山梨県の無料住宅相談はなぜ無料？紹介料の仕組みと契約前に確認する４項目
執筆：デザインハウス甲府株式会社代表取締役深澤敏仁
相談料０円。だから、家も安くなると思っていませんか。
無料住宅相談には、住宅会社が支払う紹介料や販売促進費などで運営されるサービスがあります。利用者への相談料が０円でも、窓口の運営費がなくなるわけではありません。ただし、住宅会社が費用を払っていることだけを理由に、建築費への個別上乗せや、不公正な紹介があると断定することもできません。
利用前に確認するのは、①誰から報酬を受け取るか、②固定額か割合か、③どの会社まで紹介対象か、④価格・値引き・特典にどう影響するか。この４項目です。無料という言葉より、説明の具体性を見てください。
山梨県で注文住宅・新築・建て替えを検討する方へ。デザインハウス甲府の制作動画「無料住宅相談の不都合な真実・第５話」で示した４項目を、相談時に使える質問、見積もりの比較例、書面確認の手順まで掘り下げます。
１．「無料」の対象はどこまで？最初に言葉を切り分ける
「相談無料」「紹介無料」「資金相談無料」。家づくりでは、似た言葉が並びます。しかし、何を無料で利用できるかは、窓口やサービスによって異なります。
相談するだけなら無料でも、そこから先の建物代、土地代、設計、調査、申請、登記、融資関連費用まで無料になるわけではありません。追加の専門業務を依頼するときは、誰との契約で、いつ、いくら必要になるのかを確かめてください。
店舗の家賃、スタッフの給与、広告、予約システム。相談の場には経費がかかります。その経費を誰が支払うかを聞くことは、失礼でも、細かすぎる質問でもありません。数千万円の契約につながる入口です。仕組みを理解してから利用するのは当然です。

図１　無料住宅相談の費用の流れ。相談者の相談料が０円でも、住宅会社から相談窓口への紹介料・販売促進費などで運営費を賄う場合がある。運営費の負担者と、利用者への個別上乗せの有無は別に確認する。
２．確認①「誰から、どの段階で報酬を受け取っていますか？」
最初に聞くべきなのは、紹介料の金額だけではありません。運営会社の名称、報酬を払う相手、報酬が発生する条件です。相談者が払う料金だけを聞いても、全体の仕組みは見えません。
「こちらの相談窓口は、どの会社から、どのような名目で費用を受け取っていますか。紹介時、来場時、成約時など、発生条件も教えてください」
広告掲載料、登録料、紹介料、成約に応じた販売促進費など、名称や契約方法はサービスごとに異なります。名前が違っても、確認したいのは「何が起きると、誰から、どこへお金が動くのか」です。
例えば、スーモカウンター注文住宅は公式案内で、登録する建築会社から受け取る販売促進費で運営していること、同じ建築仕様なら紹介された利用者だけ建築金額が高くならないことを説明しています［１］。これは同サービスの説明です。他の窓口にも同じ条件があるとは限りません。利用先の規約と説明で確かめましょう。
報酬を受け取る仕組み自体が、直ちに悪いわけではありません。希望の整理、比較の手間の軽減、日程調整などに価値を感じる人もいます。大切なのは、その価値と紹介条件が見えることです。説明が具体的なら、利用者も納得して選べます。
３．確認②「報酬は固定額ですか。契約金額に対する割合ですか？」
固定額か、契約金額に応じて増える割合方式かによって、報酬の計算方法は変わります。割合方式なら、建物本体だけが対象なのか、付帯工事や追加工事も含むのか、税抜きと税込みのどちらを基準にするのかも確認したい点です。
「報酬は１件ごとの固定額ですか。それとも契約金額に連動しますか。会社によって条件は違いますか。答えられる範囲を書面で示してもらえますか」
仮に、報酬の計算対象を３,０００万円とすると、３％なら９０万円、５％なら１５０万円です。これは計算の仕組みを示す仮定で、実際の手数料率や業界相場を示す数字ではありません。別途消費税などの扱いは、この計算には含めていません。
仮定の計算対象額仮定の割合計算結果
３,０００万円３％９０万円
３,０００万円５％１５０万円

