解体費480万円が必要だった30.56坪平屋の価格公開
建物2,270万円 掲載総額3,262万円 価格は税込
建物2,270万円。けれど、この建て替えの掲載総額は3,262万円でした。差額992万円を見落としたままでは、間取りが決まっても予算は決まりません。山梨県で平屋の新築・建て替えを検討している方へ、デザインハウス甲府の実販売価格を、建物、仕様変更、敷地工事に分けて公開します。
今回の建物は「ZEH de ローコスト」をベースに設備・仕様をBasicへ変更した30.56坪の平屋です。既存建物の解体だけで480万円。給水・造成・浄化槽まで含めた敷地と建て替えの工事は860万円になりました。建物を安く見せる数字より、この土地で暮らし始めるまでの支出を把握することが大切です。
本記事の3,262万円は、この実例で必要だった7項目の合計です。土地代、登記、住宅ローン諸費用、保険、外構、地盤改良、家具・家電などを含む最終的な全支出ではありません。価格は当該実例の金額であり、現在の一律販売価格や標準的な相場ではありません。
建物価格以外に992万円必要だった理由
結論は、建物2,270万円に、Basicへの仕様変更120万円、BELS評価12万円、解体・給水・造成・浄化槽860万円が加わったためです。2,270＋120＋12＋480＋130＋160＋90＝3,262万円。金額はすべて税込です。
整理すると、建物と仕様・評価に2,402万円、敷地と建て替えの工事に860万円。建物価格との差額992万円は、掲載総額の約30.4％です。これは今回の実例から計算した比率であり、どの家も3割増になるという意味ではありません。
なお、この992万円は「契約後に突然請求された金額」を示すものではありません。この実例は、必要だった費用の内訳を示しています。最初の資金計画に同種の費用を入れるための参考にしてください。
住宅会社の見積書では、まず建物の金額と、その金額が含む工事範囲を確かめてください。本体価格、コミコミ価格、総額という名称だけでは比較条件はそろいません。建物2,270万円という数字も、名称から照明・空調・申請費などの包含範囲を推測せず、見積明細と仕様書で確認する必要があります。
次に仕様変更と評価費用を加え、最後に敷地条件に対応する工事を加えます。今回のBasic変更120万円はこの実例の差額であり、すべてのプランに適用する定額ではありません。比較する際は、キッチンなどの個別設備のグレードと変更内容を仕様書で確認してください。
「他社より建物が200万円安い」と分かっても、外構や給排水などが別枠なら結論は変わります。同じ工事範囲、税込、同じ設備条件で比べる。このひと手間が、安い順に並べただけの比較から家計を守ります。
解体と給水と造成と浄化槽に860万円
最大の項目は解体480万円です。解体費は既存建物の条件と作業範囲によって変わり、480万円を一律の相場として使うことはできません。一般には構造、規模、重機の進入、廃材搬出、残置物、地中埋設物、アスベスト対応などで費用が変わります。見積時に含む作業と追加が発生する条件を確認してください。
給水取り出し130万円は、道路の本管から敷地へ水を引くための費用です。「道路に水道がある」と「必要な管が敷地内へ引き込まれ、使える」は別の確認事項です。既存管の口径・状態・位置、道路掘削や復旧の範囲を調べます。造成160万円も、整地だけなのか、搬出入や土留めまで含むのかを明細で把握します。本実例の詳しい施工範囲は未掲載です。
浄化槽新設90万円では、本体に加え設置・配管・放流などの範囲が比較の要点です。補助制度があると決めつけず、建築地の自治体で対象と申請時期を確認します。この4項目の金額を、ほかの土地の概算へそのまま転用しないでください。
掲載総額と住み始めるまでの総予算を分ける
3,262万円が分かっても、資金計画は終わりません。この金額には、土地代・土地購入諸費用、登記、住宅ローン諸費用、火災・地震保険、外構、地盤改良、家具・家電などは含まれていません。建て替えでは仮住まい、荷物保管、引越しなども要否の確認が必要です。これらの金額は未確認のため、本記事の合計には足していません。
自分の計画では「掲載された費用＋計画ごとに必要な未計上費用＋予備費」を整理します。予備費も根拠のない一律額を置くのではなく、調査前の項目と追加の可能性に応じて考えます。「別途です」と言われた項目を白紙のまま契約しないことです。
土地を持っている方も、土地取得費が不要なだけで、敷地工事まで無料にはなりません。50代・60代の建て替えなら、退職後の生活費や修繕費、手元に残す資金まで並べて判断してください。借りられる金額と、無理なく暮らせる予算は一致するとは限りません。
坪単価74.3万円だけで決めると見えない費用
2,270万円を30.56坪で割ると約74.3万円／坪。Basic変更とBELSを含む2,402万円なら約78.6万円／坪。掲載総額3,262万円では約106.7万円／坪です。延床面積は同じでも、分子に入れる費用の範囲で約32.4万円／坪の差が生まれます。小数第2位を四捨五入しています。
