土地と建物で借入先が違う。建物分だけ低金利へ移せる？
原案の判断：それぞれの担保条件を確認し、一部だけの変更案を示す。
建物分だけの借り換えが可能かは、二つのローンの担保と契約条件によります。土地と建物で借入先が違っていても、各銀行が土地・建物の両方に担保を設定している可能性があるためです。それぞれの残債と担保範囲を確認し、建物分だけを変更する案を両行へ示してください。
資金の用途と担保の範囲は一致するとは限らない
土地購入費をＡ銀行、建物工事費をＢ銀行から借りたとしても、Ａ銀行の担保が土地だけ、Ｂ銀行の担保が建物だけとは限りません。建物が完成した後に追加の担保設定をしている場合もあります。借入資金の使い道と、銀行が保全のために設定している権利を分けて確認します。
最新の登記事項証明書で、土地と建物の抵当権者、順位、債務者、共同担保の情報を確認します。借りたときの説明を覚えていても、その後の追加設定や変更が反映されている可能性があります。銀行には二本とも契約番号と残高を伝え、片方の書類だけで相談しないことが大切です。
土地の所有者が親で、建物の所有者が子など、名義が違う場合には、その関係も示します。担保提供者として親の手続きが必要になる可能性があります。誰が資金を借り、誰の土地や建物を担保に出しているかを一枚に整理すると、関係者の確認漏れを防げます。
借換先の条件を現在の担保と照合する
新しい銀行が、土地と建物にどの順位で担保を設定することを求めるかを確認します。住宅ローンでは物件全体の担保条件が重要になるため、建物分の残債だけを返せば成立するとは限りません。旧Ｂ銀行の抵当権を消す手続きと、新銀行の担保が希望どおり設定できるかを併せて確認します。
残るＡ銀行の契約で、追加担保や他の銀行との調整に関する条件がないかも聞きます。新銀行が片方だけの借り換えを扱わない場合には、その時点で別の案を検討します。担当者の初期の試算は、担保を確認する前の一般的な例かもしれません。審査に必要な物件資料を見てもらった後の回答を重視してください。
順位の変更や一部の担保解除が必要な場合は、本人同士の話し合いだけでは進みません。銀行と司法書士に、必要な合意、登記、書類、日程を整理してもらいます。金利差の小さい借り換えでは、こうした追加手続きの費用で利益が変わることもあるため、費用を把握してから判断します。
古い契約には、土地ローンと建物ローンを一体として扱う特約が付いていることも考えられます。契約本文だけでなく追加契約や担保差入れに関する書面も確認します。資料を紛失している場合は、その旨を各銀行へ伝えて確認できる範囲を聞いてください。自分で土地だけの契約だと推測するより、契約番号を示して対象債務と担保を特定してもらう方が、比較の出発点を正確にできます。
二本のローンの総負担を比較する
建物分だけの利息軽減に目を向けず、土地分を含む毎月の返済、残期間、保障、各種費用を合計します。建物分を借り換えることで土地分の条件が変わるかも確認します。一部だけの変更、二本とも借り換え、現状維持の三つを同じ基準日で比べると、実行できる案の中で選びやすくなります。
たとえば建物分の月額が１万円下がっても、返済期間を１０年延ばした結果なら、必ずしも利息が減るとは限りません。もともと土地分と建物分の完済時期が違う場合には、退職時にどちらがどれだけ残るかを確認します。家計全体で返済が終わる時点を見れば、月額だけでは分からない負担が見えます。
諸費用を新しい借入額へ含める案では、借り換える元金が増えることにも注意します。自己資金で払う案との違いを確認し、生活に必要な預金を残せる方法を選びます。どちらかの銀行から保証料の返戻があるなら、対象となる契約と入金日を分けて管理してください。
保障と税務の資料を二本分確認する
団信は各ローンで異なる場合があります。建物分の保障が変わっても、土地分の保障は別に残ることがあります。万一の場合にどの債務が弁済され、どの債務が家族に残るかを確認します。建物のローンを一つ変えただけで、家全体の借金が同じ保障になるとは考えないでください。
住宅ローン控除を利用している場合には、土地分と建物分の借入時期や取得の経緯、新しい借り換え資金の使途が関係します。年末残高の書類が二つあるときは、どれがどの債務を示すかを整理します。借り換えで書類が増えても重複して計上しないよう、新旧の契約と完済記録を残します。
手続きの全体が見えてから日程を固める
両銀行と新銀行が関係する場合、本人が別々に聞いた話を一人でつなげるだけでは誤解が生じます。必要に応じて司法書士を交え、旧建物ローンの完済、担保書類の交付、新しい担保設定、土地ローンの取扱いを同じ日程表で確認します。残る銀行にも必要な連絡と承諾を完了させます。
実行後は、新しい登記内容と二本の返済予定を確認します。土地ローンの口座振替を誤って止めたり、旧建物ローンの返済口座を精算前に解約したりしないようにします。片方だけの借り換えでは、終わる契約と続く契約を明確に区別して管理することが最後まで必要です。
深澤の判断と次の行動
私の判断は、土地と建物の資金が別だから、担保も自由に分けられるとは考えないことです。次に、二本の契約書と最新の登記事項証明書をそろえ、借換先へ建物分だけを移す案を示します。残る銀行の条件も確認し、手続きと費用が整った案で総負担を比べてください。借り換えられる仕組みを先に確かめることが、無駄な審査や手配を減らします。
参考資料 確認日 2026年10月25日
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