Q.リフォーム後も残る屋根・外壁・設備の修繕費を、
建て替え費用とどう比較しますか？

A.今回の工事費に加え、同じ年数住む間に予定する修繕・設備交換を並べて比較します。リフォームで残す部分には、それまでの使用年数と状態があります。建て替えでも将来の修繕は必要です。改修だけに修繕費を足したり、新築なら何十年も費用ゼロとしたりせず、両案を同じ期間で見ます。

残す部分と更新する部分を分ける

最初に、屋根、外壁、防水、窓、給排水管、給湯器、空調などを一覧にします。各部位について、設置や交換の時期、製品、直近の点検結果、今回の工事で触る範囲を書きます。「リフォーム済み」だけでは不十分です。屋根の塗装をしたのか、屋根材や下地も替えたのかまで分かるように整理してください。

次に、点検結果と製品の維持管理情報を基に、今後の点検、補修、交換を検討する時期を担当者と相談します。目安の年数が来たら必ず交換するとも、保証が続く間は一切費用が要らないとも限りません。使い方や傷み方で変わるため、確定した工事と、将来の予算枠として置く工事を区別します。

比較期間は、例えば今後20年間と決めます。これは寿命を20年と予測する意味ではなく、二つの案を同じ区間で比べるためです。期間内に予定する支出を並べ、見積もりのある工事と、仮の金額を使った工事を分けます。20年後に両案の部位の状態が同じになるとも限らないので、期間の終わりに残る更新課題も記載します。

修繕表に入れたい情報

・部位ごとの施工時期、製品、現在の状態

・今回更新する部分と、そのまま残す部分

・次の点検と、補修・交換を検討する時期

・費用の根拠、足場や撤去・復旧を含む範囲

費用では、製品代だけでなく工事の周辺費用も確認します。外壁と屋根の工事で足場を共用できるのか、設備交換で内装や配管まで直すのかによって総額が変わります。ただし、足場をまとめるためだけに健全な部分まで早く交換することが有利とは限りません。部位の状態と工事のまとめ方を合わせて検討します。

総額と支払いが集中する年を見る

計算を説明するための仮定として、20年間の修繕予算をリフォーム案400万円、建て替え案250万円と置けば、差は150万円です。建て替えの初期費用が600万円高いなら、修繕だけを加えた差は450万円になります。これは相場や将来の確定額ではありません。実際には、採用する部材と点検結果に基づく金額へ置き換えます。

同じ400万円でも、毎年均等に払うとは限りません。給湯器の交換と外壁工事が同じ時期に重なれば、その年の支出が大きくなります。総額の比較に加え、支出が集中する年を確かめ、積立や手元資金の計画へつなげます。毎月のローン返済だけで余裕を使い切らないことが重要です。

例えば、将来10年で120万円を用意するという仮の目標なら、利息を考慮しない単純計算で月1万円の積立になります。この120万円を修繕表にも計上した場合、総負担の計算で積立額をさらに費用として足すと二重計上です。積立は支払いの準備、修繕費は実際の支出として区別してください。

将来価格は変わるため、現在の価格でそろえた表を基本にし、価格上昇を想定する場合は両案に同じ前提を使います。片方だけ楽観的な費用を置かないことが大切です。工事後は、図面や製品情報、施工写真、点検結果を保存し、実際の状態に合わせて修繕表を更新しましょう。

私は、安く残せた金額と、後で必要になる支出を一緒に説明できる提案を重視します。初期費用に修繕予定を足すと、先送りした工事と、本当に省けた工事の違いが見えます。そのうえで、家計が無理なく管理できる案を選んでください。

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参照資料　C05、C06