ここで早合点しないでください。住宅会社が１５０万円を支払う契約だとしても、利用者の見積もりが１５０万円増えるとは限りません。会社側の集客費の配分で吸収する場合も考えられます。報酬の計算と、利用者の契約価格は分けて確かめる必要があります。
また、報酬条件が違うからといって、その窓口が高い報酬の会社を優先していると断定することもできません。聞くべきなのは「紹介の順番や推薦理由は何か」「希望条件との適合をどう判断するか」です。報酬の開示が難しい場合でも、選定基準、紹介範囲、利用者の価格条件について説明を求めてください。
４．確認③「紹介される会社は、山梨の全社ですか？」
「あなたに合う住宅会社をご紹介します」。この説明で、山梨県内のあらゆる会社を調べた結果だと思い込んでいませんか。実際に紹介できる範囲は、提携関係、施工エリア、価格帯、会社ごとの受付状況などで限られることがあります。
紹介された３社は、有力な候補かもしれません。しかし、それだけで地域全体の上位３社と考える根拠にはなりません。最初に候補の範囲を確かめないと、比較しているつもりで、限られた候補の中だけを見続けることになります。

図２　紹介候補と地域全体の住宅会社は同じとは限らない。地域にある住宅会社のうち、提携条件や施工エリアなどで紹介対象が絞られ、さらに相談者に合う候補が提示される模式図。紹介された３社という数字は仮定。
「紹介対象は提携会社だけですか。私が気になっている会社は紹介できますか。対象外なら、どのような理由ですか」
対象外の理由も、一つとは限りません。未提携、施工地域が合わない、希望する工法に対応していない、受注が混み合っているなど、事情はさまざまです。紹介対象外というだけで「悪い会社」と判断しないでください。逆に、提携しているという理由だけで、自分に最適だとも決めないことです。
対策は、紹介された会社を検討しながら、自分でも提携外の候補を調べること。ホームページの価格、標準仕様、施工事例、会社情報を読み、同じ条件で比較します。複数の窓口を回るより、一度、比較軸をそろえる方が判断しやすくなることもあります。
５．確認④「直接相談した場合と、価格や特典は変わりますか？」
「紹介料は建築費に上乗せしません」。そう説明されたら、次に確認するのは適用条件です。同じ建物仕様で、直接問い合わせた場合と紹介経由の場合の商談条件はどうなるのか。値引き、キャンペーン、提携割引、来場特典などは併用できるのか。具体的に聞いてください。
「同じ敷地・面積・間取り・仕様なら、直接問い合わせても紹介経由でも条件は同じですか。利用できない割引や特典があれば、事前に教えてください」
直接相談すれば必ず安いとも限りません。住宅会社には、ホームページ、広告、展示場、営業活動などの費用もあります。紹介を通さなかった場合の費用差が、そのまま値引きされる仕組みだとは決めつけられません。比較するのは、実際に提示された同条件の総額です。
既に住宅会社へ資料請求や来場をしている方は、その履歴を窓口に伝えてください。紹介として扱えるか、特典の対象になるかなどの条件はサービスごとに異なります。紹介後に経路を変更するときも、自己判断で二重登録せず、関係する窓口と住宅会社に確認しましょう。
また、窓口での相談を断ることと、住宅会社と結んだ契約を解除することは別です。相談、紹介、設計申込み、工事請負契約のどの段階なのかを明確にし、署名や支払いの前に、キャンセル条件と発生済み費用の扱いを確認してください。
６．相談料より大きい差が出る「住める総額」の見落とし
無料相談の仕組みを理解しても、見積もりの比較を間違えれば予算は崩れます。本体価格が安く見えても、必要な工事や諸費用が別なら、最後に支払う金額は変わります。最初の見積書に何が入っていないかまで確認してください。
比較用の仮定として、Ａ社の表示価格が２,２００万円、Ｂ社が２,４８０万円だったとします。最初はＡ社が２８０万円安く見えます。ところが未計上の必要費用と諸費用を加えると、Ａ社は２,６５０万円、Ｂ社は２,６３０万円。合計ではＢ社が２０万円安い計算になります。

