道路と土地の間に細い別名義の土地がある？
結論 ：道路へ接して見えても間の土地の権利を確認する
A 道路と購入候補地の間に細い別名義の土地がある場合は、その土地を無視して建築や出入りを計画しないでください。現地では道路と一体に見えても、所有者や利用の根拠、建築基準法上の扱いが異なる場合があります。対象の地番、幅、用途、所有者、通行や配管の条件を調べることが先です。
道路まで数十センチの帯状地があるだけで、法的な接道や給排水の経路が問題になります。その土地が公有の水路か、個人の土地かでも手続きが変わります。登記上の所有、建築基準法上の扱い、車両通行と管の設置に必要な権利を別々に調べます。舗装が続いているだけでは判断できません。
道路際の細い土地は、面積が小さくても入口全体の利用を左右します。公図で細い線を見たら、単なる図の継ぎ目か、独立した地番の土地かを確認します。道路台帳、登記、測量資料を照合する作業は、それぞれの図面の目的と精度の違いを踏まえて専門家へ依頼してください。舗装されて車が通っていることは、その土地が道路管理者の所有である根拠にはなりません。門から道路までの間を一続きの敷地だと思い込まず、接続部分を拡大した図で調べることが重要です。
地図と登記と現況を照合する
公図等の地図と登記事項証明書を取り寄せ、道路に見える範囲と購入する筆の間へ別の筆がないかを確認します。道路、水路、里道、隣家の土地等、何に当たるかを調べます。地図上の細い線を見つけただけで別の私有地と断定せず、資料の種類と精度を専門家へ説明してもらいましょう。
現地では、舗装の継ぎ目、側溝、塀、境界標、車の通る範囲を写真と図面へ示します。ただし、色や仕上げの違いがそのまま所有境界とは限りません。登記の所有者が分かっても、その人とすぐ合意できるとは限らないため、位置の調査と権利の交渉を別の工程として考えてください。
確認する権利は、土地を通る権利、車両を通す範囲、配管を埋める条件、掘り直す場合の扱いです。人の通行を認める合意があっても、大型の工事車両や排水管の新設まで含むとは限りません。民法上の権利を検討できる場合でも、必要性、経路、損害、償金等の条件が関係するため、買主が自分で利用を開始しないようにします。行政が建築上の接道をどう判断するかと、私人間の利用権をどう整えるかは、別々の回答を得て一つの購入計画へまとめます。
建築上の接道を行政へ確認する
建物の敷地が必要な道路へ接しているかは、間の土地の扱いを含めて確認します。通行できることだけで、建築上の接道が成立するとは限りません。購入地、道路、間の土地の位置と幅が分かる図面を用意し、設計者から担当窓口へ照会してもらいましょう。
山梨県の建築関係の案内でも、道路との間に水路がある場合等は運用基準に沿った確認が必要とされています。別名義の土地があるすべての場合へ、水路と同じ扱いを当てはめるものではありません。甲府市等では窓口も異なるため、実際の所在地と土地の性質を示して個別に確認してください。[資料06・07]
水路や公共用地だった場合は、占用や施工の手続き、橋や蓋の構造、管理者の条件を確認します。既存の橋があるから、新築工事の車両をそのまま通せるとは判断できません。橋の幅だけでなく、支持、荷重、維持管理、更新の費用を設計者と管理者へ照会します。公共用地と私有の細長い土地では解決の方法が違います。売主の「申請すれば済む」という説明には、申請先、対象、必要図面、許可等が得られない場合の扱いを具体的に付けてもらってください。
出入りと設備の権利も確認する
建築上の条件が確認できても、人や車の通行、工事車両、給排水の管等をどう扱うかは別に確認します。売主が使っていたという説明だけで、買主も同じ条件で使えると考えないようにします。地役権、契約、承諾、法令上の権利等、利用の根拠が何かを専門家へ聞いてください。
合意を取る場合は、対象部分、目的、期間、費用、補修、所有者が変わる場合等を整理します。単なる通行の了承では、掘削や設備の更新まで含まない場合があります。将来の修理に必要な範囲も想定し、住宅会社や水道等の事業者が工事を進められる条件かを確認しましょう。
