地積測量図があれば、境界の心配はない？
結論 図面があることと現地の境界が確認済みであることは別
A 地積測量図があっても、境界について何も心配がないとはいえません。作成した時期、測量の方法、対象範囲、現地の標識、隣接地との確認状況等を調べる必要があります。図面の存在を安心の理由にするだけでなく、その図面で今の土地のどこまで確認できるかを、土地家屋調査士等へ説明してもらいましょう。
見落としやすいのは、面積よりも敷地の一辺です。境界が数十センチ変わると、建物と境界の離れ、駐車の有効幅、設備交換の通路が成立しなくなる場合があります。土地家屋調査士が位置を調べ、設計者がその位置で配置を検証するところまでを一組の確認にします。
地積測量図とほかの図面を区別する
地積測量図、公図等の地図、現況測量図、販売用の区画図は、作成の目的や内容が違います。営業資料に測量図と書かれていても、どの種類かを確認してください。法務局の資料には、地番、作成年月日、寸法、座標、境界標等の記載を確認できるものがありますが、記載内容は資料により異なります。
写しを受け取ったら、購入候補の地番が対象か、隣接する道路や土地も分かるかを見ます。古い資料だからすべて役に立たないわけでも、新しい図面だから争いがないわけでもありません。単独の資料で結論を出さず、登記、ほかの測量資料、現地の状況を合わせて調査することが重要です。
筆界と所有権の範囲を分ける
法務省は、一筆の土地の区画を示す筆界と、所有権の範囲を示す線が異なる場合を説明しています。筆界を特定する制度も、所有権に関する問題をすべて解決する制度ではありません。「境界が分かった」という説明では、何を確認したかを区別して聞くことが大切です。[資料01]
隣家が一部を使っている、過去に土地を交換したという話がある、塀が図面と違う等の場合は、測量だけでなく権利関係の確認が必要になることがあります。土地家屋調査士と、必要に応じて弁護士等へ資料を示し、技術的な位置の問題と法的な利用・所有の問題を分けて整理してください。
04-001 回答の続き
現地の標識と図面を照合する
売主側へ、境界点の場所と標識を現地で説明してもらいます。杭が見えない、種類が違う、図面の距離と合わない等の点は、その場で買主が動かさず記録してください。座標がある場合も、購入者がスマートフォンの地図で位置を決め、自己判断で杭を打つ方法は避けます。
道路、水路、隣地等の境は、確認する相手や資料が違う場合があります。敷地の一部だけが確認済みでも、すべての周囲が確定したとは考えません。どの点が確認でき、どこが調査や立会い待ちかを一覧にし、建物や外構の配置へ影響する部分を優先して確認しましょう。
購入条件へ残る調査を反映する
境界の確認、標識の復元、必要な測量や登記等を、誰がいつまでに負担して行うかを契約へ明記します。契約後に話し合えばよいと残すと、費用だけでなく建築の予定も変わる場合があります。隣接地の協力等が必要なら、その見通しと確認できない場合の扱いも協議してください。
例えば、確認の結果、希望する駐車や建物の配置ができない場合も考えられます。売主の説明だけでなく、住宅会社へ使える範囲を伝えて計画を見直します。代金の精算、期限の延長、解除等の条件は個別の契約で異なるため、宅地建物取引士や弁護士等へ確認し、書面へ反映しましょう。
具体例で分かる購入への影響
仮定例として、図面上は幅2.6mある駐車部分が、現地確認で2.3mになったとします。車体が収まっても、ドアを開ける余裕や塀の基礎が取れず、当初の駐車計画を変える可能性があります。土地代の返金だけでは生活上の不都合は解消しません。確認した境界点を配置図に重ね、希望する車と建物を実寸で入れて判断します。
仲介会社と住宅会社に聞く言葉
「この図面は、どの境界点を誰と確認したものですか。現地で示せない点はどこですか。その点の確認が終わらなかった場合、売買と建築計画をどう扱いますか」と、図面を指しながら聞いてください。
購入を進める条件と止める条件
購入を進める目安は、未確認の位置が特定され、調査の担当・期限・費用と、配置への影響が整理できることです。隣地との主張の食い違いを買主が引き受け、解決前でも決済する条件なら慎重に扱います。「古い図面があるから大丈夫」という回答だけでは進めません。
