A ローンを完済できる見込みだけでは、建て替え計画の成立を判断できません。退職金の手取額や支給時期が想定と違えば、完済後の生活に残す資金が不足し、総額や返済方法の再設計が必要になります。
５８歳なら退職までの期間が短い可能性があります。勤務先の規程と本人の見込額を確認し、額面をそのまま使える現金とせず、受取後の資金表へ反映します。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人58歳の建て替え世帯を想定し、月の手取りを38万円、現在の住居費を除く生活費を22万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月3万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を2,600万円、住宅へ入れる自己資金を500万円、取得前に使途を決めていない現金を1,200万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は700万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
退職を境に、現在の給与、再雇用の収入、年金という順番で家計の収入源が変わることがあります。定年年齢だけを入力するのではなく、給与が減る時期、賞与の扱い、社会保険と税の支払いまで確認しましょう。夫婦で退職年が違う場合は、それぞれの段階を分けます。退職金は受給額と時期を確認できた分だけ計上し、住宅ローン完済用と生活費補填用に同じ金額を二度使わないようにします。予定どおりの再就職ができない案も比較すれば、住宅に使える現金の限度が見えます。働き続ける希望があっても、健康や雇用条件で変わる可能性は残ります。退職後も返済するなら、その年の手取り収入と生活費で成立することを確認し、現役時代の返済比率をそのまま使い続けないことが大切です。
借入れは2,100万円です。年1.5％、20年、元利均等、ボーナス返済なし、金利が変わらないという計算条件なら、返済は月約101,335円、期間全体の利息は約332万円になります。この金利は説明用の仮定で、現在の商品金利や審査結果を示しません。毎月返済だけでなく、78歳まで支払いが続くこと、６５歳時点の残元金が約1,435.4万円になることも確認します。月々を低く見せるために期間を延ばすと、この後半の負担が変わります。取扱可能な年齢、借入期間、費用の融資対象は、金融機関の個別条件で確認が必要です。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約8,665円が残ります。年換算では約10.4万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
年金の試算は、夫婦合計の額面を１２で割るだけで終わらせません。本人と配偶者の見込額、受給開始時期、税や保険料を差し引いた生活に使える金額を確認します。受給開始までの空白期間があれば、その生活費は別に必要です。受給を遅らせる案を比較する場合も、増える将来収入と、受給前に取り崩す現金を同時に示しましょう。また、夫婦２人が存命の家計だけでは、長い老後を十分に点検できません。どちらかが先に亡くなった後の年金と支出を、別の家計として作ります。生活費が単純に半分になるとは限らず、住宅の維持費は残ります。年金見込額は本人の加入記録と就業条件によって違うため、他人の平均額をそのまま自分の収入にしないことが必要です。
年金生活の手取りを月23万円、生活費と住居費積立を今と同じ額に置いた別の確認では、６５歳以降のローンが残る場合の返済を含め、月約11.1万円の不足になります。これは物価、就業、医療、家族構成の変化をまだ反映しない単純な断面計算です。目的別積立は一度外し、生活の基本部分で不足がないかを見る設定にしています。仮にこの不足が１年続くと約133.6万円を現金で補う必要があります。将来の貯蓄は途中の収入と支出で変わるため、建築直後の現金だけをこの不足額で割って安全年数を決めることはできません。年ごとの資金表へ戻し、退職までの積立と大きな支払いをつないで確認します。
建て替えでは、新しい建物以外の支払いを最初から予定に入れます。既存建物の調査、必要な解体、残置物処分、仮住まい、往復の引越し、保管、給排水の切替など、現地条件によって項目が増えます。解体時の石綿調査や対策の要否、地中の障害物などは、事前に把握できる範囲と工事後に判明する範囲を分けましょう。分からない費用を確定額のように扱うのではなく、発生条件と予備枠を明示します。工期が延びたときに仮住まい家賃が何か月増えるかも確認します。土地を買わないから諸費用が少ないとは限りません。古い家の解体を先に契約してしまう前に、新築の資金調達と必要手続の見通しを立て、住む場所を失った状態で計画変更を迫られない順番を守ることが重要です。
預金残高の推移は、返済額だけの表では見えない家計の変化を示します。前年末の預金に、その年の手取り収入を足し、生活費、返済、税、特別支出を差し引いて翌年へつなげます。積立専用口座も含める場合は、口座間の移動を家計全体の支出にしないよう整理します。残高がプラスでも、その多くが翌年の入学金や納税のためのお金なら、自由に使える余裕は少なくなります。グラフには預金全体と用途を決めた資金を区別して表示しましょう。早い時期の大きな出費ほど、その後の積立の余地を奪います。９０歳時点で残高があっても、途中の年に不足する計画は修正が必要です。最低残高の金額だけでなく、下がる原因と立ち直る収入の確実性まで確認すると、見直す場所が分かります。
退職金の見込額を１５００万円としていたが、確認すると手取り１２００万円だった場合、計画には３００万円の差が生じます。ローンを完済する額だけは足りても、生活用に残すつもりだった現金が減ることがあります。支給時期が完済予定より遅ければ、時期のずれも問題です。会社の規程と本人の見込資料で確かめ、金額、受取日、使途をひとつの表にそろえてから完済案を決める必要があります。
退職金で完済した直後の現金と、その後１０年の収支を出しましょう。受給額を確認できない場合は、予定額を減らした案も用意します。
