再建築不可とは？

土地探しをしていると、

時々驚くほど安い土地があります。

周辺相場より安い。

立地も悪くない。

建物も建っている。

すると、

「なぜこんなに安いのだろう？」

と思います。

その理由の一つが、

再建築不可です。

結論から言うと、

再建築不可とは、今建物があっても、解体すると新しい家が建てられない土地のことです。

私は土地選びで非常に重要な確認項目だと思っています。

なぜ建てられないのか？

理由は、

建築基準法の接道義務です。

原則として、

建物を建てる土地は、

幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

しかし、

昔からある住宅地には、

この条件を満たしていない土地があります。

そのため、

今は家が建っていても、

壊した後は建てられません。

今住めるのに建てられない？

これが分かりにくいところです。

例えば、

築50年の家が建っている。

普通に住める。

しかし、

解体すると再建築できない。

こういう土地があります。

私は必ず確認します。

なぜ安いのか？

理由は簡単です。

買う人が少ないからです。

住宅ローンも通りにくい。

将来建て替えできない。

売却もしにくい。

そのため相場より安くなります。

リフォーム前提なら？

時々あります。

建て替えではなく、

リフォームしながら住む。

こういう考え方です。

それも一つの選択肢です。

しかし私は、

将来の選択肢が少ないことを理解して購入するべきだと思っています。

売却時も苦労する

私は出口を考えます。

再建築不可は、

購入時だけではありません。

将来売却する時も、

買い手が限られます。

私は資産価値も考えます。

接道義務を確認する

私は土地を見る時、

まず道路を確認します。

例えば、

• 道路幅
• 接道長さ
• 公道か私道か

です。

意外と重要です。

再建築可能になるケースもある

稀ですがあります。

隣地購入。

道路整備。

行政協議。

などです。

しかし、

私は最初から期待しません。

現状で判断します。

私なら確認すること

再建築不可と言われたら、

次を確認します。

• なぜ再建築不可なのか
• 接道状況
• 将来の改善可能性
• リフォーム費用
• 売却のしやすさ

です。

価格だけで判断しません。

本当に怖いのは知らないこと

私はよくお客様にお話します。

再建築不可だから悪い。

ではありません。

再建築不可を知らずに買うことが危険なのです。

私はそこが一番怖いと思っています。

デザインハウス甲府の考え方

私は住宅会社の経営者ですが、

土地選びでは建物を建てられるかどうかを最優先で確認します。

どんなに安くても、

将来の選択肢が少ない土地は慎重に考えるべきだと思っています。

だから私たちは、

接道状況や法的条件も確認しています。

俺流ポイント

私はお客様に、

「安い土地を見るな。」

「なぜ安いかを見ろ。」

とお話しています。

土地選びで後悔する人は、

価格を見ています。

後悔しない人は、

建て替えできるかを見ています。

私は、

200万円安い土地より、

安心して建て替えできる土地の方が価値があると思っています。

家づくりの目的は、

土地を買うことではありません。

家族が一生安心して暮らせる場所を選ぶことです。