A 審査の承認と、家族が無理なく暮らせることは別の確認です。住宅ローンが払えていても、教育費を用意できず、車の更新や病気のたびに預金を取り崩すなら、資金計画には改善の余地があります。
銀行へ提出する年収から、実際に使える手取りへ置き換えます。そのうえで生活費と将来の積立を先に引けば、銀行が認めた額と家計が負担できる額の違いが見えます。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人35歳で、子どものいる世帯を想定し、月の手取りを38万円、現在の住居費を除く生活費を23万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月5万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を3,500万円、住宅へ入れる自己資金を300万円、取得前に使途を決めていない現金を700万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は400万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
銀行の審査では、所得、他の借入れ、勤務や事業の状況、物件の条件などが確認されます。一方、子どもをどの学校へ進ませたいか、親をどこまで支えるか、毎年の帰省にいくら必要かまでは、各家庭の希望どおりに織り込まれるとは限りません。審査結果は家計の余裕を保証する証明書ではありません。事前審査の承認額を住宅会社へ渡す前に、その金額を借りた場合の生活を自分の支出で再計算しましょう。同じ年収でも、車を２台必要とする家庭と１台で足りる家庭では、住宅に回せるお金が変わります。借入上限を先に決めると、残ったお金で生活を合わせる順番になります。生活で守りたい費用を先に確保し、その残額から返済額を決める方が、契約後の無理を発見できます。
借入れは3,200万円です。年1.5％、35年、元利均等、ボーナス返済なし、金利が変わらないという計算条件なら、返済は月約97,979円、期間全体の利息は約915.1万円になります。この金利は説明用の仮定で、現在の商品金利や審査結果を示しません。毎月返済だけでなく、70歳まで支払いが続くこと、６５歳時点の残元金が約566万円になることも確認します。月々を低く見せるために期間を延ばすと、この後半の負担が変わります。取扱可能な年齢、借入期間、費用の融資対象は、金融機関の個別条件で確認が必要です。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約17,979円が不足します。年換算では約21.6万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
収入の欄に入れるのは、原則として税金や社会保険料を引いた後に使えるお金です。額面年収を１２で割った金額を毎月の生活費に使えると考えると、最初から余裕を大きく見積もります。源泉徴収票だけで済ませず、給与明細と通帳で月々の振込額を確認し、賞与は別に扱いましょう。通勤手当のように実際の支出と対応する収入や、残業代のように減る可能性のある部分も分けます。児童手当など期限や対象条件がある収入を、返済終了まで続く給与と同じように置くことも避けます。家計簿がなければ、まず直近１２か月の口座とカードの明細から年間支出を作ります。手取りと実支出の差が預金の増減と合わない場合は、計算に入っていない出費が残っています。
次に、手取りが月8万円減る期間が36か月あり、その間に別の一時支出120万円が重なると仮定します。生活費、積立、返済を変えず、減収がすぐ始まる単純計算では、終了時の使途未定の現金は約-72.7万円です。マイナスの場合は、その額の現金不足があることを示します。目的別積立を取り崩す対応は別案にし、何の準備を失うのかも表示します。この試算は将来の確定予測ではありません。減収までに積み立てる期間があるなら、その残高を足して計算し直します。条件と時期を明示すれば、漠然と不安をあおることなく、準備すべき金額と契約前に調整すべき借入れを判断できます。
将来の家計は、家族の年齢を横に並べた年表にすると確認しやすくなります。夫婦それぞれの就業終了、子どもの進学、車の更新、住宅設備の交換を予定年に置き、毎年の収入と支出を記入します。年間収支が赤字の年があっても、事前に積み立てた資金で対応できる場合があります。反対に毎年少しずつ黒字でも、入学時のまとまった支払いに間に合わないことがあります。見るべきものは期間全体の平均ではなく、資金が最も薄くなる年と、その直前に残っている現金です。教育費の山が過ぎた後の回復を計算に入れるなら、その時点で仕事を続けられる条件も確認します。年表には家計を守るための最低残高を線で引き、それを下回る予定年が出たら、契約前に借入額や支出時期を修正します。
手元に残す現金は、頭金を払った残りで偶然決めるものではありません。毎月の必須支出、収入が止まった際に立て直すまでの期間、近い将来に確定している支払いから必要額を積み上げます。たとえば必須支出が月２５万円で６か月分を確保するなら１５０万円ですが、これは計算例であり、全家庭に十分な金額という意味ではありません。片働き、自営業、介護負担がある家庭では、回復までに必要な期間も違います。教育資金や納税資金を同じ口座に置いている場合は、その分を自由に使える預金から除きましょう。保険金や給付金も、支給決定までの時間を確認します。すぐ使える現金が残っていれば、小さな収入減や設備故障のために金利の高い借入れを追加する事態を避けやすくなります。
たとえば毎月返済はできても、車検のある月だけカードの分割払いを使っているなら、銀行への返済を別の借入れでつないでいる状態です。家計の確認では、延滞していないことに加え、住宅取得後に他の借入れが増えないかを見ます。借入前に毎年６０万円貯まっていた家庭が、購入後に０円へ変わるなら、その６０万円が何の準備に使われていたかを確認してください。教育や修繕の原資だった場合には、払えるという判断を修正する必要があります。
事前審査の結果と直近１２か月の家計を並べ、借りられる額に合わせた提案になっていないか確認してください。返済しても続けたい生活を金額で伝えることから始めます。
参考情報 住宅金融支援機構 住宅ローンシミュレーション
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/
参考情報 住宅金融支援機構 フラット35 ご利用条件
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
