Q.建て替えると今より家が小さくなる土地では、
既存住宅をリフォームした方がよいですか？

A.今の広さを残せることは改修の利点になり得ますが、それだけでリフォームが有利とは決まりません。建て替えで小さくなる理由と、実際に建てられる面積を確かめたうえで、必要な部屋と動作が収まるかを比較します。既存住宅を残す場合も、現在の法令上の扱いと、希望する改修を行える条件の確認が必要です。

何の面積が小さくなるのかを確認する

「家が小さくなる」という説明では、敷地、建築面積、延べ面積を分けます。建築面積は建物を上から見た広がりに関係し、延べ面積は各階の床面積を合計する考え方です。平屋と二階建てで必要な敷地の使い方も違うため、数字の名称と計算の根拠を確認してください。

建て替えでは、建ぺい率や容積率のほか、道路に伴う後退、高さや配置などの条件が関係します。いま建物がある位置へ同じものを再現できるとは限りません。所在地の都市計画情報と道路の扱いを調べ、どの制限が計画に影響するかを配置図へ示してもらいます。

例えば、計算方法を示す仮定として、敷地100平方メートル、建ぺい率50％なら、単純計算上の建築面積は50平方メートルです。ただし、これは容積率、後退、緩和、その他の制限を反映した建築可能面積の確定ではありません。敷地の数字だけで間取りや坪数を決めないようにします。

建物の広さを比較する三つの数字

面積を確かめるための四つの資料

・敷地の範囲と面積、境界が分かる資料

・道路の種別、幅員、後退等を確認した資料

・用途地域、建ぺい率、容積率などの条件

・現況の建物と、条件を反映した新築の配置図

甲斐市は公開型GISで都市計画情報を提供していますが、すべての情報を示すものではないと案内しています。地図の表示だけで計画を確定せず、取引や設計に必要な情報を担当窓口で確認します。山梨県内でも所在地によって区域や条件が違うため、隣接する地域の例をそのまま使わないでください。

残す広さの価値と条件を比べる

今の基準に合わない建物でも、建築当時は適法で、その後の法改正などにより合わなくなった既存不適格の場合があります。一方、法令に違反する増築などとは扱いが異なります。今の面積を残せるという前提を置く前に、図面や確認関係の書類と現況を照合してもらいます。

既存不適格であっても、どんな工事でもそのまま行えるわけではありません。改修内容に応じて、適用される規定や緩和の条件を確認します。「壊さなければ何でも自由」「昔の家だから全部現行基準に直す」のどちらにも一律に寄せず、自宅の計画で判断してください。

面積の比較では、実際に使える居場所や収納を確認します。広い家でも廊下や使わない部屋が多い場合、少し小さな新築で必要な暮らしを満たせることがあります。反対に、必要な部屋が収まらないなら、その制約は重要です。床面積だけで得失を決めず、家具を置いた図面で確かめます。

改修案にも、今の広さを維持するための補修や管理が残ります。新築案で得られる性能や配置の改善と合わせて比べます。家の広さを残すために、必要な暮らしの改善を諦めることにならないかも家族で話し合いましょう。

道路後退の範囲は、土地の登記上の面積と、建築計画で使う敷地面積の違いにつながる場合があります。境界線と後退線を同じ線として扱わず、どの面積で計算したかを確認します。測量図があっても、道路の法的な扱いが確定しているとは限りません。

私は、小さくなるという言葉だけで建て替えを除外せず、実際に建てられる案を一度確認することを勧めます。必要な広さをどう確保し、何を残し、何が改善するかが分かれば、現状の面積を守る価値と、新しくつくる価値を比較できます。

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