借入れ後に増築した部屋が未登記。借換えはそのまま申し込める？
原案の判断：現況と登記、確認資料の違いを整理して銀行へ説明する。
未登記の増築部分がある場合は、その事実を最初から銀行へ伝えて相談します。現況と登記の違いを隠したまま、古い床面積だけで申し込むべきではありません。登記の整備と建築上の確認は別の課題なので、何が不足しているかを資料で整理し、新銀行が求める対応と実行までの期限を確認します。
登記と現況の違いを具体的に整理する
建物の登記事項証明書、建物図面、増築前後の設計図、工事契約書を集め、いつ、どこを、どれだけ増築したかを確認します。床面積だけでなく、用途や構造、階数が変わっていないかも見ます。本人の記憶で「小さな部屋を一つ増やしただけ」と説明せず、図面と現物を対応させることが重要です。
増築した部屋が元の建物と一体なのか、離れなど別棟なのかでも整理が変わります。土地家屋調査士に現況を確認してもらい、必要な登記の種類と資料を聞きます。日本土地家屋調査士会連合会も、増築に伴う建物表題の変更を相談対象として案内しています。
固定資産税の課税資料に増築面積が記載されていても、それだけで登記が済んだ証明にはなりません。税務の把握と不動産登記は目的が異なります。課税明細は経緯を確認する参考資料として使い、最新の登記内容とは別に照合してください。どちらかの記載を正しいと決めつけないことです。
工事をした会社が廃業して資料を得られない場合は、資料が存在しないと決める前に、所有者の保管書類や設計者、行政に残る記録を順に確認します。再調査で作成できるものと、過去の手続きの事実を示すものは区別します。後から作った図面を当時の確認書類として扱わず、作成時期と目的を明示して銀行へ渡すことが必要です。
登記の問題と建築上の問題を分ける
登記がないから直ちにすべて違法建築だとは言えません。一方で、登記を整えれば建築基準上の問題も解決するというものでもありません。増築時に必要だった確認や検査の手続き、建ぺい率・容積率、構造などの確認は、設計者や建築士に資料を見てもらう必要があります。
確認済証や検査済証が見つからない場合には、紛失なのか、手続き自体が行われていないのかを分けて調べます。施工会社や設計事務所に控えがあるかを聞き、必要に応じて行政で取得できる記録も確認します。書類がないという一つの理由だけで、適法性や融資の可否を断定しないでください。
過去の増築について是正が必要と分かった場合には、工事の範囲、費用、期間を確認します。借り換えの利息軽減だけでなく、この対応費用を含む資金計画が必要です。書類の訂正で済む問題と、実際の工事を要する問題では日程が大きく違うため、最初に切り分けます。
銀行へは申込み前から同じ情報を示す
新銀行には、登記上の床面積と現況、増築時期、手元にある資料、専門家への確認状況を説明します。銀行によって担保の評価や必要書類が異なるため、受け付けられるか、登記変更前でも相談や審査を進められるか、実行前に何を終える必要があるかを聞きます。
入力欄が登記面積しか受け付けない場合にも、備考や別途連絡で増築の事実を補足します。担当者から口頭で大丈夫と言われたときは、どの資料を見たうえでの判断かを確認します。未登記部分を含めた確認が終わっていない段階の回答を、融資の確約と受け取らないことが大切です。
現在の銀行へも、増築時に必要だった連絡や承諾が済んでいるかを確認します。借り換えのための説明と、現在の契約に関する確認を分けて整理してください。増築によって担保の状態が変わっている場合、旧銀行からどの書類を受け取り、新銀行が何を設定するかにも関係します。
先に必要費用と完了条件を出す
土地家屋調査士の調査・図面作成・登記費用と、司法書士が行う抵当権関係の費用を分けて見積もります。同じ登記という言葉でも役割が違うため、どの専門家がどこを担当するかを確認します。銀行指定の手続きがあるなら、その担当者とも資料を共有してください。
借り換えを見送る可能性がある場合にも、登記の整備自体が必要な問題は残ります。借り換えをする場合だけの費用と、物件の状態を正すために必要な費用を分けると、損得の比較が明確になります。すべてを借り換えの節約額から引いて判断するかどうかも、費用の性質で整理します。
資料の取り寄せ、現地調査、必要な是正、登記、新銀行の再確認までを日程表にします。完了見込みが曖昧なまま旧ローンの完済日を固定しないでください。追加確認が入って実行が延期されたときの金利や書類期限にも余裕を持たせます。
修正後の資料で担保と返済を確定する
登記が整ったら、変更後の証明書を銀行へ提出し、審査条件がどう確定したかを確認します。面積が増えたから必ず評価や借入可能額が上がるとは限りません。物件の状態と銀行の評価を区別し、最終の借入額、費用、金利によって借り換え効果を再計算します。
増築の経緯と整備した資料は、将来の売却や相続にも使えるよう保管します。借り換えが通った事実だけを、建物全体の安全性や法適合性のお墨付きと考えないことです。何を誰が確認したのかが分かる記録を残し、未解決の項目があれば継続して対応してください。
深澤の判断と次の行動
私の判断は、増築を隠して申し込むのではなく、現況・登記・建築資料の違いを先に整理することです。土地家屋調査士には登記、建築士には建築上の確認、銀行には融資条件を確認します。三者の課題を混同せず、必要な対応と費用、完了時期が見えてから借り換えの日程を固めてください。書類を整えることは、借り換えのためだけでなく、家の状態を正しく把握する機会にもなります。
参考資料 確認日 2026年10月25日
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