/hazardmap/faq/faq.html
2 国土地理院 時系列地理情報を用いた地盤の災害脆弱性の把握
地形と土地利用の変化を調べる方法を確認できます。地図の色と現地の高低差、過去の地形を照合し、追加確認へつなぐ際に使います。
