山梨の注文住宅で標準仕様と
住める総額を見比べる方法
「それ、標準です」と言われたら、次は「私たちの間取りで、引っ越した日から暮らせる状態にすると、税込いくらですか」と聞いてください。
注文住宅の「標準仕様」は、住宅会社が商品やプランごとに設定した基本仕様です。標準仕様書を見れば選べる設備や材料は分かりますが、自分の間取りで必要な数量や、敷地の工事費まで分かるとは限りません。山梨で住宅会社を比較するときは、同じ敷地・同じ間取りの条件で、建物、付帯工事、引っ越し直後に必要な設備、諸費用までそろえた「住める総額」を出してもらいましょう。
標準仕様は展示場と契約する家を分けて確認する
展示場で見たキッチンの収納、窓の大きさ、間接照明をそのまま使えると思っていると、契約後の打合せで差額が出ます。展示場や施工写真で気に入ったものは、写真に印を付けて「この位置、このサイズ、この数量が、私たちの見積りに入っていますか」と確認してください。商品名が同じでも、扉材、食洗機の有無、収納の幅などで金額は変わります。
設備はメーカー・品番・サイズ・付属品。窓は数・寸法・開き方・枠とガラスの仕様。収納は棚やハンガーパイプの本数と位置を見ます。電気設備はコンセントの位置と口数、専用回路の要否、照明器具本体まで含むかを確認します。窓が「標準」と書かれていたら、自分の立面図と窓の一覧で、見積りに入った窓を一つずつ照合します。
引っ越した日から必要なものも家族で決めます。たとえば、エアコンの本体と取付け、寝室のカーテン、夜間に安全に歩ける玄関までの通路、車を止める場所です。フェンスやカーポートを後回しにする場合は、初期総額から外す項目と、後日の予算を分けて書きます。
断熱・気密・耐震・換気も今回のプランで確かめる
断熱は、今回の建物の断熱等性能等級とUA値を確認します。UA値は外皮からの熱の逃げやすさを示す設計上の指標で、同じ断熱材でも窓の大きさや配置などで変わります。気密は、隙間の大きさを示すC値の目標、今回の家で測るか、測定の時期、結果を受け取れるかを確認します。断熱の計算書と気密の測定結果は、それぞれ別の資料です。
耐震は、今回の間取りでの等級、採用する計算方法、どの資料で確認できるかを聞きます。「耐震等級3」と説明されたら、設計住宅性能評価書など第三者評価の取得範囲と費用も確認します。換気は、方式や機種、熱交換の有無、フィルター交換のしやすさまで。等級や方式の説明と、自分の見積書に含まれる仕様を結び付けるのがポイントです。
見積書は含む・別途・仮計上・未確認に分ける
「含む」は範囲と数量が明記された項目。「別途」は住宅会社以外に発注する場合も含め、別に払う項目。「仮計上」は金額の枠だけ入っている項目。「未確認」は要否や価格がまだ分からない項目です。仮計上や未確認の欄には、誰が、いつ、何を調べれば確定するかを書いてもらいます。
たとえば「照明工事一式」とあれば、配線、スイッチ、器具、取付けのどこまでかを分けます。標準から希望品へ替える場合は、追加する品の金額と、外す標準品の減額の扱いも確認してください。小さな変更でも、窓、棚、照明と増えれば、初回の見積りからどこで増えたのか分かりにくくなります。変更するたびに差額を追記すると、判断しやすくなります。
山梨の敷地で差が出やすいのは、屋外給排水の接続範囲、浄化槽の要否、道路との高低差や造成、地盤調査後に判断する改良工事です。たとえば「屋外給排水込み」でも、敷地内の配管と道路側の本管への接続は範囲が異なる場合があります。配管の起点・終点、道路掘削や舗装復旧の扱いを見積書に書いてもらいましょう。［2］
本体が150万円安くても住める総額で50万円逆転する例
同じ敷地、同じ延床面積・間取り・性能・引越し時の設備を条件に、A社とB社の見積りを並べた仮定です。各行は本体に含まれない分だけを足し、金額は税込ベースで比較します。相場や当社の販売価格を示すものではありません。
A社は本体1,950万円、希望仕様への調整120万円、付帯工事140万円、外構・入居時の設備110万円、申請・諸費用85万円で、合計2,405万円です。B社は本体2,100万円、同じ順で40万円、95万円、60万円、60万円。合計2,355万円です。本体の段階でA社は150万円安く、必要な範囲を足すと50万円高くなります。
この比較表に土地代は入れていません。土地から買う場合は、土地代とその取得費用、建て替えなら解体や仮住まいなど、該当する費用を別枠で足します。家計から出る総額をつかむには、引っ越し費や金融機関の費用など、住宅会社へ払わない支出も含めます。補助金を見込む場合は、受け取る前の必要額と、受け取れた場合の負担額を分けて確認しましょう。
デザインハウス甲府の公開実例で見る建物と敷地の差
当社が公開している30.05坪・2階建ての実例では、建築確認申請などを含む建物価格は21,269,998円（税込）。浄化槽と給水本管取り出しに170万円、道路より約90cm低い敷地の造成に89万円かかり、公開ページに記載した工事の合計は23,859,998円（税込）でした。価格差259万円は、この敷地と計画で生じたものです。
こうして建物と敷地の費用を分けると、別の土地で何を見直すべきかが分かります。すでに使える給水引込みがあるのか、公共下水道に接続できるのか、駐車場の高さをどのように確保するのか。一つずつ敷地の条件を確かめ、過去の実例と今回の見積りの違いを説明できるようにします。
契約前に営業担当へ聞く3つの質問
1．この見積りの標準は、私たちの図面のどこまで入っていますか？
図面と仕様書を横に置き、品番、寸法、数量、取付工事の有無を指しながら確認します。展示場や写真と同じにしたい箇所は差額も出してもらいます。
2．この金額以外に、入居までに誰にいくら払いますか？
別途工事・別発注・諸費用を一つの表にまとめます。金額が未確定の項目は、概算の根拠、条件が変わると増える範囲、確定する時期を聞きます。
3．契約後に変えたら、増減額はいつ分かりますか？
契約前に、日付・版が対応する図面、仕様書、税込見積書をそろえます。変更するときは、工事に入る前に変更内容、増減額、引渡し時期への影響を確認し、書面で残す段取りを決めておきます。［3］
注文住宅の標準仕様と見積りでよくある質問
Q．コミコミ価格なら追加費用はありませんか？
価格に含まれる範囲は商品と見積条件で変わります。屋外給排水、地盤改良、外構、申請、空調などを項目ごとに確認してください。
Q．地盤改良など契約前に確定できない費用はどうしますか？
調査の予定、工事の要否を決める時期、概算が適用される条件を確認します。資金表に仮計上と分かる形で入れ、結果が出た時点で総額を更新します。
Q．住宅会社によって見積書の項目名が違うときは？
建物、性能、付帯工事、外構・入居時の設備、申請・諸費用を共通の項目に組み直します。入居に必要な設備を同じ数量・範囲にそろえて比較します。
山梨で住める総額を相談する
甲府市・甲斐市をはじめ山梨県で新築や建て替えを検討中の方は、敷地の資料、希望する間取り、手元の見積書をお持ちください。デザインハウス甲府では、建物と敷地、入居までに必要な費用を分け、高断熱・高気密など家族が優先したい性能まで含めて、同じ条件で比べられるように整理します。
参照資料
［1］国土交通省｜住宅性能表示制度と新築住宅の性能表示ガイド
