2025年の法改正後、リフォームは全部申請が必要？

結論 　全てのリフォームに建築確認が必要になったわけではない

A　二〇二五年四月の見直し後も、全ての住宅リフォームが建築確認の対象ではありません。建物の階数や面積等と、実施する工事内容によって判断します。キッチンの交換等と、主要構造部を過半改修する工事は同じではありません。金額が高いから必要、少額だから不要とも決められません。工事見積もりを作る段階で、設計者へ対象と判断の根拠を聞きます。

申請の要否は、リフォームという名前や金額ではなく、対象建物と実際に触る部位・範囲で変わります。2025年4月以降、木造二階建て等の大規模修繕・模様替えは確認対象が広がりましたが、キッチン交換等まで一律に全て対象になったわけではありません。

改正の対象を公式資料で確認する

国土交通省は、二階建ての木造戸建て等の大規模なリフォームについて建築確認手続きが必要になると案内しています。大規模の修繕・模様替は、壁、柱、床、梁、屋根、階段等の主要構造部の一種以上について過半の改修等を行うものです。床面積の半分という意味ではありません。対象部位の数え方や工事内容は、公式の解説と担当窓口へ確認してください。[資料01]

階数、延べ面積、構造、工事範囲を一枚に整理します。屋根は葺き材だけか下地等も触るか、外壁は仕上げだけか、階段はどこまで替えるかで扱いを検討します。業者の見積名目が「外装一式」だけでは判定に必要な範囲が分かりません。

具体例では、二階建て木造住宅でキッチン機器を入れ替える工事と、主要構造部の一種について過半の大規模修繕・模様替えを行う工事を区別します。後者の判定は『家の床面積の半分を工事するか』という単純な面積比較ではありません。平屋か、延べ面積がいくらか等の建物条件も関わります。見積書へ工事名だけでなく、部位、既存材を残す範囲、交換する範囲を付け、建築士が図面と現況に基づいて申請の要否を判断できる状態を整えます。

設備や内装の工事も内容を伝える

設備の交換、壁紙、表面の仕上げ等では、通常、構造への工事と判断が違います。ただし、設備交換と一緒に床や壁を大きく改める場合等は、その全体内容を伝えます。確認が不要でも、法令や安全上の規定を守らなくてよいわけではありません。また、省エネ基準の適合義務と建築確認の対象は別の制度なので、一つの説明でまとめないようにしましょう。[資料31]

大規模修繕・模様替えの判定では、主要構造部の一種以上について過半を扱うか等が論点です。どの部位をどう数えるかは工事ごとの検討が必要です。費用が半額以下なら申請不要、工事を二回へ分ければ必ず不要、といった簡略化はしません。

2025年の改正を説明する資料だけで判断を終えず、国土交通省の現行の現況調査ガイドラインや緩和措置、最新の技術的助言も確認対象にします。既存の確認済証や検査済証が見つからない場合、何の資料と調査で状況を整理するかが費用と工程へ影響します。図面がないから即不可能とも、古家だから全て現在の規定を無視できるともいえません。既存不適格を継続できる条件等は、今回の工事と建物に当てはめて確認する必要があります。

申請に必要な費用と期間を入れる

対象となる場合は、調査、設計、書類作成、審査等の費用と工程を見積もりへ入れます。古い図面がなければ追加調査が必要になる場合があります。申請費を省いた安い見積もりを、そのまま他社と比べないでください。対象外の案と比較する場合も、必要な耐震や防水等の性能が変わっていないかを確認し、手続きを避けるためだけに不十分な工事へ削らないことが重要です。

仮定例として、工事見積もり800万円に、必要な現況調査・設計・申請等80万円が別なら、当該案の計画額は880万円です。手続き不要の別案と比べる場合は、工事範囲と到達する性能もそろえます。申請費だけを削り、必要な構造の修復まで減らす判断は避けます。

担当と手続きの完了条件を決める

誰が建築士として設計し、誰が行政等へ相談・申請するかを確認します。着工予定日と確認の工程を結び、必要な手続き前に工事を始めないようにします。既存不適格等が関係する場合は適用条件も聞きます。相談で可能性が示されたことと、正式な確認等が済んだことを区別し、工事変更が生じた場合の再確認や書類の更新も工程へ入れてください。

「この建物のどの工事が、何の根拠で確認対象になりますか。対象外と判断する範囲も図示してください。必要な既存図書、現況調査、申請と検査の担当・費用・工程はどうなりますか」と依頼します。

契約時には、建築確認、完了検査、設計・工事監理、必要な証明書を担当別に整理します。確認が必要なのに申請前提の費用と期間が見積もりにない場合、その金額は比較条件が欠けています。申請不要と判断した場合も、判断者、対象の工事図、根拠を記録すると、後の工事変更を再確認できます。着工日だけを先に確定して契約を迫る提案より、調査から必要手続きまでを組んだ工程を求めてください。手続きの有無と、設計が安全であることは分けて確認します。

工事内容を示して個別判断を受ける

まず既存図面と、変えたい部位を示した資料を用意します。「全面リフォームだから」「この会社は申請しないから」という説明ではなく、自分の建物と工事へ適用される根拠を確認します。制度改正は工事を一律に禁止するものではありません。必要な調査と手続き、費用を理解して進めることが、契約後の中断や想定外の負担を減らすことにつながります。

工事の範囲を明らかにし、設計者と所管の確認を経て着工の条件を整えます。古い解説の一文だけで申請不要と決めないことです。書類がない場合も、即工事不可とするのではなく、現況調査等で補える範囲と、その費用・期間を先に確かめます。

関連URL

1　[資料01]　国土交通省 建築確認と検査の対象の見直しとリフォームの解説

建物の規模と主要構造部の工事範囲から 建築確認の要否を確かめる資料です。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html

2　[資料34]　国土交通省 既存建築物の運用合理化の技術的助言 2026年8月31日

既存木造の法適合状況確認等に関する技術的助言です。適用条件は担当建築士と所管へ確認します。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/002020182.pdf