A 審査の比率に収まっていても、家計の余裕がほとんどなければ、減収や支出増に対応しにくくなります。比率は確認項目のひとつであり、その水準まで借りてよいという推奨ではありません。
同じ比率でも、手取り額と家族の生活費によって残額が違います。車や教育などの借入れを除外して住宅ローンだけの比率を出すと、負担を小さく見せてしまいます。
数字で確かめます。以下は実際のお客様の診断ではなく、仕組みを説明する想定事例です。本人35歳で、子どものいる世帯を想定し、月の手取りを34万円、現在の住居費を除く生活費を23万円とします。生活費には現在の食費、光熱費、日用品、通勤、現在の教育費などを含めます。これとは別に、新居の税・保険更新・修繕に備える住居費積立を月2万円、今後の教育・車・老後などのための目的別積立を月3万円と設定します。いずれも平均額や推奨額ではなく、説明用に置いた条件です。実際の相談では、本人の明細と見積りに入れ替える必要があります。
住宅総額を3,800万円、住宅へ入れる自己資金を300万円、取得前に使途を決めていない現金を700万円とすると、支払い直後の使途未定の現金は400万円です。この総額には、この事例で必要な建物・敷地工事・手続・入居準備を含むと仮定しています。実際の販売価格や工事見積りを示す数字ではありません。すでに教育や納税、事業運転のために取り分けたお金は、最初の現金に重ねて数えていません。ここで自己資金を増やすなら、毎月の返済が減る効果と同時に、この残額が減ることを必ず確認します。
銀行の審査では、所得、他の借入れ、勤務や事業の状況、物件の条件などが確認されます。一方、子どもをどの学校へ進ませたいか、親をどこまで支えるか、毎年の帰省にいくら必要かまでは、各家庭の希望どおりに織り込まれるとは限りません。審査結果は家計の余裕を保証する証明書ではありません。事前審査の承認額を住宅会社へ渡す前に、その金額を借りた場合の生活を自分の支出で再計算しましょう。同じ年収でも、車を２台必要とする家庭と１台で足りる家庭では、住宅に回せるお金が変わります。借入上限を先に決めると、残ったお金で生活を合わせる順番になります。生活で守りたい費用を先に確保し、その残額から返済額を決める方が、契約後の無理を発見できます。
借入れは3,500万円です。年1.5％、35年、元利均等、ボーナス返済なし、金利が変わらないという計算条件なら、返済は月約107,165円、期間全体の利息は約1,000.9万円になります。この金利は説明用の仮定で、現在の商品金利や審査結果を示しません。毎月返済だけでなく、70歳まで支払いが続くこと、６５歳時点の残元金が約619.1万円になることも確認します。月々を低く見せるために期間を延ばすと、この後半の負担が変わります。取扱可能な年齢、借入期間、費用の融資対象は、金融機関の個別条件で確認が必要です。
この条件では、手取りから生活費、２種類の積立、ローン返済を引くと、月約47,165円が不足します。年換算では約56.6万円の差です。これは積立先へ移す金額を引いた後の、自由に使える資金の増減です。積立口座に移したお金が消えるという意味ではなく、家計全体の預金残高とは区別します。この差額を教育資金へも繰上返済へも使えるとして二重に割り当てることはできません。赤字になる場合は、生活費を削るという一言で終わらせず、どの支出をいくら変えられるか、あるいは借入額をいくら減らすかを具体的に検討します。
収入の欄に入れるのは、原則として税金や社会保険料を引いた後に使えるお金です。額面年収を１２で割った金額を毎月の生活費に使えると考えると、最初から余裕を大きく見積もります。源泉徴収票だけで済ませず、給与明細と通帳で月々の振込額を確認し、賞与は別に扱いましょう。通勤手当のように実際の支出と対応する収入や、残業代のように減る可能性のある部分も分けます。児童手当など期限や対象条件がある収入を、返済終了まで続く給与と同じように置くことも避けます。家計簿がなければ、まず直近１２か月の口座とカードの明細から年間支出を作ります。手取りと実支出の差が預金の増減と合わない場合は、計算に入っていない出費が残っています。
さらに、５年後から金利が１ポイント上がり、残る30年間で返済額を再計算する条件では、月約122,690円となり、当初より約15,526円増えます。これは残元金から再計算する単純モデルで、５年ルールや返済額上限を適用した実契約の予定表ではありません。返済額の据置きがある商品を検証する場合は、その商品の元金と利息の内訳へ置き換えます。この増額を、もともとの毎月の余力と比べてください。増えた額を払うために進学資金の積立を止めるなら、金利の問題が教育資金へ移るだけです。借入れを減らす案や、返済額を確定する案まで比べることに意味があります。
金利の比較は、当初の返済額だけで終わらせません。借入額と期間をそろえ、金利が変わらない場合、途中から上がる場合、早めに上がる場合を別々に試算します。金利上昇の時期が早いほど、残元金が多い状態で利息負担が増えます。逆に返済が進んでからの上昇は、同じ上昇幅でも影響が違います。変動金利の商品では、適用金利の見直しと返済額の見直しが同時とは限りません。返済額が据え置かれていても、その内訳で利息が増え、元金の減り方が遅くなることがあります。将来の金利を当てる作業ではなく、想定を変えたときに家計が持つかを確認する作業です。上昇時の差額を今の家計から別口座に積み立ててみれば、机上の余裕と実際に続けられる余裕を比較できます。
手元に残す現金は、頭金を払った残りで偶然決めるものではありません。毎月の必須支出、収入が止まった際に立て直すまでの期間、近い将来に確定している支払いから必要額を積み上げます。たとえば必須支出が月２５万円で６か月分を確保するなら１５０万円ですが、これは計算例であり、全家庭に十分な金額という意味ではありません。片働き、自営業、介護負担がある家庭では、回復までに必要な期間も違います。教育資金や納税資金を同じ口座に置いている場合は、その分を自由に使える預金から除きましょう。保険金や給付金も、支給決定までの時間を確認します。すぐ使える現金が残っていれば、小さな収入減や設備故障のために金利の高い借入れを追加する事態を避けやすくなります。
返済比率の分母が額面年収か手取りか、分子が住宅だけか全借入れかを明示しない数字は比較できません。たとえば住宅返済が年１２０万円でも、自動車ローンが年３６万円あれば、返済総額は１５６万円です。住宅だけで説明された比率が低くても、この３６万円は家計から出ます。金融機関の基準に入る返済の範囲を確認し、家計表では実際に支払うすべての債務を入れてください。
住宅以外の返済も含む年間額と、手取りから返済後に残る金額を両方確認し、残額で実際の暮らしと積立が続くかを点検します。