図３　表示価格と必要費用を含めた総額の比較例。架空のＡ社は表示２２００万円と未計上費用４５０万円で２６５０万円、架空のＢ社は表示２４８０万円と未計上費用１５０万円で２６３０万円。土地代を除き、補助金控除前の同条件で比較する仮定の計算。
これは実在する会社の見積もりでも、山梨県の相場でもありません。比較条件をそろえる重要性を示す計算例です。実際には、面積、間取り、断熱・気密・耐震の仕様、設備、工事範囲、税込み・税抜き、見積有効期限まで合わせる必要があります。
比較項目確認する内容
建物・設備同じ面積、間取り、標準仕様、設備グレードか
付帯・敷地工事地盤、給排水、造成、残土、仮設などの範囲と数量
申請・諸費用設計・申請・検査・登記・融資関連費用の計上範囲
外構・入居準備駐車場、照明、カーテン、引越しなど必要項目の有無
未確定費用調査後に変わる項目、仮計上額、追加が生じる条件
補助金・税補助金控除前の税込合計を確認し、取得後の税も別管理

「コミコミ」という言葉にも、会社ごと、商品ごとの対象範囲があります。項目名だけで判断せず、含む工事、含まない工事、数量や距離の上限、敷地条件による変動を確認してください。未確定の費用を０円として扱うのは危険です。金額が決まっていないなら、仮計上と確定条件を見えるようにするべきです。
７．山梨県の新築・建て替えでは、土地と既存建物まで見る
甲府市や甲斐市で土地から探す方と、北杜市や富士吉田市などで建築を考える方では、同じ延床面積でも確認する敷地条件が異なります。「山梨ならこの仕様、この費用」と一括りにしないでください。断熱や設備の計画も、建築地の条件と暮らし方を踏まえて確認する必要があります。
土地購入前なら、給排水の引込み、接道、境界、高低差、工事車両の進入などを確認します。建物の見積もりが予算内でも、土地側に必要な工事が増えれば、計画全体の予算を圧迫します。土地価格だけで購入を決めず、建築を含めた総額で判断してください。
50代・60代の建て替えでは、新築費用に加えて、解体、必要な調査、仮住まい、往復の引越し、登記の状況などを整理します。解体後に分かる地中の状況など、事前に確定しにくい費用もあります。見込み額と、追加になる条件を分けておくことが大切です。
「月々いくらなら借りられるか」だけでなく、「建て替え後に生活費や予備資金を残せるか」まで見る。無料相談の利用目的を、会社を紹介してもらうことだけで終わらせず、自分たちの家づくりが成立する条件を整理することに置いてください。
８．相談窓口のタイプで変わる役割と確認点
相談先のタイプ役割と先に確認したい点
住宅会社の紹介サービス候補選びや調整を支援。報酬・紹介範囲・選定基準・価格条件を確認
住宅会社への直接相談自社の設計・施工・販売が前提。総額・仕様・比較の根拠を確認
独立した有料相談など料金・業務範囲・紹介料等の受領有無・専門分野を確認
自治体等の相談利用条件・相談範囲・対応できる内容を各窓口の案内で確認

