山梨で安い土地を買う前に確認したい
開発許可と造成費

土地が200万円安くても、擁壁や排水を整える費用まで足すと、家を建てる前に130万円高くなることがあります。

山梨県で安い土地を見つけたら、買付けを出す前に、①希望する家を建てられるか、②着工までに何の工事・手続きが要るか、③誰がいくら負担するかを確認してください。広告に「宅地」「造成済み」とあっても、地番と建築計画を照らし合わせるまで、答えは出ません。

地目が宅地でも開発許可の確認は必要ですか？

必要になる場合があります。地目の「宅地」は登記上の土地の分類です。開発許可の要否は、所在地の都市計画上の区域と、建築に伴う土地の使い方や工事内容から判断します。たとえば、家を建てるために道路を設けて土地の区画を変える、切土・盛土で地面の高さを変える、農地を宅地に変えるといった計画は、開発行為に該当する可能性があります。

市街化調整区域では、開発行為を伴わない住宅の新築でも、都市計画法上の建築許可が必要になる場合があります。開発許可が不要と分かっても、建築基準法上の道路に接しているか、希望する建物が収まるかは別の確認です。農地の転用や、盛土規制法上の手続きも、対象になるかを確かめます。

まず、物件広告の住所に加えて土地の「地番」を仲介会社から入手します。地番、敷地面積、配置のラフ図、現況と計画後の高さが分かる資料を持って、所在地の開発・建築の担当窓口へ。甲府市内なら市の開発許可窓口と盛土の窓口を、甲斐市・南アルプス市などでは県の案内から所在地の担当を確認します。口頭で聞いた内容は、相談日、窓口、回答の前提と併せて記録しましょう。たとえば「この地番に自宅用の平屋を建て、道路との段差を解消するために盛土します。必要な許可や届出と、相談に必要な図面は何ですか」と、建物と工事の計画をセットで伝えます。

造成済みの土地で何を確かめればいいですか？

「どこまで工事したか」「今回の家に使えるか」「残る費用は誰が払うか」の3点です。地面を平らにした範囲と、車を入れられる高さに整えた範囲は同じとは限りません。たとえば平屋を置くと、建物と駐車場が敷地の広い範囲を使います。建物の位置を変えると、擁壁からの距離、道路からの勾配、排水管の経路まで変わります。

道路より高い敷地なら、切土で出る土の搬出・処分、擁壁の補修や新設、工事車両が入れるかを確認します。低い敷地なら、盛土・転圧に加え、道路から駐車場や玄関までの勾配と排水の高低差を見ます。既存擁壁がある場合は、当時の図面、許可・検査資料の有無、ひび・傾き・水抜きの状態を確認し、使える前提で見積もってよいかを設計者に判断してもらいます。

雨水と生活排水の行き先を確認する

排水は雨水と生活排水を分けて考えます。雨水は側溝への放流や敷地内浸透など、利用できる方法と管理者への確認事項を押さえます。生活排水は公共下水道への接続が可能か、浄化槽が必要かを確認します。側溝や本管が見えても、接続できる位置・高さ・条件は現地と窓口で確かめてください。道路掘削や舗装復旧が必要なら、その費用も見積書に入れます。

造成費と地盤改良費も分けましょう。造成は地形や敷地条件を整える工事です。地盤改良は、建物を支える地盤の状態に応じて検討します。造成済みでも、建物位置の地盤調査やその結果による費用は別に見込む場合があります。

土地代が200万円安いのに総額が130万円高くなる例

同じ建物を計画する二つの土地で、土地代と敷地ごとに変わる準備費を比べます。以下は仕組みを説明する仮定で、山梨県の相場や当社の見積金額ではありません。

Aは土地代580万円、造成・擁壁・残土280万円、給排水130万円、測量・図面・手続き60万円で、比較小計は1,050万円。Bは土地代780万円、同じ順に60万円、60万円、20万円で、920万円です。Aは土地代が200万円低くても、準備費が330万円多く、差し引き130万円高くなります。

当社が公開している30.56坪のZEH平屋の建て替えでは、造成160万円、給水取り出し130万円、浄化槽90万円がかかり、解体や建物などを含む実例総額は3,262万円（税込）でした。この建て替え実例と、上の土地購入の比較例は別です。［5］

見積書では、土地代、土地購入の諸費用、建物代、設計・申請、敷地工事、外構、予備費を並べます。建物見積りに含まれる項目と敷地工事の見積りを照合し、重複を除きます。未調査の項目は「未確定」とし、概算の前提と、金額が固まる時期を書き添えます。

買付け前にそろえたい3つの資料

① 地番と現況が分かる資料。仲介会社から、物件資料、公図・測量図など手元にある資料を受け取り、区域・道路・敷地の高さを確認します。境界が未確定なら、誰がいつ確定するかも確認します。

② 建物配置と造成・排水のラフ図。住宅会社や設計者に、家、駐車場、擁壁、道路、給排水経路を一枚に落としてもらいます。ハザードマップで浸水・土砂災害の情報も確認し、現地で道路や周囲の地形を見ます。

③ 費用と工程を並べた総額表。工事内容、金額、負担者、金額の確定時期、着工予定を一枚に整理します。測量、造成、擁壁、給排水について、売主の引渡し条件と買主側の見積書を突き合わせます。

契約前に費用負担と着工時期を書面で確認する

「造成は売主負担」と聞いたら、どこまで整備するのかを図面に落とし、完了時期と引渡し時に確認する資料まで書面で確認します。買主負担の工事は、数量・処分・運搬・舗装復旧が見積りに含まれるかを見ます。許可が取得できない場合や工事費が予算を超えた場合の契約の扱いは、申込み・契約の前に仲介会社と確認し、合意した条件を契約書面で確かめます。

開発許可を受けた工事では、原則として開発工事の完了公告後に建築工事を行います。事前相談、図面・申請、造成、検査・公告など、必要な工程を整理すると、土地決済から着工までの空白が見えてきます。家賃やつなぎ融資が生じる場合は、その期間と支払時期も家計の表に入れます。［1］