取得や利用の条件を予算へ入れる
間の土地を取得する案が出ても、相手が売ることと、希望額で買えることは確定していません。登記、測量、権利の整理、工事等の費用と期間を確認します。別の経路や配置で対応する案も含め、必要な条件を満たす総額で比較してください。土地の表示価格だけでは判断できません。
解決前に購入契約を結ぶ場合は、誰がどの条件をいつまでに整えるか、成立しなかった場合はどうするかを協議します。売主の「話を付けておく」という口約束だけでは、相手方の合意は確認できません。契約の条項は宅地建物取引士や弁護士等へ確認し、融資と建築の予定も合わせて整理しましょう。
仮に土地代900万円、間の土地の取得費50万円、測量・登記20万円、入口整備45万円なら、関係する支出は1,015万円です。別の土地が1,000万円で同じ入口条件を追加費なしで満たすなら、表示価格の90万円差だけでは前者が有利とはいえません。取得できることを仮定した比較なので、交渉中の段階では50万円を確定額として扱わないようにします。金額のほか、成立しない可能性と待つ期間も併記します。相手の土地を買う交渉を残したまま、新築の発注を先行させないことが大切です。
具体例で分かる購入への影響
仮定例として、門の前に幅30cmの別人所有地が道路に沿って続いている場合、車は日常的に通れても、自分の敷地が道路に直接接していない可能性があります。将来の売却や融資で調査されて初めて支障が表面化することも想定します。幅が狭いから無視できる、買主が後から買い取れば済む、とは決めません。
細い別名義の土地が数㎡でも、入口全体へ連続すれば影響は敷地面積の割合では測れません。利用できない場合の図を作り、自分の敷地だけでどこまで成立するかを設計者へ確認します。代替経路がないなら、その権利の整理を価格交渉より先に進める必要があります。
仲介会社と住宅会社に聞く言葉
「道路と敷地の間に別の地番はありますか。所有者は誰ですか。この状態で予定する住宅の接道をどう判定しましたか。通行・配管・修繕の権利は、どの根拠で確保しますか」と公図と現地を照合して聞きます。
仲介会社と設計者には「接道の確認に使った図面と、利用権を示す資料をそれぞれ見せてください」と依頼します。行政照会は、相談日、窓口、示した地番と計画、回答の条件を記録します。担当者から口頭で一般論を聞いただけなら、今回の敷地について確認できたと書かないようにします。金融機関へも細い土地の扱いを説明し、担保や融資の判断で追加資料が必要か聞きます。建築、権利、融資のいずれかが未確認なら、その項目を解決済みにせず工程へ残してください。
購入を進める条件と止める条件
取得や必要な利用権の設定、行政上の手続きが具体化し、融資側にも条件が共有できるまでは、道路付きの通常の宅地として評価しません。所有者不明や交渉未着手なら、追加の購入費だけでなく、取得できない可能性も土地選びへ織り込む必要があります。
購入条件にする場合は、通れるようにする、という表現だけでは不足します。今回の建物、駐車、給排水、工事と将来の補修が成立する利用条件を、図面と資料へ結び付けます。売主が別の所有者と合意する約束なら、その合意の成立と確認を決済までにどう行うかを協議します。相手が不明、必要な利用を断る、取得条件が未定という状態を、買主の努力だけで解決する前提にはしません。狭い帯状の土地でも、家の入口を支える条件として、通常の宅地と同じ重さで調査してください。
関連URL
1 山梨県 建築関係のよくある質問
道路、水路、接道等について山梨県の確認先と案内を調べられます。所在地と実際の図面を示して照会する参考です。
https://www.pref.yamanashi.jp/kenchikujutaku/yokuarusitsumon.html
2 e Gov法令検索 民法
通行やライフライン設備等に関係する条文を確認できます。細い別名義地を利用する根拠と条件を専門家へ相談する際に使います。
