ペアローンを一本にまとめれば、家の持分はそのままでよい？
原案の判断：債務負担と持分を分けて確認し、税務も含めて設計し直す。
ペアローンを一人の借り入れへまとめても、家の持分が自動的に変わるわけではありません。しかし、持分をそのままにして他方の債務を一人が負担すると、贈与などの税務上の問題が生じる可能性があります。新しい債務者、実際の返済負担、所有権を分け、銀行・登記・税務を一体で整理します。
借り入れの一本化と所有権の変更は別の手続き
住宅ローンは誰が銀行へ返すかという契約で、持分は土地や建物を誰がどれだけ所有するかという権利です。借り換えで契約を一つにしても、登記されている持分が自然に移ることはありません。まず現在の各人の残債、所有持分、購入時の資金負担を一覧にしてください。
一本化という説明でも、一人の単独債務になるのか、二人の連帯債務を一つの契約で負うのかでは意味が違います。主債務者、連帯債務者、連帯保証人、担保提供者という立場を確認します。名目上の契約数が減っただけなのに、片方が借金から完全に外れたと誤解しないことが大切です。
新銀行がその組み方を認めるかも別問題です。借り換え対象の債務者と新しい申込人を一致させるなど、商品固有の条件があります。二人の収入で返していた総額を一人で借りるなら、返済能力や団信などの審査も改めて関係します。税務以前に、希望する借り換えが可能かを確認します。
誰の債務を誰のお金で消すかを見る
たとえば夫の残債２千万円、妻の残債１千万円を、夫だけが借りる３千万円で完済する案を仮定します。この場合、妻の債務が夫の負担でなくなる部分について、どのような対価や返済関係があるのかを整理する必要があります。持分が半分ずつのままだから税務上も問題ない、とは判断できません。
国税庁は、第三者による債務の弁済などで受ける利益が、贈与として扱われる場合を示しています。実際に課税が生じるか、どの金額をどう扱うかは、当事者間の関係や対価、具体的な事実により確認します。夫婦だから贈与の問題はない、と決めつけて資金を動かさないでください。
逆に、贈与を避けたいからという理由で、残債の比率に合わせて持分を機械的に変えることも適切ではありません。現在の不動産の評価や、過去の購入資金、誰が何を譲るかが関係します。借入残高の割合だけで所有権の価値が決まるわけではないため、税理士等へ具体的な資料を示して確認します。
持分を変えるなら対価と税金を確かめる
持分の移転を伴う案では、売買、贈与、財産分与など、実際の理由に応じた整理が必要です。原因を便宜的に選ぶことはできません。登記に必要な費用だけでなく、贈与税、譲渡に関する税金、不動産取得に関する負担など、該当するものを専門家へ確認します。
銀行が求める持分の条件と、税務上望ましい整理が常に同じとは限りません。銀行から指示された登記だから税金も問題ない、とは考えないでください。借り換え費用の見積もりに税務上の負担が含まれていなければ、一本化による利息軽減だけで判断すると総費用を見誤ります。
家族間で売買代金や精算金を払う場合には、住宅ローンの返済と区別して記録します。一本の送金にまとめるとしても、何の対価をいくら払ったかが資料で追えることが必要です。銀行が認める資金使途の範囲も確認し、借り換え資金を本人の判断で持分購入費へ流用しないようにします。
控除と保障が変わる可能性を確認する
住宅ローン控除を二人で利用していた場合、一人にまとめると単純に二人分の控除が移るわけではありません。対象となる債務、所有、取得の経緯などを確認します。借り換え後に引き続き控除を使う場合にも要件があるため、税務署や税理士へ新旧の契約と持分を示して相談してください。
団信も、二人がそれぞれ加入していた状態から一人だけになるのか、別の保障形態になるのかを確認します。どちらに万一のことが起きた場合に、残る債務がどうなるかを具体的に比べます。保険料や金利だけでなく、家族が返済を続けられるかという視点を加えます。
家族の合意と実行の順序をそろえる
一本化の目的が月額の軽減なのか、手続きの簡素化なのか、片方の退職への対応なのかを家族で共有します。二人の財産と負担が変わる話なので、片方だけが銀行と進めないことです。銀行の融資条件、税務上の整理、登記の手続きを確認してから、最終の実行日を決めます。
書類には、旧債務の完済、新債務の負担、持分の移転の有無、家族間の精算をそれぞれ残します。実行後の返済を誰がどの口座から行うかも決めます。契約上は夫一人でも実際には妻の預金で払い続けるなど、説明と運用が食い違わないように、家計の記録を整えてください。
合意内容を確認する資料には、実行前と実行後の二つの図を用意すると有効です。それぞれの人の借金、家の持分、現金の授受を書き込み、片方だけが無償で負担を引き受ける部分がないかを確認します。第三者へ説明できない矢印が残っているなら、その資金移動の根拠が未整理です。契約後に帳尻を合わせようとせず、実行前に解消することで、借り換え後の家族間の認識違いも減らせます。
深澤の判断と次の行動
私の判断は、一本化で楽になるかを考える前に、誰の借金と財産がどう変わるかを明確にすることです。現在の残債、購入時の負担、持分を整理して、銀行と税理士、司法書士へ同じ案を示してください。持分を変えない案も変える案も、根拠を確認して選びます。金利の節約だけを理由に家族間の大きな資金移動を先行させないことが重要です。
参考資料 確認日 2026年10月25日
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