有料なら自動的に中立、無料なら自動的に偏っている、という判断も乱暴です。誰が費用を払い、どの仕事を引き受け、何について責任を持つのかを見る必要があります。相談担当者の印象と、設計・施工・保証の責任主体も切り分けてください。
９．相談当日に、そのまま使える４つの質問
・運営費：誰から、どの名目で、どの段階で報酬を受け取りますか。
・報酬条件：固定額ですか、割合ですか。対象金額と会社ごとの違いはありますか。
・紹介範囲：提携外も含めた比較ですか。気になる会社が対象外なら理由は何ですか。
・利用条件：直接相談との価格差、値引き・特典の制限、既存来場履歴の扱いはありますか。
回答はメールや資料に残してもらいましょう。口頭説明と利用規約の内容が違うと感じたら、その場で確認します。説明を受けた日、資料の名称、規約の版も控えておくと、後から条件を整理しやすくなります。
建築会社側には、比較する建物条件と敷地条件を同じ資料で渡してください。そのうえで、見積もりを「確定額」「仮計上額」「別途費用」に分けてもらいます。見積書を増やすだけでは比較は進みません。同じものを、同じ範囲で、いくらで建てられるかを見えるようにすることが先です。
10．無料住宅相談・紹介料に関するよくある質問
無料住宅相談は、なぜ無料で利用できるのですか？
住宅会社が支払う紹介料や販売促進費などで運営するサービスがあります。運営方法は窓口ごとに異なるため、費用の負担者と、無料で利用できる業務の範囲を確認してください。
紹介料は必ず建築費に上乗せされますか？
必ず上乗せされるとはいえません。紹介経由でも同じ仕様なら同条件と案内するサービスもあります。個別の価格への影響は、利用規約と同条件の見積もりで確かめてください。
住宅会社に直接相談した方が安くなりますか？
必ず安くなるとは限りません。直接集客にも費用がかかります。同じ敷地・面積・仕様・工事範囲で提示された税込総額と、適用される特典や契約条件を比較してください。
紹介された会社は地域で最も良い会社ですか？
紹介されたことだけで、地域全体の最良の会社とは判断できません。提携、施工エリア、価格帯などで対象が限られることがあります。選定理由と紹介対象の範囲を確認しましょう。
報酬の金額を教えてもらえない場合はどうすればよいですか？
開示可能な範囲、固定額か割合か、紹介基準、紹介対象の範囲、利用者の価格条件を確認してください。非開示だけで不正とは断定できませんが、説明に納得できるかは判断材料です。
既に展示場へ行った会社も紹介してもらえますか？
サービスごとに条件が異なります。来場・資料請求・商談の履歴を事前に伝え、紹介の扱いや特典の適用条件を確認してください。
無料相談の後に断ったら費用がかかりますか？
相談段階か、有料業務の申込みや建築契約の後かで異なります。無料の対象、キャンセル条件、実施済み業務の費用を、署名・支払いの前に書面で確認してください。
山梨県で建て替える場合、何を含めて資金計画を立てますか？
新築の建物・付帯工事に加え、解体、必要な調査、仮住まい、往復の引越し、登記や融資関連費用などを整理します。敷地条件で変わる費用は調査結果と合わせて確認します。
11．私たちは「無料だから安心」で家を勧めません
デザインハウス甲府は、住宅を設計・施工・販売する会社です。他社を広く紹介する中立の紹介窓口ではありません。だからこそ、自社の家づくりについて、価格、性能、含まれる工事、別途必要な費用を具体的に示すことを重視しています。
私たちが見ていただきたいのは、住宅会社の知名度や「おすすめ」の一言だけではありません。住める状態までに何が必要か。断熱・気密・耐震は何を根拠に説明しているか。標準仕様と追加仕様はどう分かれているか。保証にはどんな条件があるか。売る前に、比較できる材料を出す。それが、正直な家づくりの入口だと考えます。
相談料０円を喜ぶ前に、数千万円の契約条件を確かめてください。家計を守るのは「無料」の二文字ではなく、確認できる情報です。
山梨県で注文住宅・建て替えを検討中の方は、まず「建築予定地」「新築か建て替えか」「希望面積」「土地代を含むかどうかが分かる総予算」をお知らせください。建て替えの方は、解体や仮住まいについて気になっていることも添えてください。
LINEの最初のメッセージは、次の形で大丈夫です。「無料相談の記事を見ました。建築予定は〇〇市、新築／建て替え、希望は〇〇坪、総予算は土地込み／土地別で〇〇万円です。総額と性能を確認したいです。」

資料確認日：2026年11月１日。窓口の条件や提供サービスは変更されることがあります。個別の条件は、利用時の公式案内・規約・見積もりでご確認ください。