106.7万円／坪は敷地工事なども含めた換算値であり、建物本体の坪単価と同じ意味ではありません。逆に74.3万円／坪だけでは、今回の解体や造成に必要だった支出は見えません。どちらかを都合よく抜き出して高い・安いを断じる比較は、判断を誤らせます。
比較表には、価格の横に「本体のみ」「仕様変更含む」「敷地工事含む」と書き添えてください。さらに別途と未確定を併記する。デザインハウス甲府が実販売価格を公開する意味は、見栄えのよい坪単価を作ることではなく、お客様が自分の土地と予算へ置き換えて考えられる材料を示すことにあります。
本住宅はZEH規格の平屋で、BELS評価を取得しています。住宅性能評価は取得していません。BELSは省エネ性能を第三者が評価・表示する制度です。構造や劣化対策など複数分野を扱う住宅性能評価とは役割が違います。BELSだけを根拠に耐震等級を証明することはできません。［資料1］
一般的なZEHは、断熱と高効率設備で使用エネルギーを減らし、太陽光発電などの創エネも組み合わせる考え方です。ただし、名称だけから電気代ゼロや家全体の性能を保証できません。正式なZEH区分、一次エネルギー削減率、UA値、C値、太陽光容量は、個別の住宅の評価書や仕様書で確認してください。［資料2］
サイト共通の見出しに断熱等級6・耐震等級3があっても、それをこの実例の確定仕様として転記しません。会社の現在の標準仕様と過去の個別実例は区別します。比較では数値だけでなく、計算方法、気密測定の有無、評価書の対象まで確認してください。
30.56坪平屋で予算を配分した考え方
30.56坪は約101.02㎡です。今回の外観は添付パースを使用しています。車、植栽、デッキ、オーニングなど、描かれている要素のすべてが掲載価格に含まれることを示す画像ではありません。間取り図と設備明細は提供されていないため、部屋数や動線、窓の仕様は推測で補っていません。
今回の施主様は、解体などの敷地工事の費用が大きかったため、高額なデザインオプションを増やさず、必要な設備・仕様にBasic変更120万円を配分しました。大切なのは、とにかく削ることではなく、追加する理由と上限を決めることです。
一般に平屋は同じ延床面積の2階建てと比べ、建物が占める敷地面積が大きくなりやすい計画です。敷地の形や高低差、排水、駐車、日当たりを確認してから建物の配置を考えます。甲府市・甲斐市・南アルプス市・笛吹市などでも、造成や上下水道の条件は一筆ごとに異なります。山梨の平均値で片付けず、その土地で調査することが総額表示の出発点です。
平屋と建て替え費用のよくある質問
Q 30坪の平屋は3,262万円で建てられますか。
A 本記事は30.56坪の個別実例です。仕様、時期、敷地工事が異なるため一律価格ではありません。また3,262万円には登記や外構などが含まれず、各計画の最終支出は別に確認します。
Q 解体480万円は高いのでしょうか。
A 既存建物の規模・構造・作業条件が未掲載なので、本記事だけでは高低を判定できません。同じ撤去範囲と処分・追加条件をそろえた見積で比較してください。
Q 土地を所有していても給水や造成は必要ですか。
A 必要な場合があります。本実例では給水取り出し130万円、造成160万円でした。既存設備が使えるか、敷地をどう整えるかは現地確認が必要です。
Q Basic変更120万円に何が含まれますか。
A 設備・仕様の変更と記載されていますが、個別設備の明細は未掲載です。商品名だけで内容を推測せず、仕様書で確認してください。
Q BELSを取得していれば耐震性能も分かりますか。
A BELSは省エネ性能の評価です。耐震性能は別の図書や評価で確認します。今回、住宅性能評価は取得していません。
Q 相談では最初に何を伝えればよいですか。
A 建築地、既存建物の有無、希望する平屋の広さ、建物以外も含めた予算上限です。分かる範囲の資料から、含む費用・別途費用・未確定項目を整理します。
建物の価格より先にこの土地で必要な費用を確認
建物を2,270万円で選んでも、今回の計画では、仕様変更と評価に132万円、敷地・建て替えの工事に860万円が必要でした。「建物はいくらですか」に加えて、「この土地で、何が別に必要ですか」と聞いてください。その質問が、総予算を現実に近づけます。
契約前に確認するのは、①現地条件、②含む・別途・未確定の区分、③個別住宅の性能資料、④諸費用と暮らしの資金です。見積もりが安く見えることと、建てたあとに家族が困らないことを混同しないでください。
デザインハウス甲府へ「この土地に30坪前後の平屋を建てた場合の総予算を相談したい」とお伝えください。建築地の住所と既存建物の有無、希望面積、予算上限が分かると、確認すべき費用を具体的に整理できます。まずは掲載総額に含まれるものと、別途必要になるものを一緒に確認しましょう。
