A 一括払いで利息を避けられる一方、手元資金を大きく減らします。預金３５００万円という残高だけで決めず、建て替え後の残額と退職までに戻せる金額を、借入併用案と比較する必要があります。
借入れが必ず有利という意味ではありません。利息、団信、諸費用、控除の適用可能性を確認し、現金を残すために払う費用に納得できるかを評価します。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人51歳の建て替え世帯を想定し、月の手取りを38万円、現在の住居費を除く生活費を22万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月3万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を2,600万円、住宅へ入れる自己資金を2,600万円、取得前に使途を決めていない現金を3,500万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は900万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
頭金を増やせば借入元金と利息を抑えられますが、同じ額だけ手元の流動性が減ります。頭金０円、一定額の投入、できるだけ多く投入する案を、同じ住宅総額で比べると違いが分かります。その際、頭金以外に現金払いが必要な費用を先に引いておきましょう。土地の手付金や着工時の支払いが融資実行より早ければ、引渡し時点の残高だけを見ても資金不足を発見できません。借入割合で適用金利が変わる商品もあるため、手元に残す方が必ず有利とも言い切れません。利息負担と残す現金を両方出し、予定外の支出に耐えられる組み合わせを探します。将来の相続、昇給、補助金など未確定の入金を頭金の穴埋めとして先取りせず、確認できた金額から計画を組むことが必要です。
この案は現金一括なので、借入利息とローンの毎月返済はありません。ただし税・保険・修繕の積立と生活費は続きます。現金を住宅へ置き換えた後は、急な支払いのために建物の一部分だけをすぐ現金へ戻すことはできません。将来の売却を考える場合にも、売れる価格、費用、入金までの期間が必要です。ローンがないという利点と、使える現金が減るという条件を別々に評価する必要があります。借入れを併用する案も比較できますが、年齢や健康、収入によって利用条件は異なり、希望額で借りられることを先に決めてはいけません。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約110,000円が残ります。年換算では約132万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
金融機関を比べるときは、利率の小さな差に加え、事務手数料、保証料、登記関連費用、つなぎ融資などを確認します。借入額に一定割合を掛ける手数料と、定額の手数料では、借入額によって差が変わります。保証料も一括払いか金利に含む方式かで、当初の現金と毎月返済の両方に影響します。名称が似ていても費用の中身は同じとは限りません。諸費用を借入れに含めれば、現金支出を抑えられる一方、その金額にも利息がかかります。比較表には借入時、５年後、１０年後など、保有期間に応じた累計負担を置きましょう。短期間で住み替える可能性がある家庭と、長く返済する家庭では、費用を回収できる条件が異なります。金利だけで順位を付けず、実際に払い出す金額で比べることが大切です。
比較のため、住宅へ入れる自己資金を300万円減らし、その分を借入れへ置き換える案を考えます。利用できると仮定した計算では、手元現金は1,200万円となり、年1.5％・15年の月返済は約18,622円です。元の案との返済差は約18,622円ですが、利息や手続費用の増加も確認する必要があります。現金を残すこと自体が必ず得という意味ではなく、その費用でどの支出へ対応できるようになるかを評価します。もともと自己資金が少ない場合は、この方法で増やせる現金にも限界があります。審査や借入割合で条件が変わることがあるため、正式な見積りで再比較することが必要です。
団体信用生命保険は、加入していればどの病気でも、どのローンでも自動的に全額がなくなるものではありません。誰が被保険者か、何が支払事由か、保障開始や待機期間、免責、保障割合を契約資料で確認します。がん保障なども診断の内容や商品条件によって異なるため、名前だけで比較できません。金利に上乗せする方式なら、毎月の負担と期間全体の負担を計算します。保険料が別払いの場合も同じ家計支出に含めます。既存の生命保険との重複を調整できることはありますが、住宅費以外の遺族の生活費や教育費まで不要になるわけではありません。健康状態の告知と引受結果を確認する前に、希望どおりの保障が付くと決めないことも大切です。加入後も、何が起きたらどこへ連絡するかを夫婦で共有します。
退職を境に、現在の給与、再雇用の収入、年金という順番で家計の収入源が変わることがあります。定年年齢だけを入力するのではなく、給与が減る時期、賞与の扱い、社会保険と税の支払いまで確認しましょう。夫婦で退職年が違う場合は、それぞれの段階を分けます。退職金は受給額と時期を確認できた分だけ計上し、住宅ローン完済用と生活費補填用に同じ金額を二度使わないようにします。予定どおりの再就職ができない案も比較すれば、住宅に使える現金の限度が見えます。働き続ける希望があっても、健康や雇用条件で変わる可能性は残ります。退職後も返済するなら、その年の手取り収入と生活費で成立することを確認し、現役時代の返済比率をそのまま使い続けないことが大切です。
預金３５００万円から総額２６００万円を払う例では、残額は９００万円です。借入れ１０００万円を利用できれば、投入現金を１６００万円として１９００万円を残す案も計算できます。ただし借入費用と返済が加わるため、現金を多く残すことだけで決めません。５１歳から退職までに貯める予定が本当に実行できるか、一括と併用の両方で老後の現金が不足しないかを比較してください。
現金一括、借入１０００万円、借入１５００万円などを同じ建築総額で比較し、５１歳から退職までの積立と、その後の残高を確認します。
